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Verjährung prüfen

Jahresende: Rechtzeitig Verjährung prüfen

Vermieter, die sich vor Forderungsausfällen schützen wollen, sollten rechtzeitig vor dem Jahresende prüfen, ob die Verjährung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis droht. Unter geht der Anspruch im Falle der Verjährung zwar nicht (§ 214 Abs. 2 BGB), doch ist die Verjährung eine Einrede, die die Durchsetzung des eigenen Anspruchs im Ergebnis zunichte macht, wenn sich der Anspruchsgegner auf diese Einrede beruft. Denn dadurch gewinnt der Schuldner ein dauerhaftes Leistungsverweigerungsrecht und kann dem Anspruch so seine Durchsetzbarkeit nehmen (Deppenkemper, in: Prütting/Wegen/Weinreich, Kommentar zum BGB, 14. Aufl. 2019, § 194 BGB Rn. 1). Deshalb ist eine Prüfung eventuell endender Verjährungsfristen vor dem Ende des ablaufenden Jahres besonders für Ansprüche angezeigt, die der gesetzlichen „Regelverjährung“ von drei Jahren, also dem üblichen Fall einer Verjährungsfrist, unterliegen (§ 195 BGB). Diese Verjährungsfrist beginnt und endet deshalb auch mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und in dem der jeweilige Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder hätte erlangen müssen (Silvesterregel; § 199 Abs. 1 BGB).

Zum 31.12.2019 verjähren deshalb Ansprüche, die spätestens am 31.12.2016 entstanden und fällig geworden sind, und von denen der Vermieter wusste oder die ihm wegen vorwerfbarer Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind. Dabei geht es insbesondere um folgende Ansprüche des Vermieters:

  • Ansprüche auf Miete
  • Ansprüche auf Betriebskostenvorauszahlungen
  • Ansprüche auf Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen
  • Ansprüche auf Nutzungsentschädigung, die zum Beispiel nach Vertragsende entstehen können, wenn die Mieträume trotzdem weiter genutzt werden
  • Ansprüche auf Leistung oder auf Wiederauffüllung der Kaution
  • Ansprüche auf Rückgabe der Mieträume einschließlich der Rückgabe von Zubehör
  • Unterlassungsansprüche bei vertragswidriger Handlung oder Unterlassung des Mieters
  • Schadensersatzansprüche wegen der Zerstörung der Mieträume
  • Schadensersatzansprüche wegen Personenschäden
  • Schadensersatzansprüche wegen eines Verschuldens des Mieters an der Vertragsauflösung (Kündigungsfolgeschaden)

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder wegen Verschlechterung der Mieträume, also insbesondere Schadensersatzansprüche für vom Mieter verursachte Sachschäden, verjähren dagegen in sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB). Diese Verjährung beginnt mit Rückgabe der Mieträume, nicht erst mit dem Ende des Vertrags. Auch der Ablauf des Jahres, in dem derartige Ansprüche entstanden und fällig geworden sind, ist für den Eintritt der Verjährung völlig ohne Belang. Dabei geht es immer um den Ersatz von Schäden und die Degeneration der Bausubstanz oder von Ausstattungen und Einrichtungen, die nicht etwa durch die vertraglich zugelassene Nutzung, verstanden im Sinne einer Abnutzung, und nicht altersbedingt entstanden sind.

Also

Es geht um Ansprüche auf den Ersatz eingetretener Sachschäden, die dem Vermieter wegen eines unsorgfältigen und pflichtwidrigen Umgangs mit den Mieträumlichkeiten durch den Mieter gegen ihn entstehen.

Die kurze Verjährung gilt auch für einen Anspruch des Vermieters aufgrund einer Vereinbarung zur Regulierung solcher Schäden im Wohnungsübergabeprotokoll und für konkurrierende deliktische Anspruchsgrundlagen (§§ 823 ff BGB), nicht hingegen für § 826 BGB, namentlich also nicht im Falle von Schäden infolge Vandalismus des Mieters. Dabei handelt es sich um vorsätzlich durch den Mieter verursachte Schäden - zum Beispiel die eingetretene Wohnungstür oder Graffiti im Treppenhaus, die der dreijährigen Regelverjährung unterliegen.

§ 548 Abs. 1 BGB erfasst schließlich Ersatzansprüche nicht nur für die Beschädigung des Mietobjekts selbst, sondern auch Schäden an nicht mitvermieteten Gegenständen.

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß § 200 BGB auch dann mit der Rückgabe der Mietsache, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen, und zwar selbst dann, wenn die Rückgabe vor Beendigung des Mietvertrages erfolgt. Diese Erkenntnis ist wichtig in dem Fall, in dem der Mieter trotz Aufforderung bei Vertragsende nicht renoviert hat, obwohl er dazu verpflichtet ist, und der Vermieter nun statt der Arbeiten Geld verlangen möchte. Obwohl der Anspruch auf Vornahme von Renovierungsarbeiten erst nach Fristsetzung (ggf. und Ablehnungsandrohung) in einen Schadensersatzanspruch in Geld wegen unterlassener Ausführung dieser Arbeiten umgewandelt werden muss (§ 281 Abs. 4 BGB), bleibt für den Beginn der kurzen Verjährung die Rückgabe der Mieträume entscheidend, obwohl der Schadensersatzanspruch zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht entstanden ist. Das Vertragende zählt also auch in diesem Falle nicht.

Wegen der sehr kurz laufenden Verjährungsfrist gilt deshalb das Gebot, Leistungsansprüche innerhalb von sechs Monaten seit Rückgabe der Mietsache gerichtlich geltend zu machen. Das kann zum Beispiel durch Mahnbescheid, Klage oder durch ein selbständiges Beweisverfahren geschehen. In diesem Fall wird der Eintritt der Verjährung gehemmt, die laufende Verjährungsfrist also in ihrem Ablauf gestoppt (§§ 203, 204, 209 BGB).

Die Verjährungsfrist beginnt neu, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch zum Beispiel durch Abschlagszahlungen, Zinszahlungen oder Sicherheitsleistung anerkennt. Interessant ist es deshalb, mit dem Schuldner eine Vereinbarung zu schließen, die eine Raten- oder Abschlagszahlung vorsieht. Am besten ist die Abfassung eines sogenannten selbstständigen Schuldanerkenntnisses, mit dem nicht nur die Verjährung unterbrochen wird, sondern das dann auch noch einen eigenständigen und neuen Rechtsgrund für den Anspruch schafft, über den verhandelt wird § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB; dazu LG Stuttgart, Urteil vom 15. September 2015 – 22 O 21/15 –, juris für die Verjährungsfrist in § 548 BGB).

Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter können insbesondere diese gesetzliche kurze sechsmonatige Verjährungsfrist für Veränderungen für Verschlechterungen der Mieträumlichkeiten modifizieren. So können Verjährungsfristen verlängert oder verkürzt, ein späterer Verjährungsbeginn oder auch Gründe vereinbart werden, die den Ablauf einer Verjährungsfrist hemmen (§ 202 BGB:). Ob solche Vereinbarungen wirksam getroffen worden sind, richtet sich dann zunächst danach, ob sie im Einzelnen zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt worden sind (dann Individualvereinbarung) oder von einer Seite fest vorgegeben worden sind (dann Formularklausel als „Allgemeine Geschäftsbedingung“) und in der letzten Alternative weiter danach, ob sie im Streitfalle einer gerichtlichen Inhaltskontrolle genügen oder den Vertragspartner, dem sie gestellt worden sind, unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB; so für die formularmäßige Verlängerung der 6-monatigen Verjährungsfrist in § 548 BGB auf ein Jahr, gekoppelt mit der formularmäßigen Verpflichtung des Mieters zur Mitteilung seiner neuen Adresse: LG Bielefeld, Beschluss vom 30. Mai 2014 – 22 S 100/14 –, juris). Gerade diese Frage sollte von Fachleuten beantwortet werden.

Weitere Verjährungen

Dann noch ein kleiner „Nachschlag“ zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen Amtspersonen und Berater:

Amtshaftungsansprüche auf Schadensersatz gegen den Notar verjähren ebenfalls mit Silvesterregel in 3 Jahren (§§ 19 Abs. 1 Satz 3, 46 Satz 1 BNotO in Verbindung mit § 195 BGB). Die Verjährung beginnt, wenn dem Geschädigten Tatsachen bekannt geworden sind, die auch bei laienhaftem Verständnis das Vorgehen des Notars als irreguläre und daher möglicherweise als pflichtwidrig erscheinen lassen. Gleiches gilt, wenn dem Geschädigten derartige Tatsachen vorwerfbar unbekannt geblieben sind (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB; bestätigend: BGH, Urteil vom 10.10.2019 - III ZR 227/18, juris).

Schadensersatzansprüche gegen Steuerberater und gegen Rechtsanwälte

Schadensersatzansprüche gegen Steuerberater und gegen Rechtsanwälte aus Beratungsschäden verjähren ebenfalls in 3 Jahren und nach der Silvesterregel. Auch hier ist also für den Verjährungsbeginn wieder neben dem entstandenen und fällig gewordenen Anspruch die Kenntnis oder die fahrlässig unterbliebene Kenntnis des Anspruchsgläubigers einschlägig (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB; BGH, Urteil vom 25.10.2018 - IX ZR 168/17, juris). Was die Kenntnis bzw. die fahrlässig vorwerfbare Unkenntnis anlangt, so gelten die Grundsätze wie im Falle der notariellen Amtshaftung. Interessant ist jeweils, dass die Rechtsprechung nicht auf den Zeitraum des eingetretenen Beratungsfehlers allein abstellt. Auch dann, wenn der Steuerberater oder der Rechtsberater seinen (falschen) Rechtsstandpunkt nach Eintritt des Beratungsfehlers ausdrücklich in der Folgezeit weiter vertritt, kann eine „Kenntnis“ oder ein „kennen müssen“ beim Geschädigten nicht unterstellt werden. Denn ihn trifft keine Ermittlungs- oder Überprüfungsobliegenheit, wenn er keine konkreten Indizien für eine Pflichtverletzung des Beraters hat, dem er sich aufgrund dessen besonderer Sachkunde anvertraute. Umgekehrt soll der schädigende Berater seinem geschädigten Mandanten über die Einrede der Verjährung nicht den Zeitablauf entgegenhalten können, der sich daraus ergibt, dass er als Berater mit dem Vertrauen seines Mandanten weiter an seinem falschen Rechtsstandpunkt festhält. Es reicht auch nicht, wenn der nicht fachkundige Mandant erfährt, dass zu seinen Lasten ein Rechtsverlust eingetreten ist (BGH, Urteil vom 6.2.2014 - IX ZR 245/12). denn es kommt nicht auf den Schaden, sondern auf die Pflichtwidrigkeit des handelnden Beraters an (BGH, Urteil vom 8.11.2016 - VI ZR 594/15, juris, Rn. 13. Entscheidungsgründe). Deshalb ist für die Annahme einer Kenntnis und damit für den Beginn der Verjährungsfrist entscheidend, wenn der Geschädigte von einem anderen Berater nach dem Wechsel oder durch eine gerichtliche Entscheidung von der Pflichtwidrigkeit des Vorgängers erfährt. Nochmals: Auf den Zeitpunkt des begangenen Beratungsfehlers kommt es für den Beginn der Verjährung nicht an. Deshalb muss sich so mancher, der sich schon im „sicheren Ausstand“ wähnt, doch noch mit Regressansprüchen konfrontiert sehen. Denn ohne Rücksicht auf die Kenntnis des Forderungsgläubigers verjähren Schadensersatzansprüche erst in 10 Jahren (§§ 195, 199 Abs. 4 BGB).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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