Heizkosten

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode

Mieter M zieht während der laufenden Abrechnungsperiode für die Betriebskosten aus. Er wendet sich an Vermieter V und verlangt die Erfassung der Verbrauchswerte von Heizung und Warmwasser bei Vertragsende sowie die Betriebskostenabrechnung. V wendet ein, da die Abrechnungsperiode noch nicht abgelaufen sei, könne er überhaupt nicht über die Betriebskosten und damit auch nicht über die Heizungskosten einschließlich der Warmwasserkosten abrechnen.

Was kann V tun?

Regelmäßig werden Heizkosten auf der Grundlage der Heizkostenverordnung (HeizKV) abgerechnet. Sie gibt die Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser zwingend nach den entstandenen Grundkosten und auch verbrauchsabhängig vor. Dementsprechend hat ein Mieter auch Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Das gilt natürlich auch bei einem Mieterwechsel. Deshalb ist entsprechend auf den ausziehenden Vormieter und auf den neu einziehenden Nachmieter aufzuteilen. Dies geschieht auf der Basis einer Zwischenablesung der Verbrauchswerte bei Vertragsende für den weichenden Mieter (§ 9b Abs. 1 HeizKV). Geschieht dies durch ein Fachunternehmen, entstehen Kosten. Ein solches Vorgehen gibt die Heizkostenverordnung aber nicht vor. Vielmehr kann der Vermieter auch selbst ablesen. Natürlich müssen die abgelesenen Verbrauchswerte dokumentiert und dem Abrechnungsunternehmen und/oder einer tätigen Hausverwaltung mitgeteilt werden.

Liest ein Fachunternehmen ab, so stellen die anfallenden Kosten für die Zwischenablesung keine umlagefähigen Betriebskosten dar, sondern Verwaltungskosten (BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07). Nach Auffassung der zitierten BGH-Entscheidung sollten sie noch unabhängig von einer Betriebskostenumlage-Vereinbarung durch gesonderte Abrede vom Mieter übernommen werden können. Mit dem Hinweis auf ihre Eigenschaft als Kosten der Verwaltung kommt die jüngere Rechtsprechung allerdings zu dem Ergebnis, dass Zwischenablesungskosten bei Nutzerwechsel auch unabhängig von einer Betriebskostenumlage-Vereinbarung nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Denn dies kommt einer Umgehung von § 1 Abs. 2 BetrKV gleich, der die Umlage von Verwaltungskosten auf den Wohnungsmieter generell verbietet. Vor allem entstehen Nutzerwechselgebühren nicht regelmäßig während des Vertragslaufs, sondern nur einmalig bei Vertragsende. Auch deshalb erfüllten sie nicht den Betriebskostenbegriff (§ 556 BGB in Verbindung mit § 1 BetrKV). Der Schluss daraus: Eine solche Formularklausel sei deshalb unwirksam und benachteilige den Mieter von Wohnraum unangemessen (LG Leipzig, Urteil vom 5.9.2019 - 8 O 1620/18, IMR 2020, S. 51; AG Neukölln, Urteil vom 13.3.2008 - 19 C 499/07, juris ebenso Lammel, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, §§ 9b Heizkosten V Rn. 13 ff; für die Pflicht des Mieters zur Erstattung der Zwischenablesung Kosten als Kündigungsfolgeschaden für den Vermieter, wenn er wegen vertraglicher Pflichtverletzung des Mieters kündigen muss: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 556 BGB Rn. 41; dagegen:).

Eingedenk dessen verzichten Mieter und Vermieter vertraglich bisweilen auch auf eine Zwischenablesung und auf die sich daraus ergebende Frage der Gebührenverteilung. Dann bleibt fraglich, ob eine solche Vereinbarung im Lichte der zwingenden Vorgabe der Heizkostenverordnung überhaupt wirksam getroffen werden kann. Zumindest sollen die verbrauchten Heizkosten dann zwischen ausziehendem und neu einziehendem Mieter nach der sogenannten „Gradtagszahlentabelle“ aufgeteilt werden (AG Hamburg, Urteil vom 6.12.2015 - 48 C 331/05, ZMR 2006, 132).

Von der Pflicht zur Zwischenablesung der Verbrauchswerte ist die die Frage zu trennen, ob im Falle einer erfolgten Ablesung auch während der Abrechnungsperiode komplett über die Betriebskosten abgerechnet werden muss. Diese Frage ist eindeutig mit dem Argument zu verneinen, die Abrechnungsperiode sei noch nicht beendet und die erforderlichen Abrechnungsunterlagen im Zweifel noch gar nicht in der Hand des Vermieters. Der Vermieter muss also erst nach Ablauf des regulären Abrechnungszeitraums über die verbrauchten Heizkosten, Warmwasserkosten und „kalten Betriebskosten“ abrechnen.

Verbleibende Kautionsreste sind vorab auszuzahlen

Regelmäßig schließt sich dann die Frage vieler Vermieter an, ob eine vom Mieter geleistete Kaution so lange einbehalten werden darf oder schon bei Vertragsende ausgezahlt werden muss.

Zunächst: Nachzahlungssalden aus Betriebskostenabrechnungen zugunsten des Vermieters können bei Ende des Mietvertrags gegen eine Barkaution aufgerechnet werden, und zwar auch dann, wenn diese Forderung zwischen Mieter und Vermieter streitig ist (BGH, Urteil vom 28.10.2020 - VIII ZR 230/19, juris). Bevor die Abrechnung erteilt werden kann, ist anhand der Abrechnungswerte der Vorjahre, der erhaltenen Vorauszahlungen und eventueller Teuerungsraten des aktuellen Jahrs zu schätzen, ob sich ein Saldo zugunsten des Vermieters oder des Mieters ergibt. Je nach dem Ergebnis dieser Schätzung darf ein Teil der Kautionsleistung dann bis zur endgültig erteilten Betriebskostenabrechnung einbehalten werden. In der Abrechnung sind die Grundlagen und einzelnen Schritte der Schätzung dem Mieter zu erläutern. Etwaige dann noch verbleibende Kautionsreste sind vorab auszuzahlen.