Tod des Mieters: Räumungsvollstreckung?

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Tod des Mieters

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Räumungsvollstreckung?

Ihr allein lebender Mieter stirbt in seiner Wohnung. Kriminalpolizei, Arzt und Bestatter nehmen sich der Leiche an, das Gesundheitsamt prüft die Mietwohnung auf gesundheitliche Gefahren. Die Bank des Mieters sperrt das Konto, von dem zuvor per Dauerauftrag Miete und Betriebskostenvorauszahlungen entrichtet wurden. Wie so oft, bleibt ein Erbe unbekannt. Sie als Vermieter „sitzen“ auf der verschlossenen oder sogar versiegelten Wohnung. Sie fragen sich, wer das Mietverhältnis abwickelt, bis dahin die Mietforderungen bedient und die Wohnung leer räumt?

Erster und wichtigster Schritt – rechtssichere Beendigung des Mietverhältnisses

Erster und wichtigster Schritt ist dabei die möglichst rechtssichere Beendigung des Mietverhältnisses. Kennen Sie eine Vertrauensperson des verstorbenen Mieters, so richten Sie Ihre Kündigung an diese. Denn es bleibt ja möglich, dass diese Kündigung hinterher von Verwandten/Erben doch noch genehmigt wird, weil man so Geld für dann nicht mehr weiter fällig werdende Mieten sparen kann. Gleichzeitig beantragen Sie beim zuständigen Amtsgericht den Einsatz eines Nachlasspflegers (§1961 BGB). Die Praxis zeigt, dass die Gerichte dem oft nicht oder nur widerwillig nachkommen wollen. Die Begründung: Die anfallenden Kosten wären höchstwahrscheinlich vom Nachlass nicht gedeckt. Dazu folgendes: Auch wenn das so sein sollte, muss das Gericht einem gestellten Antrag entsprechen, wenn dessen Voraussetzungen dargelegt sind. Dazu gehört ein berechtigtes Interesse des Vermieters, der dann antragsberechtigt ist. Dieses berechtigte Interesse muss glaubhaft gemacht werden. Dies kann geschehen durch die Vorlage des Mietvertrags, durch Kontoauszüge, aus denen sich bisherige Mietzahlungen ergeben und die auch die Nummer erteilter Daueraufträge oder den Bezug auf eingerichtete SEPA-Lastschriftmandate ausweisen, ferner durch eine eidesstattliche Erklärung, die dem Antrag beigefügt wird.

Die Annahme, es existiere entweder gar kein Nachlassvermögen oder der Nachlass sei aller Voraussicht nach dürftig, steht der Anordnung nicht entgegen (KG Berlin, Beschluss vom 2. August 2017 - 19 W 102/17, IMR 2017, 352; ebenso: OLG München, Beschluss vom 20. März 2012 - 31 Wx 81/12, OLG Zweibrücken, Beschluss vom 7.5.2015 - 8 W 49/15, zitiert nach juris). Denn die Bestellung des Nachlasspflegers müsse nicht zur Folge haben, dass die Räumung der Wohnung auf Staatskosten erfolge, so die zitierten Gerichte. Schließlich könne der Nachlasspfleger für die unbekannten Erben einen Antrag auf Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens stellen (§ 1980 BGB) oder die Dürftigkeitseinrede erheben (§§ 1990, 1991 BGB).

Es bleibe auch unbeachtlich, wenn es sich nicht um Zahlungsansprüche, sondern um einen Räumungsanspruch handele. Denn § 1961 BGB erfasse auch Ansprüche des Vermieters auf Räumung aus § 546 Abs. 1 BGB. Dem Antrag sei zwingend zu entsprechen, wenn seine Voraussetzungen vorlägen.

Einsatz eines Nachlasspfleger

Ist der Nachlasspfleger eingesetzt, kann gegenüber diesem auch rechtssicher gekündigt werden. Ebenso dient er als gesetzlicher Vertreter des Nachlasses dazu, Forderungen und Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis abzuwickeln. Schließlich hat er die Räumung und Herausgabe der Wohnung zu veranlassen.

Nehmen wir nun an, eine Nachlasspflegschaft ist (noch) nicht angeordnet, ein Erbe unbekannt und der jetzt verstorbene Mieter ist bereits gerichtlich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Dann fragt es sich, ob aus dem Räumungstitel die Vollstreckung betrieben werden kann. Zweifelhaft könnte das deswegen sein, weil das Gesetz unabhängig von der Kenntnis des Todesfalls oder von einer tatsächlichen Zugriffsmöglichkeit auf die Wohnungseinrichtung einem - wenn auch aktuell unbekannten, so doch möglicherweise existenten - Erben den Besitz am Nachlass einräumt (§ 857 BGB - „fiktiver Erbenbesitz“). Der BGH vertritt dazu, dass ein nur fiktiver Erbenbesitz eine Räumungsvollstreckung nicht hindert (BGH, Beschluss vom 20.4.2020 - I ZB 61/19, NZM 2021, 547). Als Hinderungsgrund käme nur eine tatsächlich ausgeübte Verfügungsgewalt und Sachherrschaft infrage (unmittelbarer Besitz nach § 854 Abs. 1 BGB).