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Begriff der umfassenden Modernisierung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Bedeutung für die Anwendbarkeit der nach Landesverordnung geltenden Mietpreisbremse

Der Begriff der umfassenden Modernisierung ist von Bedeutung für die Anwendbarkeit der nach Landesverordnung geltenden Mietpreisbremse für die Eingangsmiete und für die Einordnung in eine andere - vom Baujahr des Hauses abweichende - Baualtersklasse, wenn ein Mietspiegel als Begründungsmittel eines Mieterhöhungsverlangens verwendet wird.

Mieter M verlangt von Vermieter V Rückzahlung von Mietanteilen. Sie zahlten pro Monat 1199 € netto kalt, der Vormieter nur 485 €. Zeitlich zwischen den Mietverhältnissen hatte V umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt (Erneuerung der Elektrik Verlegung der Heizungsrohre unsichtbar in den Fußboden, Fliesenspiegel und Fliesenboden in der Küche und Vollerfliesung im Bad, Erneuerung der sanitären Anlagen, Parkettboden in den übrigen Räumen, Einbau einer Einbauküche). M greift den Charakter dieser Baumaßnahmen als „umfassende Modernisierung“ an und beruft sich auf die Mietpreisbremse.

Mit Erfolg (BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18): Nur dann, wenn die Wohnung umfassend modernisiert wird, gilt die Mietpreisbremse für die 1. Vermietung danach nicht (§ 556 f Satz 2 BGB). Der Begriff der „umfassenden Modernisierung“ ist mittlerweile geklärt: Das Investitionsvolumen muss mindestens 1/3 der Neubaukosten ohne Grundstücksanteil betragen. Es muss sich um reine Modernisierungskosten handeln. Erhaltungskosten sind (zeitanteilig oder je nach Alter oder eingetretenem Reparaturzustand auch völlig) heraus zu rechnen. Durch die Modernisierung muss ein Zustand erreicht werden, der einem Neubau entspricht. Kernsanierungen sollten deshalb auch die Bereiche „Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigenschaften“ umfassen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18, BeckRS 2020, 41058; LG Berlin, Urteil vom 23.10.2018 - 63 S 293/17, juris; LG Berlin, Urteil vom 23.5.2019 - 65 S 25/18, juris).

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Finanzielles Kriterium und Umfang der verlangten Baumaßnahmen sind bei der Beurteilung gleichgewichtig (So schon BGH, Beschluss vom 27. 5. 2020 - VIII ZR 73/19, WuM 2020, 651). Maßnahmen die noch während des vorigen Mietverhältnisses durchgeführt wurden, bleiben ebenso unberücksichtigt (BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18, IMR 2021, 94).

Im Zusammenhang mit Betrachtungen zur Mietpreisbremse ist im Übrigen auf § 556 e Abs. 2 BGB für durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen hinzuweisen, die den Umfang einer „umfassenden“ Modernisierung nicht erreichen.

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