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Mieterhöhung

Wegbrechender Mietspiegel - Mieterhöhung trotzdem nach 3-maliger Zahlung des Mieters wirksam?

Mehrere Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zu Mieterhöhungen auf der Grundlage eines Mietspiegels haben dessen Verwertbarkeit als Begründungsmittel aus den verschiedensten Aspekten in Abrede gestellt.

Hinzu kommt jetzt aktuell:

Der Entwurf einer Verordnung zur Erstellung von einfachen und qualifizierten Mietspiegeln ist bereits angekündigt. Folgende Punkte sind zu erwarten:

  • Zuständigkeit zur Erstellung von Mietspiegeln von der Gemeinde auf eine Landesbehörde geplant
  • Datensammlung soll vereinfacht werden: Einbezug auch von Daten, die zu anderen Zwecken erhoben wurden
  • Erstellung qualifizierter Mietspiegel
  • „Zweite“ Vermutungswirkung für qualifizierte Mietspiegel: wenn von der Gemeinde erstellt und von den Interessenvertretungen anerkannt, dann soll es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handeln.
  • Wirkung dann wie ein Gerichtsgutachten im Prozess
  • einfacher Mietspiegel
  • Dokumentationspflicht für gesammelte Daten
  • Pflicht zur nachvollziehbaren Erläuterung von Schätzwerten
  • Mietspiegel, die bereits 5 Jahre gelten, können noch Begründungsmittel innerhalb der Mieterhöhung sein. Im Prozess darf sich der Richter aber nicht mehr darauf stützen!
  • Mietspiegelpflicht geplant
  • für Gemeinden ab 100.000 Einwohner,
  • in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung, in denen die Mietpreisbremse gilt.
  • Die Art des Mietspiegels ist als Grundlage der Mietspiegelpflicht noch nicht geklärt

Das bedeutet bei existierendem einfachen Mietspiegel (Regelfall): Er kann nur noch einmal fortgeschrieben werden, muss danach neu erstellt werden. Als Beweismittel vor Gericht ist er – auch neu hergestellt - entwertet. Für den Vermieter ergibt sich daraus: außergerichtlich kann er Mieterhöhungsbegehren mit einem einfachen Mietspiegel als Begründungsmittel noch stützen, gerichtlich aber nicht mehr verfolgen. Denn dort soll er zukünftig als Begründungsmittel wegbrechen. Wie aber lässt sich in einem solchen Fall das Mieterhöhungsbegehren noch durchsetzen?

Lösung

Man kann auf eine ältere Rechtsprechung zurückgreifen, die von folgendem Ansatz ausgeht:

Die Zustimmungserklärung des Mieters zum Erhöhungsbegehren des Vermieters muss nicht schriftlich erfolgen. Gesetzlich ist sie nicht an die Schriftform gebunden; § 558 b BGB gibt auch nicht vor, ob die Zustimmung ausdrücklich oder konkludent erfolgen muss. Deshalb stellt sich die Frage, ob der Mieter auch „zwischen den Zeilen“ konkludent durch ein entsprechend ausliegbares Verhalten dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen kann. In Betracht kommt sowohl die einmalige (so: LG München, Hinweisbeschluss vom 14.10.2013 - 14 S 20794/13, und AG München, Urteil vom 14.8.2013 - 452 C 11426/13, beide in ZMR 2014, 460; zustimmend: Börstinghaus, Anm. Zu BGH, Beschluss vom 30.1.2018 - VIII ZB 74/16, in: juris PR-BGHZivilR 8/2018 Anm.1unter.C, vorletzter Absatz am Ende) als auch die mehrfache Zahlung des erhöhten Mietbetrags (BGH, Beschluss vom 30.1.2018 - VIIIZB 74/16, NZM 2018, 279) hintereinander. Das soll nach Auffassung des LG München (aaO.) ausdrücklich auch dann gelten, wenn das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen unwirksam war. Formelle Unwirksamkeit kann sich zum Beispiel bei einer fehlenden oder unzureichenden Begründung durch Mietspiegel, Mieten dreier Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten ergeben. Auch in diesen Fällen soll also durch konkludente Zustimmung des Mieters eine einvernehmliche Änderung der Miethöhe zustande kommen können.

Dazu nun folgender Fall:

Vermieter V richtet ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen an Mieter M mit der Aufforderung, der begehrten Mieterhöhung durch Unterzeichnung eines beigefügten Vordrucks zuzustimmen. M stimmt nicht zu, zahlt aber die verlangte erhöhte Miete in 3 aufeinanderfolgenden Monaten. V klagt auf Zustimmung. M unterzeichnet jetzt die Zustimmungserklärung. Daraufhin erklärt V den Rechtsstreit als in der Hauptsache für erledigt und stellt den Antrag, dem Mieter die Verfahrenskosten aufzugeben. Das AG erlegt aber ihm als Vermieter die Kosten auf.

Der BGH bestätigt die Entscheidung (Beschluss vom 30.1.2018 - VIIIZB 74/16, NZM 2018, 279 mit bestätigender Anmerkung von Börstinghaus, in: juris PR-BGHZivilR 8/2018 Anm. 1 und MietRB 2018, 195; Blank, Anmerkung in IMR 2018, 139; Beyer, in: juris PR-MietR 7/2018 Anm. 2). Da die Zustimmung formlos erfolgen könne, sei sie auch konkludent zumindest durch mehrfache Zahlung möglich.

Stehe der Mietvertrag unter dem Vorbehalt einer Schriftformklausel für Änderungen, bleibe dies unschädlich. Denn es könne sich nur um eine deklaratorische Schriftformklausel handeln, nicht jedoch um eine konstitutive. Ob die deklaratorische Schriftform eingehalten werde oder nicht, sei für die Gültigkeit eines etwa von ihr erfassten Rechtsgeschäfts - hier Vertragsänderung in der Miethöhe - aber ohne Belang. Die Frage, ob in einer mehrfachen Zahlung eine Zustimmung zum Mieterhöhungsbegehren des Vermieters und damit eine Vertragsänderung gesehen werden könne, bleibe dem Tatrichter überantwortet. Dies habe er durch Auslegung aller fallbezogenen Einzelumstände zu klären.

Damit hat der BGH also nicht gesagt, dass grundsätzlich die zumindest mehrfache Zahlung eine Zustimmung zur Mieterhöhung und damit eine Vertragsänderung bewirkt. Absolut sicher ist diese Folge also nicht. Vielmehr hat der Tatrichter einen großen Entscheidungsspielraum (vgl. die Auflistung bei Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, § 558 b BGB Rn. 28 (ca. 30 Entscheidungen zu dieser Frage; hinweisend ebenso auf diesen Umstand: Blank, aaO, IMR 2018, 139).

Bei der Analyse der Einzelfallumstände im Rahmen der Auslegung wird auch zu berücksichtigen sein, ob der Mieter einen entsprechenden Rechtsbindungswillen hatte, also auch dann hätte zahlen wollen, wenn er gewusst hätte, dass die verlangte Mieterhöhung zum Beispiel wegen eines entkräfteten weggefallenen Mietspiegels nicht oder zumindest nicht ausreichend begründet ist (zum Erklärungswillen bei der Zahlung von Betriebskosten vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06, Rn. 18 ff -, NJW 2008, 283).

Klar ist, dass keine Zustimmung angenommen werden kann, wenn

  • der Mieter unter Vorbehalt zahlt; in der Praxis dürften sich Schwierigkeiten bei der Abgrenzung zwischen einem anzunehmenden Vorbehalt und sonstigen Nebenerklärungen ergeben, die einer Zustimmung im Ergebnis nicht entgegenstehen (ebenso hinweisend: Börstinghaus, in: juris PR-BGHZivilR 8/2018 Anm. 1),
  • der Vermieter im Lastschriftverfahren selbst abbucht (dazu insbesondere: LG Hamburg, Urteil vom 22.2.2019 - 307 S 76/18, IMR 2020, 6); anders soll dies sein, wenn der Vermieter wiederholt im Lastschriftverfahren abbucht und der Mieter dies duldet (AG Bremen, Urteil vom 9.11.2018 - 9 C 127/18, juris).

Wird für den Mietvertrag selbst gesetzliche Schriftform verlangt

  • so zum Beispiel beim Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn die Dauer der Befristung ein Jahr übersteigt) oder für
  • andere Verträge mit vereinbartem Kündigungsausschluss mit einer Bindungsfrist länger als ein Jahr, 

so soll dem Vermieter ein Anspruch auf schriftliche Erklärung der Zustimmung im Falle mehrfach erfolgter Zahlungen des erhöhten Mietbetrags zustehen (so: Blank, aaO, IMR 2018, 139 unter Berufung auf § 241 Abs. 2 BGB).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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