Mieter M verlangt von Vermieter V Rückzahlung von Mietanteilen. Sie zahlten pro Monat 1199 € netto kalt, der Vormieter nur 485 €. Zeitlich zwischen den Mietverhältnissen hatte V umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt (Erneuerung der Elektrik Verlegung der Heizungsrohre unsichtbar in den Fußboden, Fliesenspiegel und Fliesenboden in der Küche und Vollerfliesung im Bad, Erneuerung der sanitären Anlagen, Parkettboden in den übrigen Räumen, Einbau einer Einbauküche). M greift den Charakter dieser Baumaßnahmen als „umfassende Modernisierung“ an und beruft sich auf die Mietpreisbremse.

Mit Erfolg (BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18): Nur dann, wenn die Wohnung umfassend modernisiert wird, gilt die Mietpreisbremse für die 1. Vermietung danach nicht (§ 556 f Satz 2 BGB). Der Begriff der „umfassenden Modernisierung“ ist mittlerweile geklärt: Das Investitionsvolumen muss mindestens 1/3 der Neubaukosten ohne Grundstücksanteil betragen. Es muss sich um reine Modernisierungskosten handeln. Erhaltungskosten sind (zeitanteilig oder je nach Alter oder eingetretenem Reparaturzustand auch völlig) heraus zu rechnen. Durch die Modernisierung muss ein Zustand erreicht werden, der einem Neubau entspricht. Kernsanierungen sollten deshalb auch die Bereiche „Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigenschaften“ umfassen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18, BeckRS 2020, 41058; LG Berlin, Urteil vom 23.10.2018 - 63 S 293/17, juris; LG Berlin, Urteil vom 23.5.2019 - 65 S 25/18, juris).

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