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Zahlungsverzug

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Auch geringe Mietrückstände als Kündigungsgrund!

Bekanntlich kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete verschuldet in Rückstand gerät. Denn dann sprechen wir von einem „Zahlungsverzug“ (§ 286 Abs. 4 BGB). Das Gesetz sieht dann fristlose und fristgebundene Kündigungsmöglichkeiten vor, je nachdem, in welcher Zeit und wie hoch der Zahlungsverzug eingetreten ist (§§ 569 Abs. 3 Nr. 1, 543 Abs. 2. Nr. 3, Abs. 1 BGB - fristlose Kündigung; § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB - fristgebundene Kündigung). Auch als Grundlage einer fristgebundenen Kündigung verlangt das Gesetz, dass der Mieter durch die unterlassene Zahlung seine Pflichten aus dem Mietvertrag „nicht unerheblich“ verletzt hat. Dieses erforderliche Gewicht der Verletzung wird in Zweifel gezogen, wenn es sich „nur“ um Mietforderungen unter 1000 bis 2000 € handelt (LG Berlin, Beschluss vom 20.10.2016 - 67 S 214/16, DWW 2017, 197; LG Berlin, Urteil vom 8.1.2020 - 66 S 181/18, ZMR 2020, 305).

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Das Gesetz gibt keine Möglichkeiten zu derartigen einschränkenden Betrachtungen. Demzufolge hält die Gegenansicht auch Kündigungen wegen Zahlungsverzugs mit „geringfügigeren“ Forderungshöhen für begründet (AG Mitte, Urteil vom 4.9.2019 - 9 C 104/19, IMR 2020, 236; Blank, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 31). Diese streitige Rechtsfrage wird vom Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden werden (Revision anhängig unter Aktenzeichen VIII ZR 32/20).

Nach richtiger Auffassung zählen auch geringfügigere Forderungsausfälle. Denn das Gesetz selbst gibt für eine einschränkende Auslegung und Anwendung keinerlei Hinweise. Würde man dem Vermieter in diesen Fällen ein Kündigungsrecht nicht zubilligen, so könnte der Mieter letztendlich durch mehrfach hintereinander geschaltetes offenstehen lassen geringfügiger Forderungsreste auf Kosten des Vermieters beliebig sparen und im Ergebnis seine Miete abseits von der vertraglich vereinbarten Höhe selbst festlegen. Natürlich kann dies nicht richtig sein.