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Miete und Corona

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Maskenpflicht im Mehrfamilienhaus?

Mieter M verlangt von Vermieter V, er solle die vorhandene Hausordnung ändern und dort eine Pflicht zur Tragung einer Mund-Nasen-Bedeckung in allen gemeinschaftlichen Bereichen des Mehrfamilienhauses hineinschreiben. V sei dazu aufgrund seiner gesetzlichen Verkehrssicherungspflicht und seiner vertraglichen Fürsorgepflicht gehalten. V befürchtet, dass er damit bei anders Gesinnten im Haus „einen Aufstand provoziert“ und in rechtliche Auseinandersetzungen verstrickt wird. Zu Recht?

Im Ergebnis kann Vermieter V eine Maskenpflicht in den Gemeinschaftsbereichen des Mehrfamilienhauses anordnen, insbesondere in der aktuell hochwogenden zweiten Pandemiewelle, ist dazu jedoch nicht verpflichtet.

Zunächst: Einseitig kann V die Hausordnung nicht ändern, wenn sie zuvor wirksam zum Bestandteil der Mietverträge geworden ist. Allerdings verleiht ihm sein Hausrecht die Kompetenz zu einer solchen Anordnung. Denn dieses Hausrecht an Gemeinschaftsräumen des Mehrfamilienhauses bleibt ihm ja auch bei Vermietungslagen erhalten.

Zunächst kann seine Kompetenz dazu keinerlei Zweifeln unterliegen, wenn entsprechende Maskenpflichten öffentlich-rechtlich durch das Land oder durch die Kommune im Rahmen des Infektionsschutzes angeordnet werden. Schon deshalb kann der Vermieter im Vollzug seines Hausrechts auch innerhalb der Gemeinschaftsflächen des vermieteten Mehrfamilienhauses gegenüber den Mietern entsprechende Regelungen durchsetzen. Zwar gibt es im Moment noch für private Bereiche, insbesondere für Privatwohnungen, keine verpflichtenden öffentlich-rechtlichen Verhaltensmaßregeln zum Infektionsschutz, jedoch „dringende Verhaltensaufforderungen“. Von der weiteren pandemischen Entwicklung wird es abhängen, ob es dabei bleibt oder nicht.

Partner eines Vertrags sind zur gegenseitigen Rücksichtnahme, Fürsorge und Obhut verpflichtet

Die Anordnung einer Maskenpflicht im Rahmen seines Hausrechts muss V zu einer möglichst effizienten Gefahrenabwehr in der Pandemielage aber auch dann möglich sein, wenn solche Regelungen öffentlich-rechtlich (noch) nicht bestehen. Denn in der aktuell vorherrschenden hohen Infektionslage innerhalb der zweiten Corona-Welle muss der Vermieter Verhaltensweisen anordnen können, die Gesundheit, Leib und Leben der Hausbewohner schützen. Mietvertraglich und gesetzlich ergibt sich ein entsprechender Kompetenzansatz aus dem Rechtsgedanken, der in § 241 Abs. 2 BGB niedergelegt ist. Grob gesagt sind nach dieser Vorschrift die Partner eines Vertrags zur gegenseitigen Rücksichtnahme, Fürsorge und Obhut verpflichtet. Deshalb lässt sich ein vom Vermieter aus Vernunftsgründen freiwillig angeordnetes Maskengebot im Haus durchaus vertreten.

Recht verdichtet sich nicht zu einer Pflicht

Ein solches Recht verdichtet sich aber unter keinem Gesichtspunkt zu einer Pflicht. Zunächst bezieht sich die angesprochene Pflicht zu gegenseitiger Fürsorge und Obhut aus § 241 Abs. 2 BGB für den Vermieter nur auf die Aufrechterhaltung eines möglichst gefahrlosen Zustands der Mieträume und der zweckgemäß zu benutzenden Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftseinrichtungen im Haus (BGH, Urteil vom 27.6.2018 - XII ZR 79/17, NZM 2018, 717; BGH, Urteil vom 28.2.2018 - VIII ZR 157/17, NZM 2018, 320; LG Koblenz, Urteil vom 6.5.2014 - 6 S 45/14, NZM 2014, 608 = NJW 2014, 2660 f = ZMR 2015, 555 f; zustimmend: Eisenschmid, Anm. zu LG Koblenz, a. A. O., Juris PR-MietR 20/2014 Anm.3, Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 535 BGB Rn. 232). Die allgemein vorherrschende Infektionsgefahr aber hat mit dem Zustand der Mieträume nichts zu tun. Denn sie zeigt sich für alle Beteiligten als allgemeines Lebensrisiko und als höhere Gewalt. Dafür kann und muss ein Vermieter nicht einstehen (OLG Köln, Urt. v. 23.03.2004 – 22 U 139/03, GE 2005, S. 362 f). Aus dem allgemeinen Lebensrisiko erwachsende (abstrakte) Gefahren kann er ebenso wenig abwenden - und muss dies auch nicht. Denn soweit lässt sich sein vertraglicher Pflichtenkreis nicht ziehen.

Auch seine allgemeine Verkehrssicherungspflicht, abgeleitet aus § 823 Abs. 1 BGB, führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn sie bezieht sich nur auf den aufrecht zu erhaltenden möglichst gefahrlosen Zustand von Haus und Grundstück und gilt auch nicht absolut und lückenlos. Die Rechtsprechung billigt ganz im Gegenteil zeitliche, räumliche und qualitative Einschränkungen zu. So muss ein Vermieter zum Beispiel im Rahmen seiner Reinigungspflicht Grundstücksflächen und Gehwege nicht absolut und völlig frei von (überfrierenden) rutschigen Laub (OLG Brandenburg, Beschluss vom 31.5.2019 - 4 U 45/19; OLG Bremen, Beschluss vom 13.4.2018 - 1 U 4/18; OLG Köln, Urteil vom 30.11.2017 - 7 U 23/17) oder im Winter von Eisbildung und Glättestellen (OLG Brandenburg, Urteil vom 3.6.2008 - 2 U 8/07, zit. nach juris; BGH, Urteil vom 14.2.2017 – VI ZR 254/16, NZM 2017, 492 mit Anm. Kappus - vereinzelte Glatteisstelle von 1 x 1 m als „Restbestand“; BGH, Beschluss vom 11.8.2009 - VI ZR 163/08, WuM 2009, 677; BGH, Urteil vom 20.6.2013 - III ZR 336/12; BGH, Urteil vom 14.2.2017 - VI ZR 254/16, ZMR 2017, 441 = NZM 2017, 492; LG Coburg, Urteil vom 13. Mai 2014 - 41 O 675/13, juris) halten.

Dann aber liegen erst recht abstrakte Infektionsgefahren als Teil eines allgemeinen Lebensrisikos außerhalb des Pflichtenkreises einer betrachteten Verkehrssicherungspflicht für und Grundstück.