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Corona und WEG

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Modifikationen und Erleichterungen 2020

Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat haben im Eilverfahren Regeln zur Abmilderung der rechtlich und wirtschaftlich bisweilen katastrophalen Folgen der Corona-Pandemie beschlossen. Dieses Maßnahmenpaket zur Abmilderung der Corona-Folgen ist am 1. April 2020 in Kraft getreten. Die wichtigsten Punkte für Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und für Verwalter sind wie folgt vorzustellen:

  • Verwalter
  • Wirtschaftsplan
  • Wohnungseigentümerversammlung
  • Betriebskosten
  • Pflichten zur Vermeidung von Infektionen der Wohnungseigentumsanlage?
  • Besondere Verpflichtung des Verwalters bei aufgetretenen Infektionsfällen im Objekt?
  • Maßnahmen zur Erhaltung der Wohnungseigentumsanlage

Verwalter

Der Verwalter bleibt auch ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung weiterhin im Amt, auch wenn seine Bestellungszeit im Jahre 2020 oder später abläuft (Art. 2 § 6 Abs. 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, Deutscher Bundestag, Drucksache 19/18110 vom 24.3.2020). Denn Bestellungsbeschlüsse können derzeit nicht gefasst werden; Eigentümerversammlungen sind derzeit öffentlich-rechtlich verboten (s. u.). Deshalb wird § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG außer Kraft gesetzt.

Auch dann, wenn die Amtszeit des Verwalters schon zum Zeitpunkt des gesetzlichen Inkrafttretens der neuen Vorschriften am 1. April 2020 abgelaufen ist, soll dies gelten (Gesetzesbegründung, Seite 31, 5. Absatz). Unscharf bleibt und problematisch ist, wie in den Fällen zu verfahren ist, in denen der Verwalter sein Amt niederlegt, die Wohnungseigentümer ihn nicht mehr als Verwalter tätig sein lassen möchten und die Bestellung daher auslaufen lassen, oder in denen die Wohnungseigentümer schlicht keinen Verwalter mehr wollen. Dann käme es zu einer Fortsetzung des Verwalteramts gegen den Willen entweder des (ehemals) bestellten Verwalters oder / und der Eigentümergemeinschaft. Unbeantwortet lässt das Gesetz auch, was in all diesen Fällen das Schicksal des Verwaltervertrages sein soll. Soll er fortgelten? Aus dem Sinnzusammenhang muss man dies wohl annehmen, auch wenn es dazu keinerlei Regelungen gibt.

Wirtschaftsplan

Zuletzt beschlossene Wirtschaftspläne gelten fort; sie bleiben bis zur erneuten Möglichkeit eines Beschlusses zu einem neuen Wirtschaftsplan in Kraft, (Art. 2 § 6 Abs. 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, Deutscher Bundestag, Drucksache 19/18110 vom 24. 3. 2020). Die Eigentümergemeinschaft kann sich so auch dann weiter finanzieren, wenn die Fortgeltung des bisherigen Wirtschaftsplans nicht beschlossen wurde.

Über die Jahresabrechnung ist dagegen zu beschließen, sobald die Eigentümerversammlung wieder zusammentreten kann (so die Gesetzesbegründung, Seite 31). Benötigt ein Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung als Zahlenwerk zuvor insbesondere für steuerliche Zwecke, so ist sie schon vorab zur Verfügung zu stellen (a. a. O.), also in noch nicht beschlossener Qualität.

Wohnungseigentümerversammlungen

In den aktuellen Zeiten behördlicher Ausgangsbeschränkungen und Kontaktverbote durch Vereinbarungen der Bundesregierung mit den Ministerpräsidenten der Bundesländer, durch umsetzende Länderverordnungen und darauf basierende Allgemeinverfügungen auch auf kommunaler Ebene sind bis auf weiteres Wohnungseigentümerversammlungen aus Gründen der öffentlich-rechtlichen Gefahrenabwehr für Gesundheit, Leib und Leben verboten. Dadurch werden Bürgerinnen und Bürger im Unterschied zu einem behördlichen Erlass unmittelbar gebunden und zu einem konformen Verhalten verpflichtet. Wie lange dieses Verbot gilt, muss der weiteren pandemischen Infektionsdynamik und ihrer Interpretation durch Virologen, Wirtschaftsforscher und vor allem durch den Staat als vollziehende Gewalt vorbehalten bleiben.

Eine online-Versammlung, also eine Wohnungseigentümerversammlung per Fernkommunikation, insbesondere per Video-Chat, ist keine zuverlässige Alternative. Denn sie ist nach dem geltenden WEG nicht vorgesehen. Im Gegenteil geht das Gesetz in § 25 Abs. 3 WEG von den „erschienenen“ Wohnungseigentümern aus. Die Vorschrift aus dem Jahre 1951 kennt die Möglichkeit einer Versammlung per Fernkommunikation nicht.

Erst wenn sich öffentlich-rechtlich Lockerungen zeigen, und dadurch Wohnungseigentümerversammlungen überhaupt wieder möglich sind, können sich Überlegungen dazu anschließen, inwieweit Risikogruppen unter den Wohnungseigentümern ihre Stimmrechte durch Vollmacht übertragen können, um den Termin nicht selbst wahrnehmen zu müssen. Im Zweifel sollte auch dann von weitreichenderen Sanierungsmaßnahmen oder sonstigen Beschlussthemen mit größerem wirtschaftlichem Hintergrund abgesehen werden. Sie sollten nach Möglichkeit verschoben werden, auch um das Risiko einer Anfechtungsgefahr im Hinblick auf gefasste Beschlüsse zu minimieren.

Ohne eine Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, können Beschlüsse im schriftlichen Umlaufverfahren gefasst werden (§ 23 Abs. 3 WEG). Die Praxis zeigt die mangelnde Bedeutung dieser Vorschrift. Denn ein Beschluss kommt im schriftlichen Umlaufverfahren nur zustande, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären. Dies ist in den meisten Fällen nicht zu erreichen; sei es aus mangelndem Interesse, aus einem entgegengesetzt geäußerten Abstimmungsverhalten, oder aus purer Unwissenheit der beteiligten Wohnungseigentümer.

Die jetzt am 23.3.2020 vom Bundeskabinett beschlossene WEG-Reform (Gesetzesentwurf zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz - WEMoG) ändert an diesem Beschlussquorum nichts, sondern ersetzt nur die noch aktuelle Schriftform durch die Textform; erlaubt wären damit zukünftig Abstimmungen per E-Mail oder per App. Das hier aufgezeigte Praxisproblem eines gescheiterten Beschlussquorums besteht dadurch aber weiter.

Betriebskosten

Besonderheiten gelten nach neuem Recht für die Bezahlung bezogener Versorgungsleistungen, die zur Daseinsvorsorge dienen. Hier greift ein befristetes Leistungsverweigerungsrecht ein, dass der Kunde einer erhaltenen Strom-, Gas- und Wasserrechnung sowie einer Rechnung für entgegengenommene Telekommunikationsdienste entgegenstellen kann.

Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft wird als Verbraucher eingeordnet. Können einzelne Eigentümer dieser Gemeinschaft nicht zahlen, so kann sich die Gemeinschaft an sich gegenüber ihren Vertragspartnern bei Dauerschuldverhältnissen auf das nachfolgend erklärte Leistungsverweigerungsrecht berufen.

Das Leistungsverweigerungsrecht ist zeitlich begrenzt auf Zahlungen, die im Zeitraum vom 8. März 2020 bis zum 30. Juli 2020 fällig werden. Es gilt für Dauerschuldverhältnisse, die vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurden. Gemeint sind Dauerschuldverhältnisse, die der Daseinsvorsorge dienen oder die zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbs erforderlich sind. Nach der Begründung umfasst sind zum Beispiel Pflichtversicherungen und wohl auch die Gebäudeversicherung, Lieferverträge über Gas, Strom und Wasser, sowie Telekommunikation.

Als Einrede gegen die Leistungspflicht muss das Leistungsverweigerungsrecht ausdrücklich geltend gemacht werden. Im Streitfall muss belegt werden, dass Corona-Pandemie-bedingt nicht oder nur zu wenig gezahlt werden kann. Wird das Leistungsverweigerungsrecht geltend gemacht, knüpfen sich daran keine Schadensersatzpflichten oder sonstige Sekundärpflichten.

Pflichten zur Vermeidung von Infektionen der Wohnungseigentumsanlage?

Besondere Pflichten gelten für Wohnungseigentümer und für den Verwalter nicht. So wie jeder Wohnungseigentümer aber in Wahrung gegenseitiger Rücksicht über hochansteckende Krankheiten aufklären und die dann gebotenen Schritte unternehmen sollte, so sollte der Verwalter Anleitungen zu hygienischen Prophylaxemaßnahmen (persönlicher Abstand, Hände waschen, Kontaktvermeidung, Desinfektionsmaßnahmen usw.) anbieten und auf die aktuellen Bundes- und Landesbestimmungen zur Pandemieabwehr hinweisen.

Reinigungskräfte sollten mit kürzeren Reinigungsintervallen und erhöhtem „begrenzt viruzid“ desinfizierendem Reinigungsaufwand beschäftigt werden.

Abgesehen von zu sperrenden Spielplätzen oder anderen Außenflächen, wozu der Verwalter auch bei entsprechenden behördlichen Anordnungen gehalten ist, ist er zu einem sonstigen aktiven Infektionsschutz selbstverständlich nicht verpflichtet. Auch höhere Ansteckungsgefahren gehören zum allgemeinen Lebensrisiko, vor dem der Verwalter nicht bewahren muss und auch nicht kann.

Besondere Verpflichtung des Verwalters bei aufgetretenen Infektionsfällen im Objekt?

Ordnungsbehörden können Wohnungseigentümern und dem Verwalter zur Gefahrenabwehr aus Gründen des Infektionsschutzes besondere Handlungsgebote und Pflichten auferlegen.

Abgesehen davon gilt:
Erkrankt ein Wohnungseigentümer oder sonstiger Wohnungsnutzer in der Anlage, so sind infektionsschutzrechtliche Handlungsgebote den Erkrankten, ihren Angehörigen und natürlich den örtlich zuständigen Gesundheitsbehörden aufgegeben. Der Verwalter kann hier nur begleiten und fördern.

Ereignen sich Todesfälle und werden sie bekannt, so sollte auch der Verwalter die Angehörigen und die Behörden davon unterrichten, soweit ihm die Adressen bekannt sind. Datenschutzrechtlich dürften sich im Hinblick auf die besonders drängende öffentlich-rechtliche Gefahrenabwehrlage keine Probleme ergeben (Art. 6 Absatz 1d) DSGVO - Schutz der lebenswichtigen Interessen einer anderen natürlichen Person).

Gibt es uneinsichtige Personen, die „Corona“ immer noch nicht ernst nehmen, so dürfte es zulässig sein, die Behörden darauf entsprechend aufmerksam zu machen, ohne dass Interessen des Datenschutzes entgegenstehen können.

Maßnahmen zur Erhaltung der Wohnungseigentumsanlage

Erhaltungsmaßnahmen kann der Verwalter weiterhin umsetzen. Handelt es sich um die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandsetzung und Instandhaltung (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG), handelt der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen; er hat also in diesem Rahmen einen eigenen Entscheidungsspielraum. Insbesondere kann über diese Maßnahmen entschieden werden, wenn die Eigentümerversammlung wieder zusammentreten kann (so ausdrücklich hinweisend: Gesetzesbegründung, a. a. O., Seite 31, 4. Absatz).

Handelt es sich aber um einen „dringenden Fall“ zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, so muss der Verwalter die dafür erforderlichen Maßnahmen treffen. Von einem „dringenden Fall“ sprechen die Gerichte dann, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist (OLG Hamm, Beschluss vom 19.7.2011 - I-15 Wx 120/10), weil es sonst zu dann unausweichlichen Schäden kommt. Gemeint sind unaufschiebbare Maßnahmen insbesondere zur Abwendung eines sonst sicher eintretenden Schadens für das Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel bei Gasleck, Leitungsbruch oder schadhafter Versorgungsleitungen oder Abwasserleitung). Dann ist der Verwalter auch zur Vertretung berechtigt (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG).

Durchgeführt werden dürfen in diesen Fällen allerdings nur solche Maßnahmen, die im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung eine Gefahrenlage für das Gemeinschaftseigentum beseitigen (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG), keinesfalls Maßnahmen, die der dauerhaften Behebung der Schadensursache dienen. Es geht nur um Sicherungsmaßnahmen. Hier ändert sich nichts im Vergleich zum bisher bekannten Recht.

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