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Betriebskosten

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Grundsteuer nachträglich erhöht - und jetzt?

Anfallende Grundsteuern können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenumlageverordnung - BetrKV) und wenn der Grundsteuerbescheid nach entsprechender Überprüfung durch den Vermieter plausibel und berechtigt erscheint (OLG Brandenburg, Urteil vom 5.6.2019 - 11 U 109/15, Juris – sonst wird ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz angenommen).

Das Problem:

Die Kommune, der die Grundsteuer zusteht, erhöht nachträglich, weil sie zum Beispiel den gemeindlichen Steuerhebesatz als Multiplikator zur Berechnung der Grundsteuer erhöht hat oder weil sie nun (zu spät) eine andere Bebauung des Grundstücks zugrunde legt. „Nachträglich“ bedeutet, dass der Vermieter für den fraglichen Abrechnungszeitraum die angefallenen Betriebskosten bereits gegenüber dem Mieter abgerechnet hat. Kann er nun einen „Nachschlag“ verlangen, weil er selbst noch einmal zur Kasse gebeten wird?

Zunächst der Toptipp:

Muss man als Vermieter aufgrund der Nachrichtenlage in der Gemeinde schon mit einer anstehenden Erhöhung der Grundsteuer rechnen, so fertigt man am besten die Betriebskostenabrechnung ausdrücklich unter dem Vorbehalt einer Nachforderung nachträglich erhöht anfallender Grundsteuerbelastungen.

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Abrechnungen unter Vorbehalt

Hat der Vermieter innerhalb der für ihn geltenden 12-monatigen Abrechnungsfrist nach Ablauf des Rechnungsjahres (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) mit Vorbehalt abgerechnet, so kann er den Mieter unproblematisch nochmals in Anspruch nehmen, wenn die Grundsteuer innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums rückwirkend erhöht wird.

Häufiger ist eine rückwirkend erklärte Nachbelastung des Vermieters durch die Gemeinde gegen Ende oder nach Ende der Abrechnungsfrist. Kann der Vermieter deshalb die rückwirkend erhöhte Grundsteuer nicht fristgerecht an den Mieter weiterreichen, so hilft ihm alleine der erklärte Vorbehalt in der ursprünglichen Abrechnung nichts. Denn sonst könnte die grundsätzlich geltende 12-monatige Abrechnungsfrist mit diesem Vorbehalt in ihrer Funktion als Ausschlussfrist zur Nachforderung von Betriebskosten über die entrichteten Vorauszahlungen hinaus ausgehebelt und unterlaufen werden. Deshalb kann die Möglichkeit zu einer nachbelastenden Abrechnung nur ohne Rücksicht auf einen erklärten Vorbehalt greifen. Dazu sogleich.

Vorbehaltlose Abrechnung

Nun zur Abrechnung ohne Vorbehalt: Hat der Vermieter innerhalb der für ihn geltenden 12-monatigen Abrechnungsfrist nach Ablauf des Rechnungsjahres (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ohne Vorbehalt abgerechnet und wird die Grundsteuer noch innerhalb dieser Frist erhöht, so kann die erhöhte Steuerbelastung unproblematisch noch während der laufenden Abrechnungsfrist auch gegenüber den Mietern geltend gemacht werden. Der Vermieter darf also seine Abrechnung dann korrigieren. Ausgezahlte Betriebskostenguthaben an den Mieter stehen nicht entgegen. Denn damit ist kein Schuldanerkenntnis verbunden (BGH, Urteil vom 12.1.2011 - VIII ZR 296/09, NZM 2011, 242). Dieser Fall ist allerdings in der Praxis eher selten.

Viel häufiger kommt es zu einer rückwirkenden Grundsteuererhöhung nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist oder aber zu deren Ende mit der Folge, dass dem Vermieter eine Nachbelastung des Mieters innerhalb der Frist nicht mehr gelingt. Hier gilt als Grundsatz: Weil es sich bei der 12-monatigen Abrechnungsfrist nach Ablauf der Abrechnungsperiode um eine Ausschlussfrist handelt, kann der Vermieter dem Mieter eigentlich mit Erfolg nichts mehr abverlangen (§ 556 Abs. 3 Satz 3, 1. Halbsatz BGB). Ausnahme: Der Vermieter hat die Überschreitung der Abrechnungsfrist nicht zu vertreten. Das ist bei der rückwirkend erhöhten Grundsteuer der Fall. Deshalb kann der Vermieter mit Erfolg nachberechnen (BGH, Urteil vom 12.12.2012 - VIII ZR 264/12, DWW 2013, 94). Rückausnahme: Der Vermieter wartet mit der Nachberechnung länger als 3 Monate. Dann kommt es wieder zur Anwendung des Grundsatzes, wonach ihm die Nachbelastung verwehrt ist. Anders formuliert: Der Vermieter muss innerhalb von 3 Monaten nach dem Wegfall des Abrechnungshindernisses, also nach Zugang des erhöhten Grundsteuerbescheides, gegenüber dem Mieter nachfordern (BGH, Urteil vom 5.7.2006 - VIII ZR 220/05, DWW 2006, 419).

Verjährungseinrede des Mieters als Problem?

Zur Verjährung vorab folgendes: Betriebskostennachforderungen verjähren in 3 Jahren seit dem Schluss des Jahres, in dem der Abrechnungssaldo entstanden und fällig geworden ist. Zusätzlich muss der Vermieter als Forderungsgläubiger Kenntnis von den tatsächlichen Umständen haben, die Grundlage der Forderung als Rechtsfolge sind (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Deshalb kann sich das Thema „Verjährung“ stellen, wenn die Grundsteuer für einen Zeitraum von mehr als 3 Jahren rückwirkend nach berechnet wird. Gleichwohl ergibt sich kein Problem. Denn der BGH knüpft die Kenntnis des Vermieters von der Höhe der rückwirkend erhöht festgesetzten Grundsteuer an den endgültigen Festsetzungsbescheid (BGH, Urteil vom 12.12.2012 - VIII ZR 264/12, DWW 2013, 94). Und dieser Bescheid trifft ja erst aktuell beim Vermieter ein.

Keine Verwirkung bei erklärtem Vorbehalt

Auch die „Verwirkung“ eines Nachzahlungsanspruchs bei rückwirkender Erhöhung der Grundsteuer ist kein Thema, wenn der Vermieter seine ursprüngliche Abrechnung bereits mit einem Vorbehalt nachfassender Belastung mit rückwirkend erhöhten Betriebskosten versieht.

Ausblick: Grundsteuerreform und politischer Streit zur künftigen Umlagefähigkeit

Aktuell wird um die zukünftige Umlagefähigkeit der Grundsteuer als Betriebskosten politisch gestritten. Grund hierfür ist die auf Länderebene umzusetzende Grundsteuerreform, die mit Sicherheit zu einer stärkeren Steuerbelastung einzelner Grundstücke führen wird. Der Rechtspraxis bleibt im Moment nur, die Entwicklung in diesem Bereich aufmerksam zu beobachten.