Bestehendes Zurückbehaltungsrecht des Mieters hindert Kündigung

Wohnungsmieter M mindert die Miete und macht daneben ein Zurückbehaltungsrecht an den ungeminderten Mietanteilen geltend. Dazu behauptet er, die Wohnung zeige Schimmelbefall. Die Ursache dafür liege in der Bausubstanz. Vermieter V rügt ein falsches Wohnverhalten als Schimmelursache, weist Minderung und Zurückbehaltungsrecht zurück und kündigt wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise fristgerecht. Zunächst erhebt er Zahlungsklage. Sie wird rechtskräftig zugesprochen.

Jetzt erhebt er Räumungsklage, behauptet schriftsätzlich, er habe die gerügten Mängel beseitigt und trägt vor, das Gericht habe die rechtskräftig festgestellte Zahlungsverpflichtung zu beachten und die Kündigung als wirksam zu behandeln.

Der BGH sieht dies in letzter Instanz anders (Urteil vom 10.4.2019 - VIII ZR 39/18, juris). Die rechtskräftige Verurteilung zur Zahlung umfasse nicht die Feststellung, dass sich Mieter M auch kündigungsrelevant im Zahlungsverzug befunden habe. Rechtskräftig ausgeurteilt sei lediglich ein Mietrückstand. Ob darüber hinaus ein (selbst verschuldeter oder zu verantwortender) Zahlungsverzug vorliege, sei nicht entschieden worden, sondern weiterhin offen und nehme auch an der Rechtskraftwirkung des Zahlungsurteils nicht teil (§ 322 Abs. 1 ZPO). Gegen die Annahme des Verzugs spreche das Eingreifen des Zurückbehaltungsrechts als Druckmittel gegenüber dem Vermieter, festgestellte Mängel abzustellen.

Zwar erlösche das Zurückbehaltungsrecht bei der tatsächlichen Beseitigung des Mangels und auch dann, wenn das Mietverhältnis unabhängig von einer Mängelbeseitigung ende (ebenso: BGH, Urteil vom 17.6.2015 - VIII ZR 19/14, juris, Rn. 61 der Entscheidungsgründe), sowie dann, wenn der Mieter dem Vermieter bzw. den mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt der Wohnung nicht gewähre oder schließlich sonst die Duldung der Mängelbeseitigung verweigere (BGH, Urteil vom 10.4.2019 - VIII ZR 39/18, Rn. 23 der Entscheidungsgründe und Urteil vom 10.4.2019 - VIII ZR 12/18). Es bestehe aber weiterhin, wenn der Vermieter nur behaupte, den Mangel beseitigt zu haben. Denn allein die Behauptung sei nicht geeignet, den Zweck des ausgeübten Zurückbehaltungsrechts - Druckmittel gegenüber dem Vermieter, Mangelfreiheit herzustellen - als verfehlt anzusehen. Sei aber weiterhin von einem bestehenden Zurückbehaltungsrecht an den einbehaltenen Mietanteilen auszugehen, so scheide die Annahme eines Zahlungsverzugs und ebenso einer wirksamen zahlungsverzugsbedingten Kündigung aus. Folge: Ein Räumungsanspruch bestehe ebenso nicht, die Räumungsklage sei damit abzuweisen.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen