Wohnungseigentum: Instandzuhaltung und Instandsetzung von Wohnungsfenster

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Wohnungsfenster

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Wohnungseigentum: Instandhaltung und Instandsetzung von Wohnungsfenstern

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vom 8.6.2016 geben den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft auf, die Wohnungsfenster komplett einschließlich Verglasung unabhängig davon auf eigene Kosten instandzuhalten und instand zu setzen, ob sie im Gemeinschafts- oder Sondereigentum stehen. Wörtlich heißt es: „Die Verpflichtung zur Instandhaltung bezieht sich auch auf die Fenster insgesamt, also auch die Außenseiten der Fenster, wobei die Gesamtansicht des Gebäudes und die Beschaffenheit der Fenster nicht verändert werden darf. Bei Austausch eines Fensters muss sich der Eigentümer somit an den bestehenden, neuen Holzfenstern bezüglich Farbe, Material und Aufteilung orientieren (…).“

Wohnungseigentümerin U lässt weiße Kunststofffenster mit großer und nicht durch Sprossen geteilter Scheibe sowie mit kleinerem „Oberlicht“ einbauen. Insgesamt zeigen die Fenster zu diesem Zeitpunkt schon ein buntes Bild und verschiedene Ausführungen, etwa in weiß oder in braun, mit Sprossen in den größeren Fensterscheiben oder auch ohne Sprossen. Zuvor hatte ein anderer Wohnungseigentümer weiße Fenster ohne vertikale Trennungen einbauen lassen. Wohnungseigentümerin G verzichtet gegen Zahlung eines Geldbetrages auf rechtliche Schritte dagegen, beantragt aber jetzt, U zum Rückbau der Fenster durch Beschluss zu verpflichten. Die Eigentümerversammlung beschließt dies im Jahre 2020. Begründung: U hätte entgegen ihrer Pflichten aus der Teilungserklärung und damit bei dem Einbau artfremder Fenster eigenmächtig gehandelt. Das AG Hamburg Sankt-Georg (Urteil vom 20.8.2021 - 980 a C 6/21, ZMR 2021, 930) weist die Klage auf Rückbau der beiden eingesetzten Kunststofffenster aus §§ 1004 BGB, 14 WEG ab.

Die Gründe: Der Einbau dieser Fenster sei nicht eigenmächtig und unter Verstoß gegen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten erfolgt, sondern gehe mit den Vorgaben der Teilungserklärung konform. Die bauliche Veränderung sei deshalb nicht unzulässig erfolgt. Denn die Bestimmungen in der weiter zu beachtenden Teilungserklärung als dem Gesetz vorrangige Vereinbarung sei in Bezug auf die Ausführung der Fenster nicht bestimmt genug. Die tatsächliche Soll-Beschaffenheit der zu tauschenden Fenster lasse sich auch nach Auslegung der Vereinbarung nicht ausreichend klar und bestimmt ermitteln. Denn es fehle an einer Bezugsgröße für die Vorgabe, dass der optische Gesamteindruck des Gebäudes durch den Austausch eines oder mehrerer Fenster nicht verändert werden dürfe. Der Vereinbarung lasse sich nicht entnehmen, von welcher ursprünglichen „Gesamtansicht des Gebäudes“ und „Beschaffenheit der Fenster“ auszugehen sei. Schon bei Einbau der Fenster durch U sei die Fenstergestaltung in der Hausfassade uneinheitlich gewesen. Auch bleibe unklar, was mit dem Begriff „orientieren“ gemeint sei. In Betracht komme nicht nur eine zwingende Vorgabe, sondern auch nur eine Annäherung an den bestehenden Zustand, ohne dass eine vollständige Identität der vorhandenen und der ausgetauschten Fenster in ihrer Gestaltung erreicht werden müsse.

Das Gericht lässt mit diesem Ergebnis offen, ob die Eigentümergemeinschaft als Klägerin auch deshalb mit ihrem Beseitigungsverlangen scheitern muss, weil sie sich damit in Widerspruch zu einer früheren Genehmigung eines inkompatiblen Fensteraustausches gegen Geldzahlung setzt.

Nachzutragen ist: Im Wohnungseigentumsrecht gilt der Grundsatz „keine Gleichheit im Unrecht“ (so ausdrücklich: AG Hamburg Sankt-Georg, Urteil vom 20.8.2021 - 980 a C 6/21, ZMR 2021, 930, 931, linke Spalte, letzter Absatz; LG Hamburg, Urteil vom 12. Dezember 2012 – 318 S 31/12, ZWE 2013, 265, 267; OLG München, Beschluss vom 31. März 2006 – 34 Wx 111/05, ZMR 2006, 797). Bei ausreichendem Sachgrund kann aber innerhalb des Gleichbehandlungsgrundsatzes als Basis eines Mehrheitsbeschlusses differenziert werden; gibt es aber keine Gründe ausreichender unterschiedlicher Sachbehandlung, müssen Wohnungseigentümer gleich behandelt werden (AG Hamburg Sankt-Georg, a. a. O.; BGH, Urteil vom 30. November 2012 – V ZR 234/11, NJW-RR 2013, 335, 337 Rn. 19 = ZMR 2013, 288). Das gilt grundsätzlich auch für Rückbauansprüche (ebenso: AG München, Urteil vom 22. April 2016 – 483 C 6753/11 WEG, ZMR 2016, 579). Als Resümee daraus betont das entscheidende AG Hamburg Sankt-Georg: Weil im vorliegenden Fall ein sachlicher Grund für eine Ungleichbehandlung nicht ersichtlich ist, hätte auch der beklagten U bei bestehendem Rückbauanspruch (hier wie geschildert nicht gegeben Anm. d. Verf.) gestattet werden müssen, den Austausch der Fenster durch Zahlung eines Geldbetrages als milderes Mittel zu „legalisieren“.