Miete: Vertragsende

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Zahlungspflicht bis „zum bitteren Ende“

Die typische Situation bei Vertragsende: Der ausziehende Mieter möchte Miete sparen und früher aus dem Mietvertrag aussteigen, die Wohnung also früher verlassen; der neue Mieter - oder auch der Vermieter - möchten schon mal früher in die Wohnung hinein, um dort zu renovieren. Die „Gretchenfrage“: Muss der weichende Mieternoch bis zum Vertragsende zahlen, erleidet der Vermieter einen Mietausfall, oder muss der neu einziehende Mieter bereits ins Portmonee greifen, obwohl sein Mietvertrag erst später beginnt?

Dieser Frage hat sich das Landgericht (LG) Koblenz angenommen (Urteil vom 16.2.2021 -6 S 188/20).

Der entschiedene Fall:

Mieterin O zieht im März des Jahres ins Seniorenheim um. Zuvor zum Jahresbeginn informiert sie Vermieter V über ihre Absicht. Im Auszugsmonat zahlt sie die Miete noch in voller Höhe, danach nicht mehr. V lässt die Wohnung im März und April renovieren. Die Handwerker nutzen dabei einen in der Wohnung stehenden Kühlschrank sowie einen Esstisch des Vermieters mitsamt Stühlen. Zwischen O und V ist streitig, ob die Handwerker die Wohnung nicht nur renovieren, sondern in der fraglichen Zeit auch darin wohnen. V verlangt die volle Miete bis zum Vertragsende im Mai. O beruft sich gegen diese Forderung auf eine mündliche Vereinbarung, wonach nur noch im Auszugsmonat März Miete zu zahlensei. Ferner beruft sie sich darauf, die Wohnung sei an die Handwerker weitervermietet worden. V entgegnet, während der Handwerkerarbeiten sei er jederzeit bereit und imstande gewesen, die Handwerker weg zu schicken, wenn O die Wohnung (wieder) hätte nutzen wollen.

Das LG Koblenz spricht V die verlangte Miete zu (§ 535 Abs. 2 BGB). O habe nicht beweisen können, dass es eine Aufhebungsvereinbarung gegeben hat, die das Mietverhältnis vorher beendet hätte. Ebenso habe O nicht schriftlich gekündigt. Auch die Renovierungsarbeiten hätten dem Anspruch auf Mietzahlung bis zum Vertragsende nicht entgegengestanden. Zwar erlösche die Mietforderung nach § 537 Abs. 2 BGB, wenn der Mieter die Wohnung einem Dritten überlasse und dadurch außerstande sei, dem Mieter den Gebrauch an der Wohnung (wieder) zu gewähren. Dass die Handwerker während der Verrichtung ihrer Arbeiten eventuell in der Wohnunggelebt hätten, bleibe außer Betracht. Denn allein entscheidend sei, ob der Vermieter nach Aufforderung des Mieters in der Lage sei, den Wohngebrauch wieder einzuräumen.

Diese Frage sei hypothetisch zu stellen und zu beantworten. Denn O habe ja im Seniorenheim gelebt und die Wiedereinräumung des Wohngebrauchs nicht verlangt. Deshalb komme es auf Indizien an. Zu entscheiden sei nach dem Umfang der in der Wohnung durchgeführten Baumaßnahmen. Beschränkesich die Renovierung auf Malerarbeiten und würden sonst keine umfangreichen Arbeiten ausgeführt, die einer Nutzung der Wohnung durch den Mieter im Wege gestanden hätten, so bleibe der Mietanspruch bestehen und erlösche nicht.