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Heizkosten

Verbrauchserfassungsgeräte defekt: Schätzung erlaubt

Sind die Verbrauchserfassungsgeräte defekt und kann der Vermieter deshalb die verbrauchte Heizenergie und/oder die Menge des verbrauchten warmen Wassers nicht ablesen, so darf er schätzen. Dies erlaubt § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV. Der Vermieter muss sich dann entweder an einer ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung aus den vergangenen Abrechnungszeiträumen oder an vergleichbaren Räumen im Haus orientieren. Schließlich kann er sich auf den Durchschnittsverbrauch der anderen Nutzer im Haus stützen.

Dabei ist die Schätzung des Verbrauchs nur für einen Abrechnungszeitraum - also einmalig - rechtlich zulässig. Für zwei aufeinanderliegende Heizperioden darf der Heizkostenverbrauch also nicht geschätzt werden.

Alles dies ist auch zu beachten, wenn der Mieter die Ablesung der Zähler mutwillig verhindert hat oder die Ablesung fehlerhaft erfolgt ist.

Fallbeispiel

Dazu nun folgender Fall

Wegen defekter Wärmemengenzähler ist die Erfassung der Verbräuche von Heizenergie unstreitig teilweise fehlerhaft. Andere Heizkostenabrechnungen aus den Folgejahren leiden nach Auffassung des Mieters an einer falschen Verteilung der Verbräuche und des Kostenansatzes. Inzwischen ist das Mietverhältnis beendet. Der Mieter verlangt Rückzahlung seiner Auffassung nach überzahlter Heizkosten, der Vermieter verrechnet Nachzahlungen, die ihm nach seiner Rechnung noch zustehen sollen, mit der geleisteten Kaution. Der Mieter klagt auf Rückzahlung der ungeschmälerten Kaution.

Das LG Hamburg gibt Mieter M mit Urteil vom 20.3.2019 - 311 O 1/16, IMR 2019, 460 überwiegend recht. Könne der Vermieter wegen defekter Messgeräte nicht verbrauchsabhängig abrechnen, so dürfe er nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV die Verbräuche schätzen. Als Rückausnahme sei dies allerdings nach § 9a Abs. 2 HeizkostenV ausgeschlossen, wenn die beheizte Fläche der Mieträume, deren Heizungsverbrauch geschätzt werde, mehr als 25 % der Nutzfläche der gesamten Nutzfläche ausmache. Dann müsse der Mieter die Heizkosten nach dem Flächenmaßstab umlegen (§ 9a Abs. 2 HeizkostenV). Sowohl bei der Schätzung als auch bei der flächenbezogenen Abrechnung stehe dem Mieter kein Kürzungsrecht um 15 % nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV zu. Denn es handele sich jeweils um ein Ersatzverfahren, dass die Heizkostenverordnung anordne und billige, und aus dem dem Vermieter deshalb keine Sanktionen erwachsen dürften (ebenso: LG Itzehoe, Urteil vom 22. März 2019 – 9 S 26/18 –, juris; anderer Ansicht: BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06 –, juris; Schmidt-Futterer, Kommentar zu Mietrecht, § 9a HeizkostenV Rn. 5 –Kürzung bejahend).

Der Mieter muss zunächst zahlen, wenn der Vermieter eine Abrechnung über Heizkosten auf der Basis einer Schätzung ermittelt erhält; dies auch dann, wenn der Vermieter die Schätzgrundlagen oder Unterlagen dazu nicht mitteilt bzw. nicht mit überreicht (BGH, Urteil vom 24. August 2016 – VIII ZR 261/15 –, juris; BGH, Urteil vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18). Um diese Unterlagen oder Schätzgrundlagen zu ermitteln, steht ihm sein Prüfungs- und Einsichtsrecht zur Verfügung. Gegebenenfalls kann er dann materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung darstellen und gezahltes Geld zurück verlangen.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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