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WEG-Reform - Kernsanierung

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Vereinfachung der Möglichkeiten zur Durchsetzung baulicher Veränderungen

Um den gesehenen Sanierungsstau in vielen Eigentumsanlagen zu beseitigen und um sie insbesondere energetisch zu ertüchtigen, vereinfacht die WEG-Reform 2020 zum 1. Dezember 2020 die Möglichkeiten zur Durchsetzung baulicher Veränderungen deutlich (Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von Kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften - Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz - WEMoG vom 16.10.2020, BGBl. I/2020, Nr. 47, S. 2187 ff). Man könnte schon von einer „Kernsanierung“ im WEG-Recht sprechen.

Grob gesagt sieht das neue Recht (§ 20 WEG n.F.) vor:

  • Bauliche Veränderungen können jetzt durch die Gemeinschaft grundsätzlich mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG n.F., beachte aber § 20 Abs. 3 WEG n.F.) beschlossen, oder einzelnen Eigentümern durch Beschluss gestattet werden (Abs. 1; Gesetzesbegründung, S. 70, vorletzter Abs.). Im Unterschied zum bisherigen Recht (§ 22 Abs. 1 WEG) bedarf es keines besonderen Quorums mehr. Deshalb richtet sich die Anfechtungsmöglichkeit nur noch nach § 20 Abs. 4 WEG n.F. (Begründung, S. 70, vorletzter Abs. und S. 75, 2. Abs.): Beschlüsse, die dagegen verstoßen, sind nicht nichtig, sondern „nur“ anfechtbar (Begründung, S. 75, 2.Abs.). Spiegelbildlich: werden sie nicht fristgerecht angefochten, werden sie bestandskräftig. Denn ein Verstoß gegen § 20 Abs. 4 WEG-E beschneidet nicht die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, sondern lässt sie im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG n.F. unangetastet.
  • Insgesamt benötigt jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Beschlussgrundlage, auch wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich bedeutsamer Weise beeinträchtigt wird (Begründung, S. 69 5. Abs.). Der Beschluss ist mit einfacher Mehrheit zu fassen (Abs. 1).
  • Privilegierte bauliche Veränderungen (dazu im Einzelnen später) können auch von einzelnen Eigentümern verlangt werden. (Abs. 2).
  • Andere bauliche Änderungen (dazu im Einzelnen später) können von einzelnen Eigentümern verlangt werden, wenn alle anderen Eigentümer damit einverstanden sind, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (Abs. 3).

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  • Grundlegende Umgestaltungen der Wohnanlage sind nicht beschluss- oder gestattungsfähig. Dies gilt auch für bauliche Veränderungen, die einzelne Eigentümer ohne deren Einverständnis im Verhältnis zu den übrigen Gemeinschaftsmitgliedern unbillig benachteiligen (Abs. 4).
  • Beschlüsse zu baulichen Veränderungen sind nur noch dann anfechtbar, wenn sie gegen § 20 Abs. 4 WEG-E verstoßen (Grenze der grundlegenden Umgestaltung der Anlage ist überschritten oder einzelne Wohnungseigentümer werden ohne ihr Einverständnis unbillig gegenüber anderen beeinträchtigt; der Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; Begründung, S. 75, 3. Abs.).
  • Beschlüsse zu baulichen Veränderungen, die diese Schwelle nicht erreichen und die mit einfacher Mehrheit beschlossen wurden, sind von der überstimmten Minderheit hinzunehmen. Das gilt ebenso für Beschlüsse, deren Auswirkungen unterhalb der Schwelle unbilliger Beeinträchtigung ohne Einverständnis bleiben. Ausschließende Nutzungsregelungen Einzelner führen mangels deren Pflicht zur Tragung der Kosten der beschlossen baulichen Veränderung (§ 21 Abs. 3 Satz 2 WEG n.F.) ebenso nicht zum Anfechtungsgrund (Begründung, S. 75, 3. Abs.). Auch bloße Veränderungen des optischen Gesamteindrucks der Anlage geben keinen Anfechtungsgrund mehr (Begründung, S. 75, 3. Abs.).

Unterschieden wird also ab dem 1. Dezember 2020 zwischen

  • privilegierten baulichen Veränderungen, und
  • anderen baulichen Veränderungen

und weiter danach ob,

  • die Gemeinschaft
  • ein einzelner Eigentümer, oder
  • ein Mieter von Räumen in der Eigentumsanlage

derartige bauliche Veränderungen möchten.

Erleichterungen gibt es auch bei den erforderlichen Beschlussmehrheiten. In der Regel genügt eine einfache Mehrheit. Allerdings soll vermieden werden, dass weniger zahlungskräftige Eigentümer überstimmt und durch den dann entstehenden wirtschaftlichen Druck, die Baumaßnahme mittragen zu müssen, aus der Eigentümergemeinschaft herausgezogen werden.

Bauliche Veränderungen können auch durch individuelle Ansprüche verlangt werden, in den Fällen der privilegierten baulichen Veränderungen sogar gegen die Mehrheit in der Gemeinschaft.

Schließlich schränkt das neue Recht die Anfechtbarkeit von Beschlüssen zur baulichen Veränderung drastisch ein.

Was versteht man künftig unter baulichen Veränderungen?

Weiterhin meint „bauliche Veränderung“ jede Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung/Reparatur) des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht (§ 20 Abs. 1 WEG n.F.). Umfasst ist wie bisher jede äußere Veränderung des Gebäudekörpers und der Außenanlagen (LG Berlin, Urteil vom 2.2.2016 - 53 S 69/15 WEG, ZWE 2016, 467 sowie ZWE 2017, 47: bauliche Veränderung, wenn ein Baum ersatzlos gefällt werden soll, der bislang für die Gartenanlage prägenden Charakter hat). Belanglos bleibt, ob dies mit Eingriffen in die Bausubstanz einhergeht oder nur optisch wirkt (LG München, Urteil vom 20.9.2012 - 36 S 1982/12, IMR 2013, S. 193 zum Streichen der Hausfassade in neuem absetzenden Farbkonzept statt bisher in einheitlicher gelber Farbe) und ebenso, ob die Veränderung dauerhaften oder nur vorübergehenden Charakter trägt (LG Berlin, Urteil vom 3.12.2019 - 55 S 18/19 WEG, Grundeigentum 2020, S. 208 zu einer nicht fest verankerten, sondern leicht auszuhängenden Außentreppe).

Was sind privilegierte bauliche Veränderungen?

Privilegiert sind diese Maßnahmen deshalb, weil auch dem einzelnen Eigentümer Individualansprüche auf Herstellung, bzw. auf Duldung solcher baulicher Veränderungen zugestanden werden (§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG n.F.) und deshalb einzelne Eigentümer sogar gegen die Mehrheit entsprechende Ansprüche durchsetzen können, wenn sie dafür die Kosten übernehmen. § 20 Abs. 2 WEG n.F. zeigt 4 Kategorien privilegierte baulicher Maßnahmen:

  • Maßnahmen zur Barrierereduzierung von Zugängen und Räumen (vgl. auch § 13 Abs. 2 WEG n.F.). Der Anspruchsteller muss auf diese Maßnahme nicht angewiesen sein ( Begründung, S. 71, 5. und vorletzter Abs.),
  • Herstellung oder Verbesserung einer Ladeinfrastruktur zur Nutzung von E-Mobilität (Begründung, S. 72, 1. Abs.); der Anspruch setzt das Recht zum Abstellen eines Elektrofahrzeugs (Sondereigentum, Sondernutzungsrecht, Recht zum Mitgebrauch) an der begehrten Stromtankstelle voraus; ansonsten ist die Forderung „unangemessen“ (Begründung, S. 72, vorletzter Abs.),
  • Maßnahmen zur Erhöhung der Einbruchsicherheit (zum Beispiel durch verstärkte Fenster und Türen, Vergitterungen, Lichttechnik, Videotechnik, Smart Home Lösungen), und
  • Maßnahmen zur Verbesserung und Beschleunigung von Telekommunikation (Glasfaseranschluss: Begründung, S. 69 4. Abs. und S. 73,3. Abs.). Gerade für Glasfaseranschlüsse ist bisher umstritten, ob es sich um eine Modernisierungsmaßnahme mit der Notwendigkeit einer „nur“ doppelt qualifizierten Mehrheit (§ 22 Abs. 2 WEG; so: AG Plön, Urteil vom 3.4.2020 - 75 C 11/19, ZMR 2020, 601 f), eine Maßnahme im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG) mit entsprechendem individuellen Duldungsanspruch (BayObLG, Beschluss vom 26.9.2001 - 2Z BR 79/01, ZMR 2002, 211) oder schließlich um eine allgemeine bauliche Veränderung mit der Notwendigkeit der Zustimmung jedes Betroffenen (§ 22 Abs. 1 WEG) handelt (so: AG Pinneberg, Urteil vom 26.2.2019 - 60 C 32/18, ZMR 2019, 460). Die aufgezeigten Rechtsfragen werden mit der Reform zum großen Vorteil einfacher geschaffener moderner Kommunikationstechnik obsolet.

Dabei kann das „ob“ der privilegierten Baumaßnahme verlangt werden, über das „wie“ entscheidet aber die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung mit Ermessensspielraum (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F.). Dies bezieht sich auf Ausführungsdetails genauso wie auf ausführende Unternehmen/Personen (Begründung, S. 73, 5. Abs..

Hier sind zweierlei Konstellationen denkbar:

  • Die Gemeinschaft beschließt, dem einzelnen Eigentümer die verlangte Baumaßnahme zu gestatten.
  • Wird dazu ein Beschluss nicht gefasst oder wird das durch Negativbeschluss abgelehnt, steht dem einzelnen Eigentümer die Beschlussersetzungsklage, beim Negativbeschluss kombiniert mit einem Anfechtungsantrag, zur Verfügung (bisher § 21 Abs. 8 WEG, jetzt § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n.F.). Selbstverständlich muss er dazu die tatsächlichen Voraussetzungen unter Beweisantritt vortragen (Begründung, S. 70 3. Abs.). Der Klageantrag muss lediglich die begehrte bauliche Maßnahme („ob“) bezeichnen, der gerichtliche Titel ergänzt dann das „wie“ (Begründung, S. 71 1. Abs.)

Die verlangten Maßnahmen müssen „angemessen“ sein (§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG n.F.). Objektiv unangemessene Forderungen können damit zurückgewiesen werden. Die Bewertung ist einzelfallabhängig.

Was versteht man unter anderen baulichen Veränderungen?

Andere bauliche Veränderungen sind alle die Maßnahmen, die nicht zu den privilegierten Maßnahmen gehören. Auch auf diese baulichen Veränderungen besteht ein Gestattungsanspruch, wenn sie nur eine Beeinträchtigung mit sich bringt, die rechtlich nicht von Bedeutung ist. Das ist anzunehmen, wenn

  • sie nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht, oder
  • wenn sie zwar über dieses Maß hinausgeht, die betroffenen Wohnungseigentümer aber damit einverstanden sind. Das Einverständnis, das an keine bestimmte Form gebunden ist, muss vom Anspruchsteller unter Beweisantritt vorgetragen werden.

Kosten und Folgekosten einer baulichen Veränderung zählen nicht mehr als Beeinträchtigung, weil sie allein vom bauwilligen Eigentümer zu tragen sind (§ 21 Abs. 1 WEG n.F.; Begründung, S. 74, 1. Abs.). Allein das Kostenargument sei damit einer gewünschten Baumaßnahme nicht mehr im Wege stehen können.

Bei „anderen baulichen Veränderungen“ steht der Eigentümergemeinschaft kein Beschlussermessen zu. Wird der Anspruch streitig, steht die Beschlussersetzungsklage zur Verfügung. Wichtig: „Der Klageantrag muss sich dabei auf eine konkrete bauliche Veränderung samt der Art ihrer Durchführung beziehen; ein Ermessen des Gerichts hinsichtlich der Durchführung besteht genauso wenig wie ein Ermessen der Wohnungseigentümer“ (so wörtlich die Begründung, S. 74, 4. Abs.).

Was gilt bei baulichen Veränderungen zugunsten der Gemeinschaft?

Wie ausgeführt, kann die Gemeinschaft auf der Basis entsprechender Beschlussvorbereitungen des Verwalters vorbehaltlich § 20 Abs. 4 WEG n.F. mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 20 Abs. 1 WEG n.F.).

Gibt es Besonderheiten für bauliche Veränderungen zugunsten einzelner Eigentümer?

Bauliche Veränderungen können vorbehaltlich § 20 Abs. 4 WEG n.F. von der Gemeinschaft verlangt werden, diese vertreten durch den Verwalter (§ 9b WEG n.F.). Das Ansinnen ist direkt an den Verwalter zu richten, der dann einen entsprechenden Beschlussvorschlag in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung aufzunehmen hat (Begründung, S. 71, 3. Abs.). Natürlich kann auch durch Umlaufbeschluss gearbeitet werden (§ 23 Abs. 3 WEG).

Das Procedere gilt für alle Formen baulicher Veränderungen, die individuell verlangt werden können.

Wie werden die anfallenden Kosten verteilt und wer darf dann von den so finanzierten baulichen Veränderungen profitieren?

Weil der Gesetzgeber den Beschluss zu baulichen Veränderungen mit dem Ziel ihrer leichteren Durchführbarkeit vereinfachen will, sieht er ein Schutzbedürfnis für die Eigentümer, die nicht bauwillig sind. Dazu dienen die neuen Vorschriften zur Kostenverteilung:

  • Grundsätzlich tragen nur die Wohnungseigentümer die Kosten, die der baulichen Maßnahme zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG n.F.). Ausnahme: Gegen ihren Willen müssen Wohnungseigentümer die Kosten von Maßnahmen tragen, die mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden sind (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG n.F.). Die Kosten werden dann nach § 16 Abs. 1 WEG verteilt; Rückausnahme: Es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Dadurch sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt und ein wirtschaftliches Ausstiegsszenario für diese verhindert werden.
  • Die Kostenumlage entsprechend der Miteigentumsanteile greift auch, wenn sich die Kosten für bauliche Maßnahmen „innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren“ (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG n.F.). Unscharf bleibt, wie die Angemessenheit im Einzelfall zu bemessen ist.
  • Für „andere Baumaßnahmen“ gilt wieder der Grundsatz in § 21 Abs. 3 WEG n.F. Danach tragen nur die Wohnungseigentümer die Kosten, die der baulichen Maßnahme zugestimmt haben.
  • Von Einzelnen verlangte Baumaßnahmen müssen auch alleine von den Eigentümern bezahlt werden, die sie verlangt haben und denen sie gestattet wurden (§ 21 Abs. 1 WEG n.F.).

Auch künftig folgt die Nutzungsbefugnis der Kostenverteilung (§ 21 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 WEG-E): Nur wer zahlt, darf nutzen.

Dazu der folgende Fall:

„ich kann machen, was ich will!“

Die Gemeinschaft beschließt den Einbau einer Gartenpforte im hinteren Bereich. Q stimmt nicht zu und wird deshalb auch nicht an den entstandenen Kosten beteiligt. Trotzdem will er die Pforte benutzen, um seine Wege abzukürzen. Miteigentümer M moniert das und verlangt von Q, dass er „vorne“ den Haupteingang zum Grundstück benutzt, um es zu betreten und um es zu verlassen. Er müsse dann eben um das Grundstück herumgehen. Q fühlt sich gegängelt und ist der Auffassung, es sei seine Sache, welchen Weg er wähle.

§ 16 Abs. 6 WEG nimmt den ablehnenden Eigentümer von den Kosten aus, untersagt ihm aber auch die Nutzung der beschlossenen baulichen Veränderung. Q ist deshalb zu Recht gerügt worden.

Das neue Recht sieht allerdings vor, dass die Einräumung von Nutzungsrechten gegen angemessenen Ausgleich verlangt werden kann (§ 21 Abs. 4 WEG n.F.). Dieses gesetzliche Grundmodell zur Verteilung von Kosten und Einräumung von Nutzungsmöglichkeiten ist durch Beschluss der Wohnungseigentümer abdingbar (§ 21 Abs. 5 WEG n.F.).