Wohngemeinschaft: Mieterwechsel gegen den Willen des Vermieters?

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Wohngemeinschaft

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Mieterwechsel gegen den Willen des Vermieters?

M1 bis M7 haben als Mieter einer 7-Zimmerwohnung den Mietvertrag mit Vermieter V geschlossen, um dort eine Wohngemeinschaft zu gründen. Das weiß V. M 1-4 wohnen nicht mehr selbst dort, sondern haben untervermietet. Die ursprünglichen 7 Mieter wenden sich an V, damit er die jetzigen Untermieter in den Hauptmietvertrag mit aufnimmt und die jetzt nicht mehr wohnenden Mieter daraus entlässt. V weigert sich, M1, 2, 3, 4, 5, 6 und 7 klagen auf Zustimmung zu der begehrten Vertragsänderung.

Besteht ein Anspruch auf Austausch der Mieter?

Der BGH weist die Klage ab, ein Anspruch auf Austausch der Mieter bestehe nicht (BGH, Urteil vom 27.4.2022-VIII ZR 304/21, BeckRS 2022, 11969; identisch die Vorinstanz LG Berlin, Urteil vom 18.8.2021-64 S 261/20, IMR 2022,99). Ein solcher Anspruch auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel sei vertraglich nicht vereinbart. Zunächst bestehe keine ausdrückliche Regelung; sie lasse sich auch nicht im Wege der Auslegung begründen.Denn es fehle an konkreten Hinweisen hierzu.

Denkbar wäre die Begründung eines solchen Anspruchs im Wege der Auslegung nur dann, wenn beide Parteien bei Vertragsschluss davon ausgegangen seien, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Änderungsbedarf der Zusammensetzung der Wohngemeinschaft ergeben könne. Davon sei auszugehen, wenn die Mieter voraussichtlich aufgrund der eigenen Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für kurze Zeit am Ort leben (studieren, oder arbeiten) würden und deshalb auch nur für diese Zeit eine kurze Bindung eingehen wollten (so zum Beispiel bei Studenten). Diese Fakten müssten auch dem Vermieter vor Vertragsschluss bekannt sein; daraufhin müsse er sich bewusst und ohne Vorbehalt zu einem Mietvertrag mit voraussichtlicher starker Fluktuation in der Wohngemeinschaft entschieden haben. Gebe es solche Anhaltspunkte nicht, oder seien Sie nicht vorgetragen oder schließlich nicht nachgewiesen, so könne allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern in Wohngemeinschaft nicht auf einen solchen Willen der Vertragsparteien geschlossen werden.

Nachzutragen bleibt:

Mit diesem Judiz klärtder BGH, ob und unter welchen Umständen mangels ausdrücklicher Regelung im Mietvertrag ein Anspruch auf Zustimmung zur Auswechslung eines Mieters gegen den Vermieter im Falle der Vermietung an Wohngemeinschaften bestehen kann. Nach einer Auffassung sollte ein Anspruch gegeben sein, wenn für den Vermieter erkennbar ein Zusammenleben der vertragschließenden Personen auf Mieterseite von vornherein auf Kurzlebigkeit (Fluktuation) angelegt war (z. B. Studenten-WG: LG Göttingen, Urteil vom 11.11.1992 -5 S 123/92, NJW-RR 19 93,783; Jacobs, NZM 2008, 111, 115).

Eine weitergehende Ansicht stellte allein darauf ab, dass es sich beim Mieter um eine Wohngemeinschaft aus mehreren Personen handelt (LG Berlin, Urteil vom 11.1.2017-65 S 375/16, BeckRS 2017, 152982; LG Hamburg, Urteil vom 10.8.1995-334 S 38/95, NJW-RR 1996, 842).

Eine dritte Auffassung lehnte einen solchen Anspruch ohne konkrete Anhaltspunkte, die entweder ausdrücklich einen Zustimmungsanspruch ausweisen oder die durch Auslegung des Mietvertrags zu einem solchen Anspruch führen, ab (so jetzt auch: BGH, Urteil vom 27.4.2022-VIII ZR 304/21, und zuvor bereits LG Trier, Beschluss vom 2.8.1994-1 S 95/94, BeckRS 1994, 11620; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 535 BGB Rn. 253).