Sozialer Wohnungsbau

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Miete und sonstige Kostenregelungen

Der öffentlich geförderte soziale Wohnungsbau feiert Renaissance. Dies ist auch dringend notwendig. Denn mehr Sozialwohnungen fallen aus der öffentlich-rechtlichen Bindung heraus, als neue Einheiten errichtet werden können. Dies verknappt einen für breite Bevölkerungsschichten bezahlbaren Wohnraum in bedenklichem Maße. Nachdem das Thema seit Jahren ein Schattendasein geführt hat, bemüht sich jetzt die Bundes- und Landespolitik durch neue gesetzliche Rahmenbedingungen und neue aufgelegte Fördertöpfe, Anreize zur vermehrten Schaffung günstigeren und bezahlbaren Wohnraums zu geben. Für Interessierte ist es deshalb sinnvoll, sich mit den Kostenstrukturen der Immobilienbewirtschaftung von Sozialwohnungen beizeiten vertraut zu machen. Denn nur dann können Investitionsentscheidungen auf der Grundlage vorher angestellter Rechnungen fallen.

Was die Immobilienbewirtschaftung angeht, so zeigen sich vor allem in 4 Punkten Unterschiede im Vergleich zur Bewirtschaftung freifinanzierten Wohnraums:

  • Kostenmiete
  • Betriebskosten
  • Mietkaution
  • Instandhaltung

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Zur Kostenmiete

Bis zum 1. Januar 2002 galten für öffentlich geförderten Wohnraum ausschließlich die Vorschriften des II. Wohnungsbaugesetzes. Sogar eine rückwirkende Änderung der Miete war auf der Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung möglich (§ 4 Absatz 8 Neubaumietenverordnung - NMVO, § 8a Absatz 4 Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG).

Mit dem genannten Stichtag haben sich die gesetzlichen Regelungen geändert. Maßgebend ist jetzt das Wohnungsförderungsgesetz (WoFG) des Bundes und der Länder. Dazu bestimmt § 28 WoFG, dass die zulässige Miete zwischen Bauherrn und öffentlichem Darlehensgeber zu vereinbaren ist. Mieterhöhungen richten sich ausschließlich nach den Vorgaben dieser Vereinbarung unter Anwendung der Mieterhöhungsmöglichkeiten in §§ 557 ff BGB. Im Gegensatz zur bisher strukturierten Kostenmiete im preisgebundenen Wohnungsbau lassen sich jetzt prozentuale Eigenkapitalverzinsungen neben Instandhaltungspauschalen u. a. nicht mehr mit einpressen. Dafür unterliegt man allen gesetzlichen Restriktionen bei einer gewünschten Mieterhöhung im freifinanzierten Wohnungsbau auch hier. Im Gegensatz zum bisherigen Recht ist auch eine rückwirkende Erhöhung nicht mehr möglich.

Zu den Betriebskosten

Bis zum 31. Dezember 2003 galt für die Umlage von Betriebskosten die Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung (II. BV). Seit dem 1. Januar 2004 gilt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ebenfalls für den sozialen Wohnungsbau. Der Katalog umlegbarer Betriebskostenarten ist in beiden Bewirtschaftungsformen gleich. Im Unterschied zum freifinanzierten Wohnungsbau kann der Vermieter aber im preisgebundenen Wohnungsbau auch ein Umlageausfallwagnis in Höhe von 2 % zusätzlich einpreisen (§ 25 a NMVO).

Zur Mietkaution

Wie im freifinanzierten Wohnungsbau darf die Mietkaution maximal drei Nettomonatsmieten betragen. Der Unterschied: Während sie im freifinanzierten Wohnungsbau für sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis als Sicherheit verwertet werden kann, ist dies im preisgebundenen Wohnungsbau eingeschränkt (§ 9 Abs. 5 WoBindG): Hier darf sie nur mit Schäden oder mit Kosten für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen verrechnet werden.

Zur Instandhaltung

Freifinanzierter und öffentlich geförderter preisgebundener Wohnungsbau stellen gemeinsam auf § 28 Abs. 3 II. BV ab. Danach können kleinere Instandhaltungsaufwendungen dem Mieter unter näheren Voraussetzungen kostenmäßig auf der Grundlage einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung belastet werden (Kleinreparaturklausel). Notwendig ist, dass eine Höchstgrenze pro Einzelfall, eine Belastungsgrenze pro Jahr in absoluten und prozentualen Werten sowie schließlich eine gegenständliche Begrenzung auf Einrichtungen und Ausstattungen der Mietsache vereinbart werden, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. In beiden Bewirtschaftungsformen – frei finanziert und preisgebunden – gelten dieselben Parameter: Maximal 100 € netto pro Einzelfall, 7 % der Jahresmiete und maximal 300 € netto pro Jahr.