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WEG Reform ertüchtigt den Verwaltungsbeirat

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Verwaltungsbeirat - „ungekrönter König und Herr der Wohnungseigentümergemeinschaft?“

Die anstehende WEG Reform ertüchtigt den Verwaltungsbeirat und verleiht ihm gerade im Verhältnis zum Verwalter ungeheure Kräfte. Das zeigt der folgende Fall, der einmal nach bisherigem Recht und einmal nach künftigem neuem Recht besprochen wird:

Beiratsvorsitzender Q weist Verwalter V an, Vierteljahresberichte und Zwischenabrechnungen zum Halbjahr vorzulegen. V weigert sich. Kann der Beirat die Forderung durchsetzen?

Die bisherige Stellung des Beirats vor der WEG Reform ergibt sich aus § 29 WEG. Er unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Er prüft zudem die Abrechnung, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge. Selbstständig macht der Beirat mangels Ermächtigung oder mangels Beschlusses der Eigentümergemeinschaft über den vorgestellten Kompetenzrahmen hinaus bislang gar nichts. Der Beirat ist insbesondere nicht „Vorstand“ der Wohnungseigentümergemeinschaft und hat gegenüber dem Verwalter keine Weisungsbefugnis. Gesetzlich ist der Verwalter nur verpflichtet, einmal jährlich abzurechnen. Zu Zwischenabrechnungen kann ihn der Beirat nicht verpflichten. Denkbar ist allenfalls, dass der Verwalter derartige Pflichten vor seiner Bestellung im Verwaltervertrag übernimmt. Davon abgesehen hat der Verwalter dem Beirat Rechnung zu legen, soweit das erforderlich ist, so zum Beispiel bei einem unterjährigen Verwalterwechsel. Der Anspruch auf Rechnungslegung steht dabei der Gemeinschaft zu, nicht dem Beirat.

Kompetenz und Aufgabenstellung des Beirates

Kompetenz und Aufgabenstellung dieses Gremiums werden jetzt verändert, wenngleich er seine Unterstützungsaufgaben im Hinblick auf die Amtsführung des Verwalters nach (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG-E) behält.

Eine Kontrollfunktion (Prüfungsvorbehalt plus Stellungnahme) ist ihm jetzt ausdrücklich nur im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung eingeräumt (§ 29 Abs. 2 S. 2 WEG-E). Rechnungen und Kostenvoranschläge sind im Unterschied zum bisherigen Recht (§ 29 Abs. 3 WEG) nicht mehr ausdrücklich seiner Prüfungskompetenz unterworfen. Das bleibt aber unschädlich, denn seine Kompetenz ist erheblich erweitert worden:

Neben der Unterstützung des Verwalters hat ihn der Beirat jetzt auch zu überwachen (§ 29 Abs. 2 WEG-E). Ehrenamtlich tätige Beiräte haften auch nur noch für Vorsatz und für grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG-E). Die Stellung des Verwaltungsbeirats ist also wesentlich gestärkt.

Selbstverständlich stehen ihm auch alle Informationsrechte eines Wohnungseigentümers, insbesondere der Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, zu (§ 18 Abs. 4 WEG-E). Zusammengefasst besitzt der Beirat die Kompetenz:

  • den Verwalter zu unterstützen (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG-E),
  • den Verwalter zu überwachen (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG-E),
  • die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten (§ 9b Abs. 2 WEG-E und in diesem Zusammenhang
  • Ansprüche gegen den Verwalter durchzusetzen (hinweisend: Deutscher Bundestag, Drucksache 19/22634, Seite 48),
  • anstelle des Verwalters eine Versammlung einzuberufen (§ 24 Abs. 3 WEG-E)
  • den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zu prüfen und mit einer eigenen Stellungnahme zu versehen (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG-E), und
  • die Niederschrift über die Versammlungen zu unterzeichnen (§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG-E).

Schon fast „erstaunlich“ mutet die Feststellung des Gesetzgebers an: „§ 29 Abs. 2 Satz 1 verleiht dem Beirat indes nicht das Recht, sich die Kompetenzen des Verwalters anzueignen“ (ausdrücklich: Deutscher Bundestag, Drucksache 19/22634, Seite 48).

Für unseren Ausgangsfall folgt daraus, dass der Beirat mangels Grundlage den Verwalter nicht Handlungen abverlangen und Aufgaben übertragen kann, auch wenn er ihn im Rahmen seiner vorab definierten Aufgaben (!) zu überwachen hat und ihm die Informationsrechte des Wohnungseigentümers umfassend zustehen.

Fall: Beschlussempfehlung des Beirats bindend?

Der Beirat prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Er empfiehlt der Eigentümerversammlung, den Genehmigungsbeschluss nicht zu fassen. Die Eigentümerversammlung beschließt dementgegen, beide Unterlagen zu genehmigen. Beiratsvorsitzender B ficht den Genehmigungsbeschluss an.

Das LG Berlin (Urteil vom 19.4.2013 - 55 S 170/12, WEG, IMR 2013, 508) kommt zu dem Ergebnis, dass Stellungnahme einschließlich Empfehlung an die Eigentümerversammlung bindend sind und daher nicht zwingend im Beschlussverhalten befolgt werden müssen. Deshalb widerspricht ein Genehmigungsbeschluss entgegen der Empfehlung des Beirats nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Anfechtungsklage scheitert.

Nach neuem Recht gilt dies genauso. Denn die Stellung des Beirats gegenüber der Gemeinschaft ist durch die WEG Reform nicht verändert worden.

Im Unterschied zur bisherigen starren Regelung zur Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats können die Eigentümer nun flexibel zur Mitgliederzahl beschließen (§ 29 Abs. 1 WEG-E). Gibt es nur ein Mitglied, bekleidet es zugleich den Beiratsvorsitz. Im Falle mehrerer Mitglieder können Beiratsämter sowohl durch Beschluss der Eigentümerversammlung als auch gremienintern vergeben werden.

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