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WEG-Reform - Nachbarliche Störungen

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Künftige Abwicklung von Abwehr-, Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche unter Wohnungseigentümern

Ab dem 1. Dezember 2020 gelten völlig neue Regeln in den verschiedensten Bereichen des Wohnungseigentumsgesetzes. So greifen bei der Abwehr nachbarlicher Störungen völlig neue Regeln. Um sie zu veranschaulichen, bedarf es zunächst eines kurzen vergleichenden Blicks auf den bisherigen Zustand. Bis zum 30. November 2020 gilt:

Wird ein Wohnungseigentümer oder der Eigentümer eines nicht zum Wohnen genutzten Teileigentums von seinen Nachbarn in der Wohnungseigentumsanlage in seiner Nutzung gestört, so kann er selbst diese Störung durch einen Abwehr- und Unterlassungsanspruch als individuelles Recht abwehren. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft diese Ansprüche auch unter bestimmten Voraussetzungen durch Beschluss an sich ziehen und damit „vergemeinschaften“. Statt des Einzelnen ist dann die Gemeinschaft zur Verfolgung der Ansprüche berufen aber auch verpflichtet. Denn der einzelne Eigentümer hat dann gegen die Gemeinschaft einen entsprechenden Anspruch auf „ordnungsmäßige Verwaltung“. Dieser Anspruch ergibt sich bisher aus § 21 Abs. 4 WEG.

Was die Möglichkeit einer Vergemeinschaftung angeht, so erlaubt § 10 Abs. 6 S. 3 WEG bisher nur die Vergemeinschaftung ausschließlich gemeinschaftseigentumsbezogener Rechte durch Beschluss (gekorene Ausübungsbefugnis). Sondereigentumsbezogene Individualansprüche (geborene Ausübungsbefugnis) können dagegen dem einzelnen Eigentümer nicht entzogen werden (BGH, Urteil vom 24.1.2020 – V ZR 295/16, juris; BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, NZM 2020, 107); dies auch dann nicht, wenn gleichzeitig auch gemeinschaftsbezogene Rechte geschützt werden müssen. Kurz gesagt: Erleidet der einzelne Eigentümer Störungen innerhalb des Gemeinschaftseigentums, kann die Gemeinschaft durch Beschluss die weitere Rechtsausübung an sich ziehen; wird er (auch) in seinem Sondereigentum gestört, gehört die unentziehbare Abwehr dieser Störungen zum Kernbereich seines Eigentums. Folge: die Gemeinschaft kann nicht einschreiten.

Betrachten wir dazu die folgenden Fälle aus der Rechtsprechung:

Fall: Der „umfunktionierte“ Laden

Eigentümer V vermietet sein Teileigentum, das in der Teilungserklärung mit „Laden“ bezeichnet ist. Mieter M betreibt dort eine Eisdiele mit Außengastronomie und installiert ein Reklameschild. Eigentümer Q sieht rot; er verlangt von Verwalter V, hiergegen sofort mit unnachsichtiger Härte auch gerichtlich vorzugehen.

Der BGH betont mit Urteil vom 25.10.2019 (Az. V ZR 271/18, - NZM 2020, 107) das vorgestellte Prinzip für die Abwehr von Störungen im Gemeinschaftseigentum. Die Aussage des Gerichts: § 1004 BGB gibt dem gestörten Eigentümer einen Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung von Störungen als individuell auszuübendes Recht. Die Eigentümerversammlung kann allerdings durch einfachen Mehrheitsbeschluss die Ausübung dieses Rechts an sich ziehen (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Art. 2 WEG). Das fällt aber nicht in den Zuständigkeitsbereich des V. Denn er darf nur auf der Grundlage eines Beschlusses handeln; und dies nur für die Gemeinschaft und nicht im Auftrag eines einzelnen Mitglieds für dieses.

Schauen wir nun auf den folgenden Fall, in dem es um eine Störung im Sondereigentum (Wohnung oder anderweitig genutztes Teileigentum) geht.

Fall: My home is my castle!

Bei der Vermietung von Sondereigentum (Eigentumswohnung oder geschäftlich / gewerblich / freiberuflich nutzbare nach außen abgeschlossene Räume) greifen das Wohnungseigentumsrecht und das Mietrecht ineinander. Kommt es zu Störungen, unterscheiden wir drei Positionen, die Wohnungseigentümergemeinschaft, den vermietenden Wohnungseigentümer als deren Mitglied, und schließlich den Mieter. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte zu klären, ob im Falle eines störenden Mieters nur ein sich gestört fühlender anderer Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem Beschluss, die Sache selbst weiterzuverfolgen, erfolgreich gegen den „Störenfried“ klagen kann. Der Sachverhalt zu seinem Urteil vom 24. 1. 2020 – (V ZR 295/16, juris):

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Wohnungseigentümer W vermietet seine Wohnung. Mieter M zieht dort einen Pensionsbetrieb auf. Er vermietet weiter an Personen, die sich in einem nahegelegenen Klinikum einer Behandlung unterziehen. Die im Haus lebenden anderen Wohnungseigentümer beklagen Lärm- und Geruchsbelästigungen. In einer Eigentümerversammlung wird beschlossen, einen Rechtsanwalt mit der Klage auf Unterlassung von Verstößen gegen die Verpflichtungen eines Eigentümers aus dem Rücksichtnahmegebot (§ 14 Nr. 1 WEG) sowie von Verstößen gegen die Gemeinschaftsordnung und Hausordnung gegen Mieter M zu erheben. Die den einzelnen Wohnungseigentümern zustehenden Abwehransprüche „vergemeinschaften“ sie und ziehen sie damit zur weiteren Verfolgung durch die Gemeinschaft an sich. Dies geschieht auch mit dem Anspruch mehrerer Wohnungseigentümer gegen M, der sie beleidigt habe und gegenüber Ihnen auch tätlich geworden sei. Eine Wohnungseigentümerinnen aus dieser Gruppe, nennen wir sie I, klagt trotzdem selbst. Die Vorinstanz stellt ihre Prozessführungsbefugnis im Hinblick auf die Beschlüsse der Eigentümerversammlung infrage. Es kommt zur Revision zum BGH, der ihr hilft (BGH, Urteil vom 24. 1. 2020 - V ZR 295/16, juris).

Die Gründe: Unterlassungsansprüche, die durch Störungen des Gemeinschaftseigentums ausgelöst werden, können als individuelle Ansprüche durch Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft zur weiteren Durchsetzung an sich gezogen werden. Sei der gestörte einzelne Wohnungseigentümer auch im räumlichen Bereich seines Sondereigentums beeinträchtigt, könnten nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf der Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums beruhen. Die Verteidigung seines Sondereigentums dagegen, kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Beschluss der Gemeinschaft nicht entwunden werden. Wohnungseigentümerin I kann also ihren Prozess gegen Mieter M führen.

Nach der WEG Reform gilt ab 1.12.2020:

Das vorgestellte und in dem bisherigen § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG enthaltene Konzept einer geborenen Ausübungsbefugnis (Zuständigkeit kraft Gesetzes) und einer gekorenen Ausübungsbefugnis (Zuständigkeit nur aufgrund eines vorherigen Beschlusses der WEG) wird vollständig aufgegeben. An seine Stelle tritt § 9a Abs. 2 WEG-E. Die neue Vorschrift modifiziert das Recht der Vergemeinschaftung (§ 10 Abs. 6 S. 3 WEG) und die dazu richterrechtlich entwickelten Prinzipien; ist eine einheitliche Rechtsverfolgung notwendig, ist nicht mehr der einzelne Wohnungseigentümer, sondern die Gemeinschaft berufen. Dies umfasst auch das Recht, das Unterlassen von Störungen und ihre Beseitigung zu verlangen. Dabei wird nicht mehr zwischen gemeinschaftsbezogenen und sondereigentumsbezogenen Rechten unterschieden. Das bedeutet im Einzelnen:

Zur Störungsabwehr bei Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums ist der einzelne Eigentümer jetzt nicht mehr berechtigt, sondern nur noch die Gemeinschaft. Der einzelne Eigentümer hat aber gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf Tätigwerden im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG-E).

Wird ein einzelner Eigentümer in seinem Sondereigentum gestört, so kommt es für seine Handlungsfähigkeit auf die Art der Störung an. Wirkt sich die Störung zugleich auf mehrere Eigentümer oder auf alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft aus, ist ebenfalls nur noch die Gemeinschaft zur Erhebung entsprechender Abwehransprüche berufen. Im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung kann der Einzelne bei der Gemeinschaft entsprechend Druck machen. Ist eine einheitliche Rechtsverfolgung nicht notwendig, weil der Einzelne zum Beispiel nur individuell (zum Beispiel durch persönliche Angriffe, Beleidigungen, Tätlichkeiten etc.) oder als Einziger beeinträchtigt wird, bleibt er selbst Anspruchsinhaber (zur Abgrenzung: BGH, Urteil vom 24.7.2015 - V ZR 167/14, Rn. 12 der Entscheidungsgründe). Davon kann z. B. ausgegangen werden, wenn sonstige Störungen sich nur auf ihn auswirken und andere Eigentümer nicht beeinträchtigen.

In der Praxis häufig sind Mischfälle, in denen sich Störungen und Beeinträchtigungen sowohl auf das Gemeinschaftseigentum wie auf das Sondereigentum auswirken. Auch hier ist im Unterschied zur bisherigen Rechtslage die Gemeinschaft berufen, Störungen rechtlich abzuwehren, nicht mehr der Einzelne.

Zusammengefasst lässt sich feststellen, dass die gesetzlich der Gemeinschaft zugewiesene Kompetenz zur Anspruchsverfolgung individuelle Abwehransprüche aus § 1004 BGB im Ergebnis blockiert. Der einzelne Eigentümer muss gegenüber der Gemeinschaft vorgehen, wenn sie nicht handelt.

Von den vorgestellten neuen Regelungen unbeeinflusst bleibt nach dem Willen des Gesetzgebers die bisherige Rechtsprechung zum Bauträgervertragsrecht (vgl. BGH, Urteil vom 12.4.2007 - VII ZR 236/05, Rn. 15 ff der Entscheidungsgründe). Hier war es bisher so, dass die Gemeinschaft auf der Grundlage vorab gefasster Beschlüsse bestimmte Mängelrechte ausüben konnte.

Rechtsprechung zum Bauträgervertragsrecht – Dazu folgender Fall:

Fall: Der „renitente“ Bauträger

Bei der Bauabnahme werden Mängel am Gemeinschaftseigentum gerügt, die Abnahme mit Mängelvorbehalt aber erklärt. Bauträger B beseitigt die gerügten Baumängel nicht. Eigentümer Q verlangt von Verwalter V, einen Gutachter sowie einen Bausachverständigen zu beauftragen und das Vorgehen gegen Bauträger B zu organisieren.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet mit Urteil vom 19.8.2010 (- VII ZR 113/09, ZMR 2011, 54) wie folgt:

Werkvertragliche Mängelansprüche gegen den Bauträger stehen dem Erwerber zur individuellen Ausübung zu. Das gilt im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber. Sollen sie vom Verwalter geltend gemacht werden, kann dies nur auf der Grundlage eines Beschlusses erfolgen.

Auch nach der WEG Reform bleibt der einzelne Eigentümer Rechtsinhaber. Denn der neue § 9a Abs. 2 WEG-E nimmt diesen Fall von seinem Anwendungsbereich aus, wie uns der Gesetzgeber in seiner Gesetzesbegründung wissen lässt (Deutscher Bundestag, Drucksache 19/18719 vom 27. 4. 2020). Mängelansprüche bleiben also Individualansprüche. Ob sie der Verwalter als Vollzugsorgan und Geschäftsführer der Eigentümergemeinschaft „gebündelt“ wahrnehmen darf und muss, richtet sich nach der Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft durch Vereinbarung oder durch (einstimmigen) Beschluss. Der Verwaltervertrag kann nach hier vertretener Rechtsauffassung dafür keine Grundlage bieten. Denn mit der Einräumung von Kompetenzen innerhalb des Verwaltervertrags können einzelnen Wohnungseigentümern Individualrechte aus dem Eigentum oder aus Verträgen mit Dritten (z. B. dem Bauträger) nicht entzogen werden.

Ergeht der Beschluss zur gemeinschaftlichen gebündelten Rechtsverfolgung in diesen Fällen nicht einstimmig, müsste er von den Eigentümern angefochten werden, die sich eine individuelle Rechtsausübung vorbehalten wollen. Andernfalls wird er zumindest im Hinblick auf Mängel im Gemeinschaftseigentum bestandskräftig. Für die Verfolgung von Baumängeln am Sondereigentum dürfte der Eigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz zur gebündelten Rechtsverfolgung fehlen.