Betriebskosten

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Umlage von Wassergeld ohne Wasserzähler?

Alle Jahre wieder - gibt es Streit um die Betriebskostenabrechnung. Häufig entzündet er sich an der Umlage der Wasserkosten. Doch muss das sein? Eigentlich nicht, denn so kompliziert sind die Regeln für die korrekte Abrechnung „des Wassergeldes“ nun auch wieder nicht.

Generell müssen entstandene Betriebskosten in der Wohnungsmiete nach der Wohnfläche umgelegt werden, wenn keine besondere gesetzliche Regelung oder vertragliche Vereinbarungen Abweichendes vorsehen (§ 556 a Abs. 1 BGB).

Denkbarer Klauselwortlaut:

„Falls nichts anderes vereinbart ist, gilt für den Verteilerschlüssel die gesetzliche Regelung in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB (Wohnfläche) und die Heizkostenverordnung.“

Sieht der Mietvertrag nichts dazu vor, kann der Vermieter den Verteilerschlüssel nach billigem Ermessen festlegen, muss aber unterschiedlichen Verbräuchen oder einer unterschiedlichen Verursachung in der Abrechnungseinheit Rechnung tragen (§ 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB; z. B. Vorwegabzug von Gewerbeeinheiten).

Die Ausnahme hierzu:

Verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser, Warmwasser, oder Heizung sind auch verbrauchsbezogen abzurechnen, wenn durch installierte Wasserzähler oder Wärmemengenzähler der Verbrauch bestimmt werden kann. Anders formuliert: Sind solche Erfassungsgeräte mietraumbezogen vorhanden, dann müssen sie nach gesetzlicher Vorgabe auch abgelesen und die abgelesenen Verbrauchswerte müssen zur Abrechnungsgrundlage gemacht werden (bestätigend auch: AG Köln, Urteil vom 31. Januar 2012 – 212 C 38/12 –, juris = MietRB 2012, 98 = IMR 2012, 231), und zwar auch dann, wenn im Mietvertrag keine verbrauchsabhängige Umlage vereinbart ist.

Soweit die Theorie. Doch die Praxis zeigt immer wieder dieselben „klassischen“ Situationen, in denen die Theorie überholt wird. Zu den wichtigsten jetzt:

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Vorhandene gereichte Zähler

Soweit alle Mieträume über einen eigenen Kaltwasserzähler verfügen, der Verbrauch danach ermittelt wird, und auf dieser Basis abgerechnet wird, ist die Sache klar. Sind die Zähler geeicht und läuft die Eichfrist noch, werden die ermittelten Verbrauchswerte als richtig vermutet (BGH, Urteil vom 17.11.2010 - VIII ZR 112/10, NZM 2011, 117; Callsen/Lützenkirchen, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch-Mietrecht, 5. Aufl. 2015, Betriebskosten Rn. 41). Der Vermieter muss dann die Richtigkeit seiner Abrechnung weiter nicht beweisen, sondern der Mieter muss im Einzelnen unter Beweisantritt vortragen, aus welchen Gründen er die Messung als zweifelhaft oder als fehlerhaft angreift. Werden Wohnungswasserzähler aber in der Abrechnung falsch zugeordnet, so wird nicht über die in der abgerechneten Wohnung verbrauchten Wasserkosten abgerechnet. Die Betriebskostenabrechnung ist dann formell fehlerhaft, und nicht nur inhaltlich falsch. Das bedeutet, dass Mieter nicht nachzahlen müssen. Denn der insgesamte Saldo der Abrechnung wird im Falle einer geforderten Nachzahlung auch durch diese falsch zugeordnete Position bestimmt.

Was ist aber, wenn vorhandene Zähler nicht abgelesen werden, weil der Mieter zum Beispiel den Ablesedienst jetzt aus Angst vor Corona nicht ins Haus lässt oder schlicht nicht angetroffen wird? Kann man als Vermieter dann den anzusetzenden Verbrauch schätzen? Zunächst: Eine ausdrückliche Erfassungspflicht zu den Verbrauchswerten existiert bei den Kaltwasserkosten im Gegensatz zu den Heizkosten und Warmwasserkosten (vgl. §§ 2, 4 HeizKV) nicht (§ 2 Nr. 2 BetrKV). Sind allerdings überall Wasseruhren installiert, muss auf der Basis der dort abgelesenen Verbräuche abgerechnet werden.

Erfolgt nach der vertraglichen Vorgabe die Umlage der Kaltwasserkosten nicht verbrauchsabhängig zum Beispiel nach der Fläche oder nach Personen, ändert sich dadurch wie gesagt nichts.

Zähler mit ausgelaufener Eichfrist

Der Vermieter kann nach Auffassung des BGH aus dem Jahre 2010 aufgrund der abgelesenen Werte abrechnen, bekommt allerdings Probleme, wenn der Mieter den Verbrauchsansatz bestreitet. Denn dies kann er aufgrund der ausgelaufenen Eichfrist tun. Der Vermieter muss dann die Richtigkeit des Abrechnungswerts beweisen (BGH, Urteil vom 17.11.2010 - VIII ZR 112/10, NZM 2011, 117; OLG München, Beschluss vom 13.1.2011 - 32 Wx 0 32/10, ZWE 2011, 126 BGH, Urteil vom 7.2.2018 - VIII ZR 189/17 - Vermieter hat Beweislast für die Richtigkeit angesetzter Abrechnungswerte und für die Betriebskostenabrechnung insgesamt). Allerdings ist zum 1. Januar 2015 das Meß- und Eichgesetz (MessEG) um einen §§ 37 bereichert worden, der ein Verwendungsverbot von Daten nicht geeicht Erfassungsgeräte vorsieht. Deshalb ist anzunehmen, dass diese Rechtsprechung heute überholt ist.

Defekte Zähler

Defekt gewordene Zähler, die zum Beispiel nicht mehr laufen, muss der Vermieter auf seine Kosten reparieren, bzw. austauschen. Denn er muss die Zähler instandhalten. Weil es sich um Instandhaltungskosten handelt, kann der Vermieter die dafür anfallenden Kosten nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Das kann er nur dann, wenn er noch im Rahmen laufender Eichfristen den Zähler nacheichen oder austauschen lässt (§ 2 Nr. 2 BetrKV). Weil defekte Zähler den aktuell anzusetzenden Verbrauch nicht mehr ausweisen, wird dann im Unterschied zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zum Beispiel nach der Wohnfläche abgerechnet. In diesen Fällen gibt die Rechtsprechung dem Mieter ein 15-prozentiges Kürzungsrecht analog § 12 HeizkostVO (so: BGH, Beschluss vom 13.3.2012 - VIII ZR 218/11, ZMR 2012, 615; LG Kleve, Urteil vom 19.4.2007 - 6 S 205/06, ZMR 2007, 620; LG Itzehoe, Urteil vom 27.5.2011 - 9 S 118/10, MietRB 2011, 307 und 308 = InfoM 2011, 370 und 371).

Verbrauchsschätzung

Ist aber wegen eines defekten Wasserzählers oder in anderen Fällen ein Ablesen des anzusetzenden Kaltwasserverbrauchs nicht möglich, dann kommt statt einer Umlage nach der Wohnfläche auch eine Schätzung maximal für einen Abrechnungszeitraum in Betracht (LG Berlin, Urteil vom 11.6.2007 - 67 S 472/06; LG Berlin, Urteil vom 4.6.1996 - 64 S 96/97; zur Schätzung des Wasserverbrauchs beim Gewerberaummietverhältnis: KG, Beschluss vom 21.2.2008 - 12 U 40/07, juris; Schätzung auf der Grundlage richterlichen Ermessens nach § 287 ZPO). Ist bereits einmal mit geschätzten Verbrauchswerten abgerechnet worden, dann darf dies nicht wiederholt werden. Denn eine weitere Schätzung auf der Basis einer schon erfolgten Schätzung ist nicht zulässig (LG Hannover, Urteil vom 2.12.2010 - 8 S 15/10, juris). D. h.: Der Vermieter muss die Ursache für eine bereits notwendig gewordene Schätzung spätestens im Folgejahr beseitigen.

Eine Schätzung ist außerdem unzulässig,
  • wenn die Abrechnung nach Verbrauchswerten bereits vertraglich nicht vereinbart ist oder Verbrauchserfassungsgeräte nicht installiert sind,
  • bei defekten Zählern innerhalb der Kostenposition „Kaltwasserkosten“ ein Anteil von über 25 % Schätzgrundlage sein soll (analog § 9a Abs. 2 HeizkostenV),
  • oder schließlich wenn die Umlage von Grundgebühren, Zählerkosten und Eichkosten als Unterarten von Kosten im Sinne des § 2 Nr. 2 BetrKV nicht verbrauchsabhängig erfolgt. Denknotwendig kann dann ein Verbrauchsmaßstab auch nicht geschätzt werden.

Wie darf geschätzt werden?

Darf er schätzen, so entscheidet der Vermieter über die Verteilung nach billigem Ermessen“. Möglich ist dann der Ansatz der Verbrauchszahlen der betroffenen Mietwohnung in vergleichbaren Zeiträumen, der Verbräuche vergleichbarer Mietwohnungen mit identischer Mieteranzahl im selben Abrechnungszeitraum, wenn aus den Vorjahren für den betroffenen Mieter und seine Mietwohnung keine Vergleichsdaten vorhanden sind, eines Durchschnittsverbrauchs, bezogen auf das identische Gebäude oder bezogen auf vergleichbare Mieter.

Hinterfragt der Mieter innerhalb der Prüfung einer zugegangenen Betriebskostenabrechnung die Grundlagen der Schätzung oder bestreitet er sie, muss der Vermieter entsprechend vortragen und den korrekten Ansatz des abgerechneten Verbrauchs beweisen (BGH, Urteil vom 7.2.2018 - VIII ZR 189/17, juris - Vermieter hat Beweislast für die Richtigkeit angesetzter Abrechnungswerte und für die Betriebskostenabrechnung insgesamt).

Einzelwasserzähler nicht in allen Wohnungen vorhanden

Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind (AG Wedding, Urteil vom 26.2.2002 - 16 C 473/01, juris). Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung in diesem Fall gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs (BGH, Urteil vom 12.03.2008 - VIII ZR 188/07, WuM 2008, 288 = NJW 2008, 1876). Diese Zweifel sind aber nicht gerechtfertigt, wenn sich bei der Umlage von Wasserkosten nach Einzelwasserzählern und Hauptwasserzählern ein Schwund zwischen der gemessenen Gesamtmenge und den erfassten Einzelmengen in Höhe von ca. 20 Prozent herausstellt. Dies ist aufgrund von Messtoleranzen technisch nicht zu vermeiden und deshalb hinzunehmen (LG Düsseldorf, Urteil vom 22.02.2006 – 13 T 9/06, WuM 2006, S. 199).

Zähler (aus technischen Gründen) nicht vorhanden

Bei Neubauten sehen die Bauordnungen der Länder im Regelfall die Pflicht zur Installation wohnungsbezogener Kaltwasserzähler vor. Hierbei handelt es sich allerdings nur um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Vermieters in seiner Eigenschaft als Bauherr und als Eigentümer, aus der der Mieter gegen ihn keine Rechte ableiten kann (BGH, Urteil vom 25.11.2009 - VIII ZR 69/09, DWW 2010, 20 - „kein Recht auf eigene Wasseruhr“).

Viele Altbauten machen aber den Einbau von Etagenwasserzählern aus technischen Gründen nicht möglich. Das ist nach den obigen Ausführungen so lange nicht problematisch, wie der gewählte Umlageschlüssel in den einzelnen Mietverträgen darauf eingeht und deswegen verbrauchsunabhängig abgerechnet wird.

„Exotische“ Umlageschlüssel

Fehlen in einzelnen Mieteinheiten Wasseruhren oder sind Etagenwasseruhren gar nicht verbaut, kann der Vermieter nach billigem Ermessen den Verteilerschlüssel bestimmen. Dies wurde bereits deutlich. Nur: Der gewählte Schlüssel darf nicht „grob unbillig sein“ und dies im Laufe der Zeit auch nicht werden. Insgesamt muss er für den Mieter hinnehmbar sein (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30. Oktober 2008 – I-24 U 84/08, DWW 2009, 260; zu Umfang und Grenzen des billigen Ermessens bei der Auswahl des Verteilerschlüssels im Falle fehlender vertraglicher Regelung: BGH, Urteil vom 20.1.1993 - VIII ZR 10/92, MDR 1993, 339).

Immer wieder werden aber Umlageschlüssel verwendet, die in der Praxis zu großen Problemen führen. Diese Probleme verstärken sich ins kaum noch lösbare Maß, wenn dann in Mehrfamilienhäusern für dieselbe Abrechnungseinheit auch noch unterschiedliche Mietverträge mit unterschiedlichen Umlageschlüsseln bestehen.

Zunächst zu einzelnen Umlageschlüsseln:

  • Umlage nach Personen
    Gesetzlich ist auch die Abrechnung nach der Kopfzahl zulässig. Insbesondere wegen der wechselnden Personenzahl im Haus kann die Abrechnung nach diesem Maßstab in der Praxis aber mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden sein (vgl. BGH Urt. v. 23.1.2008 – VIII ZR 82/07, DWW 2008, 94 f, der das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz als ungeeignete Grundlage ansieht). So kann es zu unterschiedlichen Kopfzahlen durch Mieterwechsel, durch längeren Besuch oder durch ständige Aufnahme weiterer Personen in die Mietwohnung kommen, natürlich ebenso durch Versterben oder durch sonstige Abgänge. Die anzusetzende Personenzahl ist deshalb für Vermieter schwierig festzustellen und erst recht schwierig nachzuweisen. Gleichwohl soll der Vermieter bei der Abrechnung nach der Kopfzahl verpflichtet sein, für bestimmte Stichtage die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen festzustellen (BGH, a.a.O). Genau das aber wird ihm ohne belastbare Zeugen (Nachbar-Mieter) nicht gelingen. Er bleibt damit in der Beweispflicht für die Richtigkeit seiner Abrechnung (BGH, Urteil vom 7.2.2018 - VIII ZR 189/17) und zieht rechtlich wie wirtschaftlich den Kürzeren. Dieser Schlüssel ist aber noch aus weiteren Gründen in der Praxis völlig untauglich: So kann die Vermutung, nach der 2 Personen doppelt so viel Wasser verbrauchen wie eine Person, durch nichts belegt werden. Denn der Wasserverbrauch hängt eng mit der persönlichen Lebensführung und dem eigenen Reinigungsbedürfnis zusammen. Aus diesem Grund dürfen auch keine Zu- oder Abschläge für Säuglinge, gewaschene Autos, Waschmaschinen, Spülmaschinen, Hundehaltung oder für Aquarien oder schließlich für andere Umstände angesetzt werden, die mit den Lebensgewohnheiten der Hausbewohner zusammenhängen (LG Mannheim, Urteil vom 27. Januar 1999 - 4 S 141/98, NZM 1999, 365, 366 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung).

  • Abrechnung nach Wohnfläche
    Sofern der Mietvertrag dies vorsieht und sofern keine Etagenwasserzähler konkreten Mieteinheiten zugeordnet sind, kann nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Das gilt auch nach der Grundregel in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB), wenn nicht verbrauchsbezogen abgerechnet werden kann und der Mietvertrag nichts regelt. Die typischen Schwierigkeiten in der Praxis: Allein lebende Mieter in großen Wohnungen fühlen sich gegenüber Haushalten in kleineren Wohnungen, die aus mehreren Personen bestehen, benachteiligt. Das gilt genauso, wenn zum Beispiel ganz pauschal nach der Zimmeranzahl einzelner Wohnungen/Mieteinheiten oder nach der Wohnungsanzahl im Hause abgerechnet wird.

  • Abrechnungstag und Mischformen z. B. „Personentage“
    Um (bekannten) Nutzerwechseln Rechnung zu tragen, wird der Personenschlüssel dann gerne noch mit Abrechnungstagen kombiniert, in denen sich innerhalb des insgesamten Abrechnungszeitraums eine identische Personenanzahl im Hause aufgehalten hat („Personentage“). Ohne weiteres unzulässig ist auch dies nicht, aber eben in der Praxis aus den bekannten Gründen extrem schwierig handhabbar, für den Mieter nicht ausreichend verständlich und deshalb keinesfalls zu empfehlen.

  • „Einheiten“ u. a.
    Einzelne Wohnungen oder auch von Mietern bewohnte ganze Häuser werden gerne auch als „Einheiten“ bezeichnet, wenn sie Teil einer einheitlichen Abrechnungseinheit sind. Das kommt zum Beispiel bei sehr alten Ansiedlungen (Hofschaften) vor. Häufig verfügen sie nur über eine Wasserleitung, die dann „durch alle einzelnen kleinen Häuser gehend“ die jeweils nachfolgenden Häuser mit Wasser mitversorgen.

    Dazu das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 30. Oktober 2008 – I-24 U 84/08, juris) in Randnummer 16 der Entscheidungsgründe wörtlich:

    „Eine Verteilung nach Einheiten erscheint nicht ohne weiteres unbillig. Eine absolute Verteilungsgerechtigkeit gibt es nicht. Das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen gibt dem Vermieter einen bis an die objektiven Grenzen reichenden Ermessenspielraum bei der Wahl der in Betracht kommenden Verteilungsschlüssel (OLG Hamm, WuM 1983, 315; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 215 f).. Deshalb obliegt es im Streitfall zunächst dem Mieter, die Billigkeit der getroffenen Leistungsbestimmung substantiiert zu bestreiten (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 215 f). ... Eine Änderungsverpflichtung des Vermieters gem. §§ 242, 315 BGB wird auch nur dann angenommen, wenn der bisherige Maßstab grob unbillig ist oder im Laufe der Zeit unbillig geworden ist (LG Düsseldorf, Beschluss vom 5.7.1994 - 24 S 66/94, WuM 1996, 777), für einen Mieter zu nicht mehr hinnehmbaren Belastungen führt und ein Wechsel des Maßstabs möglich und zumutbar ist. Die Unbilligkeit muss evident sein und ein anderer Maßstab muss zu gerechteren Ergebnissen führen LG Mannheim, Urteil vom 27. Januar 1999 - 4 S 141/98, NZM 1999, 365).“

Ausweg aus dem Dilemma:

Nun noch kurz zu den bereits angesprochenen unterschiedlichen Vertragslagen beim Verteilungsschlüssel innerhalb einer Abrechnungseinheit:

Der Vermieter kann sich hier auf § 556 a Abs. 2 BGB stützen und unterschiedliche Vertragslagen mit Wirkung für die Zukunft „glätten“. Der Wortlaut der Vorschrift:

„Haben die Vertragsparteien etwas anderes (erg. im Mietvertrag; d. Verf.) vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.“


Gute Mietverträge tragen dem bereits zum Beispiel durch die folgende Vereinbarung Rechnung:

„Nach § 556 a BGB ist der Vermieter berechtigt, die Verteilung der Betriebskosten neu zu bestimmen, hierzu gehört auch durch Erklärung in Textform für den künftigen Abrechnungszeitraum festzulegen, dass zwischen Leistungserbringer und Mieter direkt abgerechnet wird für Müll sowie für Wasser/Abwasser. Zugleich muss die Vorauszahlung gekürzt werden.“


Wir fassen zusammen:

Verfügt jede Mieteinheit über Etagenwasserzähler, ist danach verbrauchsabhängig abzurechnen. In engen Grenzen kann geschätzt werden, wenn eine Ablesung der Verbrauchswerte nicht möglich ist. Gibt es keine Etagenwasserzähler oder gibt es sie nicht in jeder Mieteinheit, gilt der im Mietvertrag - zulässig vereinbarte Abrechnungsmaßstab, der nicht unbedingt auf den erfassten Verbrauch abstellen muss.

Ist im Vertrag nichts geregelt, entscheidet der Vermieter nach billigem Ermessen über den anzuwendenden Verteilerschlüssel. Der Mieter hat nur dann Korrekturrechte, wenn der gewählte Schlüssel für ihn zu grob unbilligen Ergebnissen führt. In letzter Priorität entscheidet das Gesetz (Abrechnung nach Wohnfläche - § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB im Falle Unmöglichkeit verbrauchsbezogener Abrechnung). Der Mieter hat keinen Anspruch auf Einbau einer Wasseruhr und nur bei grob unbilligen Ergebnissen Anspruch auf Änderung verwendeter Umlageschlüssel. Der Vermieter kann bei unterschiedlichen Vertragslagen in einer Abrechnungseinheit seinem Abrechnungsdilemma mit Wirkung für die Zukunft Rechnung tragen.