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Corona und Besichtigungsrecht

Von Dr. Rechtsanwalt Hans Reinold Horst


Besichtigung der Mieträume und Umzug

Anlässlich einer Vertragsbeendigung, einer bevorstehenden Neuvermietung oder eines Immobilienverkaufs besteht zweifelsohne ein anlassbezogenes Besichtigungsrecht des Vermieters. Der Mieter muss nach Aufforderung und Terminabstimmung die gemieteten Räume zugänglich machen. Andernfalls riskiert er eine Duldungsklage.

Zur Eindämmung der hohen Infektionsdynamik der vorherrschenden Corona-Pandemie haben Bund, Bundesländer und Kommunen aber öffentlich-rechtliche Ausgangsbeschränkungen und Kontaktsperren zur Abwendung der mittlerweile extremen Gefahrenlage für Leib, Leben und Gesundheit verfügt. Diese Verfügungen ergingen in Form von Landesverordnungen und Allgemeinverfügungen auf deren Grundlage. Beides bindet im Unterschied zu einem Erlass, der nur Behörden intern wirkt, die Bürgerinnen und Bürger unmittelbar.

Sie sind in jedem Fall dem privaten Mietrecht vorgreiflich und gelten nicht nur für den öffentlichen Raum, sondern mittlerweile auch für private Treffen in Häusern und in Wohnungen. Deshalb sind behördlich verfügten Kontaktsperren und Ausgangsbeschränkungen bei anstehenden Wohnungsbesichtigungen und Umzügen mit ihren Vorgaben in jedem Fall zu beachten, nicht nur wegen ansonsten verwirklichter Ordnungswidrigkeitstatbestände und Straftatbestände sowie drohender Bußgelder, sondern vor allem im Rahmen einer Gesamtverantwortung aus Gründen des Gesundheitsschutzes.

Dies gilt besonders auch für Fragen zur ordnungsbehördlichen Zulässigkeit eines Umzugs. Lässt sich die öffentlich-rechtliche Gefahrenabwehrlage nach dem Infektionsschutzrecht mit den eigenen Planungen zur Besichtigung, zur Wohnungsübergabe oder zum Umzug nicht vereinbaren, müssen die Termine schlicht verschoben werden. Eventuell dadurch erlittene Vermögenseinbußen können nur über die öffentlich-rechtliche Entschädigung nach §§ 56 ff IfSG abgewickelt werden. Entschädigungsansprüche nach anderen Grundlagen (Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung aus § 839 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG, Entschädigung wegen eines enteignenden oder enteignungsgleichen Eingriffs oder schließlich auf der Grundlage eines sogenannten allgemeinen Aufopferungsanspruchs) dürften entfallen. Denn in der 1. Alternative fehlt es an einem Schadensersatz begründenden Verschulden der Behörde, sie kann gar nicht anders, als der Pandemie durch Kontaktverbote und andere öffentlich-rechtliche Restriktionen zu begegnen, solange ein Impfstoff und auch therapiebegleitende Medikamente fehlen. Die restlichen Alternativen setzen eine atypische unvorhersehbare Nebenfolge durch rechtmäßiges hoheitliches Handeln voraus; Terminblockaden im Ergebnis sind aber nicht unvorhersehbar, sondern im Gegensatz typisch und auch notwendig. Es fehlt auch jeweils an einem „Sonderopfer“, das dem Anspruchsteller abverlangt wird. Denn die Rechtsgemeinschaft insgesamt ist in gleicher Weise restriktiv verpflichtet.

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Abgesehen von der Vorgreiflichkeit ordnungsbehördlicher Verfügungen zur Abwehr der pandemischen Gefahren für Leib, Leben und Gesundheit gilt:

  • Statt persönlicher Kontaktaufnahme anlässlich der Rückgabe der Wohnung und der Neuvermietung sollte zunächst auch über eine flexible Termingestaltung nachgedacht werden.
  • Kommt das nicht infrage, bietet es sich an, Abreden per Fernkommunikation zu treffen und die Schlüssel nach Vereinbarung in den Briefkasten einzulegen.
  • Immer ist dringend zu empfehlen, schriftlich klar zu regeln, dass mit einer Wohnungsrückgabe und Wohnungsübernahme in dieser Form keinerlei (konkludente) rechtliche Erklärungen zum Beispiel zur Akzeptanz des vorgefundenen Wohnungszustands verbunden sind.
  • Um den Wohnungszustand festzustellen, bietet es sich an, die Wohnung nach Absprache mit dem Mieter zu fotografieren und die Fotos in ein Protokoll einzubinden. Entweder unterzeichnet der Mieter, oder ein Zeuge.
  • Bevor man in die Wohnung geht, sollten immer ausreichende gesundheitliche Schutzvorkehrungen getroffen werden. Der Mieter sollte gebeten werden zu bestätigen, dass in der Wohnung seiner Kenntnis nach keine coronabestätigten oder coronaverdächtigen Personen anwesend waren.
  • Und schließlich noch eine kurze Bemerkung zu notwendigen Handwerkerterminen, die zur Überprüfung angezeigter Mängel oder zu Reparaturmaßnahmen dienen sollen: Vorgreiflich ist auch hier die Kontaktsperre, was die Bewegungsfreiheit im öffentlichen Raum angeht. Betriebsverbote für Handwerker sind damit bislang nicht verbunden. Es liegt in der Natur der Sache, sich auf wirklich zwingende und unaufschiebbare Maßnahmen zu beschränken.