Betriebskosten: Treppenhausreinigung mangelhaft

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Reinigung des Treppenhauses

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Betriebskosten: Treppenhausreinigung mangelhaft

Der Wohnungsmietvertrag sieht die Umlage entstehender Kosten für die Treppenhausreinigung als Betriebskosten vor. Die Arbeiten werden durch den Hausmeisterservice der Vermietungsgesellschaft mit erledigt. Mieter M moniert seine Betriebskostenabrechnungmit dem Argument, als Parterremieter nutze er nur die Kellertreppe, nicht aber das gesamte Treppenhaus. Schon deshalb seien die Reinigungskosten nicht anzusetzen. Die Reinigungsleistungen des Hausmeisterservice seien auch durchgängig mangelhaft bzw. unzulänglich. Deshalb müsse zumindest ein Kostenabzug erfolgen. G als Vermieterin und M einigen sich nicht. M kürzt die Abrechnung deshalb „selbstständig“, G klagt auf Zahlung:

Das AG Brandenburg (Urteil vom 27.5.2021–31 C 295/19, juris) hilft der Zahlungsklage ab: die Kosten der Außenreinigung seien als Betriebskostenart umlegbar (§ 2 Nrn. 9, 14 BetrKV-Kosten der Gebäudereinigung, Kosten für den Hauswart). Diese umlagefähigen Kosten könnten als Betriebskosten auch auf alle Wohnungsmieter umgelegt werden, selbst wenn einzelne Mieter zur Nutzung der Mieträume und der zugehörigen Allgemeinflächen nur die Kellertreppe des Treppenhauses benutzen müssten.

Werde die Reinigungsleistung nicht oder nur mangelhaft ausgeführt, gehe dies allerdings zulasten der Vermieterin. Der einsetzbare Betrag sei dann gegebenenfalls zu kürzen. Der Mieter gewinne in diesem Moment einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes im Betriebskostenrecht (§§ 280 Abs. 1 S. 2, 556 Abs. 5 BGB). Denn der Vermieter hätte dann zur Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebotes die Rechnung des Hausmeisterservices kürzen müssen. Ganz entsprechend könne der Mieter die Betriebskostenabrechnung kürzen, wenn der Vermieter Hinweise auf eine Schlechtleistung nicht beachtet. Dies setze ein eigenes Verschuldendes Vermieters voraus. Sei ein eigenes Organisations- oder Überwachungsverschulden der Vermieterin auszuschließen oder zumindest nicht erwiesen, entfalle eine Kürzung. Vor allem müsse der Mieter als Grundlage eines etwaigen Kürzungsanspruchs beweisen, dass der Hausmeisterservice nur unzureichend oder mangelhaft gearbeitet habe.

Nachzutragen ist die Frage, wie zu verfahren ist, wenn eine oder mehrere Mietparteien Reinigungsarbeiten an den Gemeinschaftsflächen und den Außenbereichen gar nicht oder nicht vertragsgerecht durchführen; in diesen Fällen ist zu klären ob dann „so ohne weiteres“ ein Reinigungsunternehmen / eine Reinigungskraft mit den Arbeiten auf Kosten des Mieters oder der Mietergemeinschaft betraut werden kann. Betrachtenwir dazu die folgenden Ausgangsfälle:

Wohnungsmieter M reinigt Treppenhaus und Außenbereiche nicht oder nur unregelmäßig / „schlampig“.

Annahme: Sein Mietvertrag sieht die Umlage von Betriebskosten allgemein unter Bezug auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und / oder die Umlage von Kosten für die Reinigung der Gemeinschaftsfläche, der Außenbereiche und des Gehwegs vor dem Haus vor. In dieser Variante sind neu entstehende Putzkosten ohne weiteres als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar.
Annahme: Sein Mietvertrag sieht nur die Umlage einzelner Betriebskostenarten, nicht aber der Reinigungskosten, wohl aber eine Mehrbelastungsklausel für neu entstehende Betriebskosten vor. Ebenso sind hier neu entstehende Reinigungskosten als Betriebskosten umlegbar, wenn die Mehrbelastungsklausel wirksam in den Vertrag einbezogen wurde und einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhält.
Annahme: Sein Mietvertrag sieht die allgemeine Umlage von Betriebskosten und / oder eine Mehrbelastungsklausel für neu entstehende Betriebskosten nicht vor. Hier kommt es darauf an, ob der Mieter wirksam zur Vornahme der Reinigungsarbeiten schon im Mietvertrag verpflichtet worden ist mit der Folge, dass eine Verletzung der Reinigungspflicht dann zum Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung durch den Mieter führt. Selbstverständlich muss der „Putzmuffel“ zuvor beweisbar ermittelt worden sein. Ebenso kommt in den genannten Fällen zumindest nach wiederholt abgemahnten mehreren Pflichtverstößen eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht (str.: AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18. Dezember 1996–508 C 345/96, WuM 1998, S. 286; a.A. AG Wiesbaden, Urteil vom 01.07.1999-91 C 2213/99 –19, NZM 2001, S. 334 f, wonach Verstöße gegen die Reinigungspflicht grundsätzlich nicht geeignet sind, eine Kündigung zu rechtfertigen). Vorfrage von Schadensersatz-und Kündigungsmöglichkeit ist die vertraglich wirksame Verpflichtung des Mieters zum Putzen auch der Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Hausflur, Keller) und der Außenbereiche. Dabei muss die Reinigungspflicht als Vornahmepflicht im Mietvertrag selbst begründet werden, nicht erst in der Hausordnung. Sie darf maximal Ausführungspflichten (Reinigungspläne) enthalten.
Annahme: Sein Mietvertrag erwähnt sowohl eine eigene Reinigungsverpflichtung des Mieters als Vornahmehandlung als auch die Umlage angefallener Reinigungskosten als Betriebskosten. Da sich beide Vereinbarungen widersprechen, sind sie im Zweifel nicht wirksam in den Vertrag einbezogen. Der Mieter schuldet dann wieder die Reinigungsleistung an sich, noch die Betriebskosten.

Um all diesen Schwierigkeiten zu entgehen, sollte die Reinigung des Treppenhauses den Mietern nicht persönlich aufgegeben werden, sondern von vornherein von einem beauftragten Reinigungsunternehmen erledigt werden (In diese Richtung ebenfalls: AG Stuttgart, Urteil vom 14.5.2004 -33 C 6308/03, WuM 2004, 475). Unbedingt notwendig ist natürlich als Grundlage eines solchen Vorgehens, dass vorher im Mietvertrag (zumindest in Gestalt eines einseitigen Änderungsvorbehalts; gl. das Klauselmuster bei Pfeifer, Anmerkungen zu AG Bremen, Urteil vom 15. 11. 2012 -9 C 346/12, juris PR-MietR 10/2014 Anm. 1) die Kosten für die Treppenhausreinigung ausdrücklich als Betriebskosten behandelt und umgelegt werden, damit man nicht auf der Rechnung sitzen bleibt.