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Energetische Gebäudesanierung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst 


Hauskäufer „müssen“, Hauseigentümer „auch“!

Käufer und Eigentümer von Altbauten insbesondere aus den Jahren vor 2002 müssen nach den Vorgaben des Gesetzgebers energetisch sanieren. So will es das Gesetz zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude und zur Änderung weiterer Gesetze (Gebäude-Energiegesetz - GEG) vom 8.8.2020 (BGB l. 1/2020, Nr. 37 vom 13.8.2020, S. 1728 - dort § 47 GEG). Das Gesetz vereinheitlicht die bis dahin in unterschiedlichen Rechtsvorschriften (Energieeinspargesetz - EmEG, Energieeinsparverordnung - EmEV, Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz - EEWärmeG) geregelten Bestimmungen zur energetischen Optimierung von Gebäuden. Ziel ist dabei ein aufeinander abgestimmtes Regelsystem für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an den Immobilienbestand und für den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärmeversorgung.

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Geregelt sind dort insbesondere

  • Anforderungen an Energieausweise,
  • Energiestandards für die Sanierung,
  • Voraussetzungen eines angeordneten Heizungstausches, und
  • sonstige Sanierungspflichten.

Die Sanierungspflicht betrifft die Bereiche

  • Dämmung von wärmeführenden Leitungen (Heizungsleitungen und Warmwasserleitungen),
  • Dämmung der obersten Geschossdecke, die zum Bereich des Dachbodens hin abschließt,
  • Voraussetzungen des Betriebs älterer Heizsysteme und Pflicht zum Heizungsaustausch für 30 Jahre alte Heizungen unabhängig von deren Funktionsfähigkeit (Konstanttemperaturkessel).

Für selbst bewohnte Ein- bis Zweifamilienhäuser gibt es im Falle des Eigentümerwechsels eine „Schonfrist“: der neue Eigentümer muss dann innerhalb von 2 Jahren seit Übergang des Eigentums den genannten Nachrüstpflichten genügen (§ 47 Abs. 3 GEG). Weitere Ausnahmen und Einschränkungen gelten für denkmalgeschützte Gebäude.

Unabhängig von einem Veräußerungsfall gibt es zurzeit über die genannten Pflichten hinaus noch keine unbedingten Sanierungspflichten / Nachfristpflichten, die Hauseigentümer erfüllen müssen. Im Gespräch ist allerdings auf EU-Ebene ein Entwurf der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (Energy Performance of Buildings Direktive - EPBD - Entwurfsfassung der Europäischen Kommission vom 14.12.2021), der verpflichtende energetische Mindeststandards für Gebäude enthält. Nach aktuellen Vorstellungen konnte dies ab dem Jahre 2027 greifen, aber noch nicht aktuell. Und: Die Bundesregierung plant, das jede Heizung, die ab 2024 neu eingebaut wird, 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen muss. Wie das technisch umzusetzen sein soll, ist völlig unklar. Auch über eine „Solardachpflicht“ für den Bestand und nicht nur für den Neubau wird laut nachgedacht. Aber schon aktuell gilt: Geht es um Instandsetzungsmaßnahmen und sind von dem einzelnen zu betrachtenden Gewerk mehr als 10 % der Baumasse betroffen, müssen die aktuellen gesetzlich vorgegebenen Energiestandards im Zuge der Baumaßnahmen bereits umgesetzt werden (§ 46 Abs. 1 Satz 1 und 2 GEG in Verbindung mit Anlage 7 des Gesetzes).

Beispiele:

Sollen weniger als 10 % der Fassadenfläche instandgesetzt werden, kann dies so ohne weiteres geschehen. Sind mehr als 10 % der Fläche betroffen, müssen die neuen aktuellen energetischen Standards zur Fassadendämmung berücksichtigt werden.

Fenster: Werden mehr als 10 % der vorhandenen Fenster ausgetauscht, kommt es auf die insgesamte Einhaltung des aktuell geltenden Wärmedurchgangskoeffizienten an.

Genauso ist es beim Dach: Soll die Dacheindeckung inklusive der Unterlattierung erneuert werden, muss auch hier der vorhandene Wärmeschutz im Hinblick darauf überprüft werden, ob er die aktuellen energetischen Werte einhält. Ist das nicht so, muss eine Dämmung zusätzlich eingebaut werden.

Werden die Vorgaben des GEG nicht beachtet, können Bußgelder zwischen 5000 50.000 € verhängt werden.