BGH: Mieterhöhung – maßgeblich ist die Wohnfläche gemäß Mietvertrag

Was Vermieter bei einer Mieterhöhung beachten müssen

Der Bundesgerichtshof hat sich im Mai und Juni 2007 in zwei Entscheidungen zur Mieterhöhung des Vermieters geäußert (Az.: VIII ZR 138/06, VIII ZR 303/06). Mit beiden Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof vermieterfreundliche Urteile gefällt. Zum einen entschied der BGH, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch dann zulässig ist, wenn sich seit Vereinbarung des Mietvertrags die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erhöht hat. Auch wenn sich dies bereits aus dem § 558 BGB ergibt, so hatte der klagende Mieter jedoch darauf bestanden, dass ein Vermieter nur dann die Miete erhöhen dürfe, wenn auch die Vergleichsmiete angestiegen sei. Dem widersprachen die Bundesrichter. Vermieter können folglich zu Beginn des Mietvertrages eine unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbaren, etwa um durch das günstige Angebot einen Mietinteressenten zu finden. Danach steht es dem Vermieter frei – natürlich im engen Rahmen der §§ 558 ff BGB – die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Unerheblich ist dabei, ob die ortsübliche Vergleichsmiete seit Abschluss des Vertrages gestiegen, gleich geblieben oder gar gesunken ist. Der Vermieter muss dabei ohnehin die Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze beachten.

In der zweiten Entscheidung äußerte sich der Bundesgerichtshof zur Wohnungsgröße, die dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde liegen muss. Strittig zwischen Vermieter und Mieter war, ob es für die Berechnung der zulässigen Mieterhöhung auf die tatsächliche oder auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche ankommt. In dem vorliegenden Fall betrug die tatsächliche Wohnungsgröße ca. zehn Quadratmeter mehr als die im Mietvertrag angegebene. Der BGH entschied, dass es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt. Dies gelte zumindest dann, wenn die Fläche im Mietvertrag nicht nur eine unverbindliche Objektbeschreibung darstellt, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung ist.

Hier wird wieder deutlich, welche Bedeutung die Vereinbarung der Wohnfläche für ein Mietverhältnis hat. Bereits bei einer zehnprozentigen Abweichung können sich daraus für den Mieter Minderungsansprüche ergeben, selbst wenn die Minderfläche nicht zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt. Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Vielzahl von Entscheidungen festgestellt. Umso wichtiger ist es für den Vermieter, bei der Vermietung von Wohnraum die Fläche nach Maßgabe der Wohnflächenberechnungsverordnung vorzunehmen.

Dr. Kai H. Warnecke