Ungültige Kostenverteilungsbeschlüsse

Auswirkungen auf die Jahresabrechnung und Nachschussforderungen

Die Jahresabrechnung und sich aus ihr ergebende Nachschussforderungen beruhen unter anderem auf den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüsseln, auf den Regelungen der Gemeinschaftsordnung und auf hiervon abweichenden Kostenverteilungsbeschlüssen. Wie bei allen Beschlüssen kann es passieren, dass diese erfolgreich angefochten werden. Mit der Frage, welche Folgen solch eine erfolgreiche Anfechtung auf die Jahresabrechnung und Nachschussforderungen mit sich bringt, hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 16. Juni 2023 (V ZR 251/21) auseinandergesetzt.

Und diese Folgen sind weitreichend: Zum einen muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die betroffene Jahresabrechnung korrigieren. Jedem Wohnungseigentümer steht ein entsprechender Anspruch gegen die Gemeinschaft zu. Im Anschluss müssen die Wohnungseigentümer über die sich aus der korrigierten Jahresabrechnung ergebenden Nachforderungen und Vorauszahlungen erneut beschließen. In der Zwischenzeit sollte die GdWE darauf verzichten, noch aus der fehlerhaften Jahresabrechnung offene Nachzahlungen einzufordern.

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Der Fall

Im konkreten Fall war im Jahr 2017 bei einer GdWE das Dach eines Anbaus schadhaft. Die Wohnungseigentümer beschlossen, dass dieses saniert werden, die Kosten dafür aber nur der Eigentümer tragen sollte, dessen Teileigentum sich in dem Anbau befand. Diesen Kostenverteilungsbeschluss focht dieser Eigentümer an. Während des laufenden Gerichtsverfahrens wurde die Dachsanierung durchgeführt und bezahlt. Die Kosten wurden im Juni 2018 in der Jahresabrechnung für 2017 entsprechend dem Beschluss nur dem einen Eigentümer zugewiesen. Nachdem der Beschluss über die Jahresabrechnung rechtskräftig geworden war, erklärte das Gericht im Februar 2019 den Kostenverteilungsbeschluss für ungültig. Im Anschluss forderte die Verwaltung vergeblich den Eigentümer auf, seinen noch offenen Nachschuss zu begleichen, und erhob schließlich Zahlungsklage.

Keine Zahlungspflicht

Der BGH lehnte diese Forderung ab. Zwar bestehe die Zahlungspflicht des Eigentümers in dieser Situation fort, da der Beschluss über die Jahresabrechnung und die Nachschüsse bereits rechtskräftig geworden war. Allerdings war absehbar, dass diese mit der erforderlichen Korrektur der Jahresabrechnung ebenfalls korrigiert werden mussten. Die Einforderung widerspreche daher Treu und Glauben.

Gemeinschaft trägt die Klagekosten

Die Kosten für die Klage musste ganz überwiegend die Gemeinschaft tragen. Da die Zahlungsklage erst nach der Ungültigerklärung des Kostenverteilungsbeschlusses erhoben wurde, war zu diesem Zeitpunkt schon klar, dass der Anspruch nicht durchgesetzt werden konnte. Anders wäre dies ausgefallen, wenn die Zahlungsklage vor der Entscheidung über die Gültigkeit des Verteilungsbeschlusses erhoben worden wäre. Dann hätte die Gemeinschaft im Nachgang die Zahlungsklage für erledigt erklären können, mit der Folge, dass der Wohnungseigentümer die Klagekosten hätte tragen müssen. Denn im Zeitpunkt der Klageerhebung wäre diese erfolgreich gewesen.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht

Hinweis

Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 wird zwar nicht mehr über den Jahresabschluss beschlossen, sondern nur noch über die Abrechnungsspitzen. Am Ergebnis der BGH-Entscheidung ändert sich hierdurch allerdings nichts.