WEG-Reform: Jahresabrechnung

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Jahresabrechnung - wie geht das jetzt richtig?

Schon von jeher ist die Jahresabrechnung im Wohnungseigentumsrecht Quelle häufiger Streitigkeiten. Beschlossen von der Eigentümergemeinschaft, werden Abrechnungsbeschlüsse immer wieder gerichtlich angefochten; Richter und beteiligte Parteivertreter werden häufig genug mit buchhalterischen Spitzfindigkeiten konfrontiert und regelrecht in wirtschaftswissenschaftliche Examenssituationen geführt. Einzelne prominente Vertreter des „Fachbereichs WEG“ räumen ein, es gebe keine Jahresabrechnung, die „nicht kaputt zu kriegen“ sei.

Was sagt die WEG-Reform zu dieser Entwicklung?

Sie will das Leben für alle Beteiligten - einzelnes Mitglied, Eigentümergemeinschaft, Beirat, Verwalter - vereinfachen und streitverhütend wirken. Die Lösung heute: Jahresabrechnungen sollen dann nur noch mit Erfolg angefochten werden können, wenn sich Fehler auch auf die Abrechnungsspitze, d. h. den Saldo als Abrechnungsergebnis, auswirken.

Schon mit Urteil vom 25.9.2020 (Az V ZR 80/19, BeckRS 2020, 30716) verfolgt der BGH diese Richtung und hängt die Anforderungen an eine WEG-Jahresabrechnung tief. In der Sache ging es um eine Anfechtungsklage gegen einen Abrechnungsbeschluss, die hauptsächlich über Darstellungsfragen innerhalb der Abrechnung begründet werden sollte. Der BGH winkt ab und führt in seinen Leitsätzen wörtlich aus:

„Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angaben von Anfangs- und Endbestand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus; entspricht der Anfangsbestand der Gemeinschaftskonten zuzüglich Einnahmen abzüglich Ausgaben dem Endstand der Gemeinschaftskonten, ist die Abrechnung im Grundsatz plausibel.

Mit diesem Grundansatz wird dem Verwalter ein Ermessen bei der einzelnen Ausgestaltung der Abrechnung zugebilligt. So kann er zum Beispiel mehrere Gemeinschaftskonten wie Girokonten und Tagegeldkonten ausführlicher darstellen und die Einnahmen und Ausgaben auflisten. Um die Abrechnung dann nachvollziehbar plausibel zu halten, müssen nach der Auffassung der Karlsruher Richter in diesem Fall Kontenüberträge mitgeteilt und als nicht abrechnungsrelevant gekennzeichnet werden.

Besondere Aufmerksamkeit widmet der BGH der Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung: Sie „bezieht sich auf die Entwicklung der buchhalterischen Konten im Abrechnungsjahr (Soll- und Ist-Bestand). Die buchhalterische Ist-Zuführung für das Abrechnungsjahr entspricht regelmäßig nicht den in der Gesamtabrechnung aufgeführten, auf die Instandhaltungsrücklage bezogenen Zahlungseingängen in dem Abrechnungsjahr; ebenso wenig entspricht der buchhalterische Gesamtbestand der Instandhaltungsrücklage dem Stand eines für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Tagesgeldkontos.“

Soll heißen:

Die Instandhaltungsrücklage ist ausreichend dargestellt, wenn Einbuchungen in die Rücklage und Abflüsse für gezahlte Instandhaltungsmaßnahmen gegenübergestellt werden. Mit anderen Kontobewegungen hat diese Darstellung nichts zu tun; auch wenn es sich zweckbezogen um Zahlungseingänge zur Instandhaltungsrücklage handele, so könnten diese Eingänge doch auch das Vorjahr oder das Folgejahr betreffen; zwischen dem buchhalterischen Konto und einer periodenbezogenen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung sei ausdrücklich zu unterscheiden. Folglich ließen sich daraus auch keine Rückschlüsse auf die Plausibilität oder die fehlende Plausibilität des ausgewiesenen Bestandes einer Instandhaltungsrücklage ziehen.

Der BGH betont, auch eine fehlende Addition der Kontenstände in der Gesamtabrechnung stelle keinen Anfechtungsgrund dar; ein Fehlen dieses Rechnungsschrittes stelle die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung nicht infrage, auch wenn sie mit der hier unterlassenen Addition verständlicher sein möge.

Offengelassen hat der BGH, ob eine im Ergebnis rechnerisch schlüssige Jahresabrechnung mit einem großen Volumen von ca. 500.000 € wegen eines fehlerhaft dargestellten Kleinstbetrags (12 €) insgesamt für ungültig erklärt werden können. Die WEG Reform beantwortet diese Frage mit dem deutlichen Hinweis auf eine Anfechtbarkeit nur noch der Abrechnungsspitze ausdrücklich mit „Nein“.