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Wechsel der Hausverwaltung

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Wohnungseigentum: Neuer Verwalter – Wer macht die Abrechnung?

Der Klassiker: Zum Jahreswechsel wechselt auch die Hausverwaltung. Dann fragt sich: wer für die Abrechnung im vergangenen Jahr zuständig ist? Zunächst schauen wir ins Gesetz und finden § 28 Abs. 3 WEG. Danach ist der Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist, zur Fertigung der Abrechnung verpflichtet. Nicht entscheidend soll dagegen die Fälligkeit der Abrechnung (6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres) sein. Das heißt:

Jahresabrechung muss gefertigt werden

Der Verwalter, der im Lauf eines Wirtschaftsjahres aus seinem Amt ausscheidet, muss die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon fertigen, ob zum Zeitpunkt des Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war oder nicht. Auf der Grundlage des Urteils des BGH vom 16.2.2018 (V ZR 89/17, NZM 2018, 469; ebenso schon Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 20. Dezember 1994 – 2Z BR 106/94 –, juris; OLG Celle, Beschluss vom 08. Juni 2005 – 4 W 107/05 –, juris) ist davon auszugehen, dass die Abrechnungspflicht am 1. Tag des Folgejahres, also am 1. Januar, entsteht. Daraus folgt:

Datum entscheidet

Kommt es am Jahresende zu einem Verwalterwechsel, so muss nicht der ausgeschiedene, sondern der neue Verwalter die Jahresabrechnung erstellen. Denn die Jahresabrechnungspflicht entsteht erst am 1. Januar des Folgejahres. Scheidet aber ein Verwalter beispielsweise zum 31.3.2020 aus, so muss er die Abrechnung für das Jahr 2019 noch erstellen.

Dazu ist er im Falle seines Ausscheidens auch noch in der Lage. Die Abrechnung wird ihm dann nicht unmöglich (§ 275 Abs. 1 BGB, 1. Fall). Denn auch wenn er die Verwaltungsunterlagen schon an den neuen Verwalter überreicht hat, behält er ein Einsichtsrecht in diese Unterlagen, um seiner Abrechnungspflicht genügen zu können (OLG Hamm, Beschluss vom 17. März 1993 – 15 W 260/92, NJW-RR 1993, 847 f; OLG Celle, Beschluss vom 08. Juni 2005 – 4 W 107/05, ZMR 2005, 718). Dieses Einsichtsrecht erfasst auch Unterlagen und Rechnungsbelege, die bei Ausscheiden des „alten“ Verwalters noch nicht vorlagen, und die erst jetzt dem „neuen“ Verwalter zur Verfügung stehen. Zum Beispiel die Heizkostenabrechnung ist in diesem Zusammenhang zu erwähnen.

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