Mietende - Rückgabe der Wohnung

Mieters Beweislast bei Schäden

Gegenüber monierten Beschädigungen, die anlässlich der Rückgabe der Wohnung vom Vermieter festgestellt werden, ist häufig der vom Mieter geführte Einwand typisch, diese Schäden seien schon bei Einzug vorhanden gewesen, nicht aber von ihm verursacht worden.

Fall

Vermieter V macht bei der Rückgabe der Wohnung gegenüber Mieter M Forderungen wegen Beschädigung der Mieträume geltend. Türen und Türzargen seien erheblich abgenutzt und zerkratzt. M solle für die fachgerechte Wiederherstellung aufkommen. M wendet ein, für die Schäden nicht verantwortlich zu sein. Sie seien bei seinem Einzug bereits vorhanden gewesen, müssten also von seinem Vormieter oder von dessen Vorgängern stammen. Maximal wenige weitere Kratzer seien durch den eigenen Gebrauch hinzugekommen. V klagt auf Schadensersatz.

Lösung

Das AG Saarbrücken (AG Saarbrücken, Urteil vom 12. Januar 2017 - 120 C 12/16, ZMR 2017, 751) gesteht den Schadensersatz zu (§ 280 Abs. 1 BGB). Denn die Mietsache sei bei Vertragsende unbeschädigt zurückzugeben. Davon seien nur Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache ausgenommen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch entstanden seien (§ 538 BGB). Von einer vertragsgemäßen Abnutzung könne hier allerdings nicht ausgegangen werden. Denn der Zustand der Türen und Zagen sei aktuell deutlich schlechter gewesen als beim Einzug. Dieser Zustand sei auch im Rückgabeprotokoll bestätigt worden. Der Vermieter habe insofern seiner Beweislast zum beschädigten Zustand der Mietsache bei Rückgabe genügt. Sei aber davon auszugehen, dass zum Rückgabezeitpunkt Beschädigungen vorlagen, so müsse der Mieter beweisen, dass diese Beschädigungen entweder bereits bei Einzug vorhanden waren oder nicht schuldhaft von ihm verursacht wurden. Im Übergabeprotokoll, erstellt bei Übergabe der Wohnung an den Mieter, sei aber der mangelfreie Zustand der Wohnung ohne Schäden ausgewiesen. Liege ein Schaden vor und sei hierfür eine mangelnde Sorgfalt beim Umgang mit der Mietsache im Sinne einer verletzten Obhutspflicht zur pfleglichen Behandlung der Räume erwiesen, werde das Verschulden des Mieters am eingetretenen Schaden vermutet. Er habe sich deshalb zu entlasten und die Vermutung zu widerlegen. Dies sei hier nicht gelungen.

Nachzutragen ist, dass es in der Praxis dennoch häufig nicht zum Schadensersatz kommt, weil der Mieter erfolgreich

• eine nur vertragsgemäße Abnutzung, für die er nicht einstehen muss, oder
  
• im Falle einer von ihm zu vertretenden Beschädigung einen „Abzug Neu für Alt“ geltend machen kann. Anders ausgedrückt: er kann sich erfolgreich darauf berufen, dass Alter und regulärer Abnutzungsgrad der beschädigten Sache dazu geführt hätten, dass sie wertlos sei, der Vermieter deshalb in seinem Vermögen nicht mehr geschädigt wäre.
  

Denn zu ersetzen ist nur der Zeitwert, nicht der Neuwert einer beschädigten Sache. Wäre das anders, dann wäre der Vermieter im Ergebnis in seinem Vermögen bereichert. Denn im Falle einer beschädigten gebrauchten älteren Sache würde er eine neue mit entsprechend höherem Wert erhalten.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen