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Mietwohnung

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Ausstattung mit Internet, Kabel & Co.

Nicht nur unser Freizeitverhalten mit digitalen Medien, sondern vor allen Dingen auch das zunehmend verbreitete HomeOffice in Coronazeiten führt zu der Frage, wie es mit einem Telefon-, Internet- und einem Breitbandkabelanschluss in der Mietwohnung bestellt sein muss.

Ausstattung der Wohnung

Zunächst: Einen Telefonanschluss ins Festnetz wird man erwarten dürfen; er soll zum Wohnungsstandard gehören (BGH, Urteil vom 5.12.2018 - VIII ZR 17/18, MietRB 2019, 34). Besonders Neubauten müssen seit Ende des Jahres 2016 mit einem höchstgeschwindigkeitsfähigen Netzanschluss ausgestattet sein (§ 77 k Abs. 4 TKG; hinweisend: Lützenkirchen, Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Mietverhältnisse, MietRB 2020, 111, 115 Fußnote 24).

Mit einem solchen Festnetzanschluss lässt sich auch eine Internetverbindung herstellen. Daneben steht netzungebunden das W-LAN zur Verfügung. Abgesehen von alledem gilt für die Frage des Internetanschlusses das, was im Mietvertrag steht. Sieht der Mietvertrag einen Internetanschluss nicht vor, so besteht der vertragsgemäße Zustand der Mieträume eben ohne diesen Anschluss. Folglich kann er vom Vermieter auch nicht verlangt werden.

Der Vermieter kann sich dann ohne jede Vorgaben dazu entschließen, etwa im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme Glasfasertechnik einzuführen. Von einem „müssen“ kann aber keine Rede sein.

Auch der neu geschaffene § 554 BGB macht davon keine Ausnahme. Die Vorschrift gibt dem Mieter gegenüber dem Vermieter Ansprüche auf Duldung baulicher Maßnahmen auf seine Kosten wie zum Beispiel auf barrierefreie Umrüstung, Anbringung von Einbruchschutz und auf Herstellung von Ladeinfrastruktur für die E-Mobilität einschließlich der Ladesäule/Wallbox. Die Herstellung von Glasfasertechnik gehört im Gegensatz zur Rechtslage innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. dort § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG) nicht dazu.

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Instandhaltung von Telefon- und Kabelanschlüssen

Vorhandene Telefonanschlüsse gehören zur Ausstattung der Mieträume, müssen funktionieren und auf Kosten des Vermieters instand gehalten bzw. repariert werden (BGH, Urteil vom 5.12.2018 – VIII ZR 17/18, DWW 2019, 15 = NZM 2019, 140-). Das ist nur dann anders, wenn der Mieter selbst oder ihm zuzurechnende Personen seines Haushaltes an einem eingetretenen Schaden schuld sind. Dann schuldet der Mieter die Reparaturkosten in Form von Schadensersatz.

Die Frage der Verursachung und des Verschuldens können bisweilen streitig werden. Ein Übergabeprotokoll, ausgefüllt und unterschrieben zu Beginn des Mietverhältnisses, ist aber im Hinblick auf den Zustand und die Funktionsfähigkeit vorhandener Telefon- bzw. Kabelanschlussdosen nicht aussagekräftig und deshalb kein Beweismittel (LG Berlin, Urteil vom 1.7.2020 - 65 S 19/20, IMR 2020, S. 490). Kann der Vermieter also nicht auf andere Weise nachweisen, dass der Schaden vom Mieter getragen werden muss, muss er selbst ins Portmonee greifen.

Betriebskosten

§ 2 Nr. 15 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) erlaubt es, die laufenden Kosten einer Gemeinschaftsantenne und Kabelanschlussgebühren als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Das soll aber nach den Vorstellungen des Gesetzgebers ab dem 1. Januar 2021 nur noch dann möglich sein, wenn die Antennenanlage bzw. die Kabelinfrastruktur vor dem 21. Dezember 2020 in Betrieb genommen worden ist (Art. 14 des Entwurfs eines Telekommunikationsmodernisierungsgesetzes - in der Fassung des Referentenentwurfs vom 2.11.2020). Grund für diese Regelung ist, dass der Vermieter in die Anlage investiert hat und im Vertrauen auf § 2 Nr. 15 BetrKV damit rechnen durfte, dass sich über die Betriebskostenumlage seine Investitionen amortisieren und laufende Kosten weitergegeben werden können. Deshalb ist insgesamt eine 5-jährige Übergangsregelung bis zum 31 Dezember 2025 geplant. Danach sollen Gemeinschaftsantennenanlagen und Breitbandkabelnetze gar nicht mehr als Betriebskosten umlegbar sein. Noch ist dies nicht geltendes Recht. Aufgrund entsprechender EU-Vorgaben ist aber fest damit zu rechnen, dass es zu einer solchen Regelung kommen wird.

Vermieter wie Mieter sind davon benachteiligt. Denn auch für Mieter, die dann nicht mehr von Rahmenverträgen mit Preisnachlässen profitieren können, wird ein abgeschlossener Einzelvertrag zum Bezug von Kabelfernsehen dann teurer. Daneben werden sich Vermieter überlegen müssen, ob sie die wegfallende Betriebskostenumlage dann durch eine Mieterhöhung im gesetzlich erlaubten Rahmen kompensieren, um nicht „drauf zu zahlen“.