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Beauftragung von Reinigungsunternehmen

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Putzdienste – Kosten „umlegbar“?

Wenn eine oder mehrere Mietparteien Reinigungsarbeiten an den Gemeinschaftsflächen und den Außenbereichen gar nicht oder nicht vertragsgerecht durchführen, stellt sich die Frage, ob dann „so ohne weiteres“ ein Reinigungsunternehmen/eine Reinigungskraft mit den Arbeiten auf Kosten des Mieters oder der Mietergemeinschaft betraut werden kann.

Beispiel: Wohnungsmieter M reinigt Treppenhaus und Außenbereiche nicht oder nur unregelmäßig/„schlampig“.

1. Annahme: Sein Mietvertrag sieht die Umlage von Betriebskosten allgemein unter Bezug auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und/oder die Umlage von Kosten für die Reinigung der Gemeinschaftsfläche, der Außenbereiche und des Gehwegs vor dem Haus vor.

2. Annahme: Sein Mietvertrag sieht nur die Umlage einzelner Betriebskostenarten, nicht aber der Reinigungskosten, wohl aber eine Mehrbelastungsklausel für neu entstehende Betriebskosten vor.

3. Annahme: Sein Mietvertrag sieht eine die allgemeine Umlage von Betriebskosten und/oder eine Mehrbelastungsklausel für neu entstehende Betriebskosten nicht vor.

4. Annahme: Sein Mietvertrag erwähnt sowohl eine eigene Reinigungsverpflichtung des Mieters als Vorname Handlung als auch die Umlage angefallener Reinigungskosten als Betriebskosten.

Schon die verschiedenen Beispiele zeigen, dass die Ausgangsfrage nicht einheitlich zu beantworten ist. Deshalb sind die einzelnen Varianten differenzierend näher zu betrachten.

Erwähnung einer eigenen Reinigungsverpflichtung neben der Umlage angefallener Reinigungskosten

Beginnen wir mit der zuletzt aufgerufenen 4. Fallvariante. Hier handelt es sich im eigentlichen Sinne um ein „AGB-Problem“, wenn ohne weiteres beide Varianten gemeinsam in Mietvertrag erwähnt sind. Denn dann kann der Mieter einwenden, es sei unklar geblieben, ob er nun selbst reinigen müsse, oder für fremd vergebene Reinigungsarbeiten die anfallenden Kosten übernehmen müsse. Beide Klauseln würden sich also dann widersprechen mit der Folge, dass keine Klausel wirksam in den Vertrag einbezogen worden ist. Das ist letztlich Auslegungsfrage sowie auch eine Frage danach, ob der Mieter mit überraschenden und mehrdeutigen Regelungen rechnen musste (§ 305 c BGB). Deshalb ist streng darauf zu achten, dass die Vereinbarung einer Betriebskostenumlage immer unter dem ausdrücklichen Vorbehalt steht, dass der Mieter nicht selbst zur Ausführung von Reinigungsarbeiten verpflichtet wird. Nur dann ist klar, was gelten soll.

Umlage der Betriebskosten allgemein im Vertrag geregelt

Sieht der Mietvertrag in seiner Umlagevereinbarung den allgemeinen Bezug auf die Betriebskostenverordnung (mit dynamischer Klausel für ihre jeweils geltende Fassung im Zeitpunkt entstehender neuer Betriebskosten) vor, sind die veranlassten Kosten als Kosten eines beauftragten Unternehmens (Reinigungsfirma, Putzdienst) umlagefähig (§ 2 Nr. 8, 9, 14 BetrKV).

Mehrbelastungsklausel

Enthält der Vertrag eine sogenannte Mehrbelastungsklausel, die es dem Vermieter erlaubt, zum Beispiel neu eingeführte öffentliche Abgaben oder neu entstandene Betriebskosten im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen auf den Mieter umzulegen und angemessene Vorauszahlungen hierfür festzusetzen, so können die anfallenden Rechnungen des Reinigungsunternehmens/des Putzdienstes ebenso ohne weiteres als Betriebskosten auf die Mieter durchgereicht werden. Denn sie gehören zum gesetzlichen Katalog umlegbarer Betriebskostenarten (§ 2 Nr. 8, 9,14 BetrKV).

Allgemeine Umlagevereinbarung und/oder vertragliche Mehrbelastungsklausel fehlen

Schwieriger wird es, wenn ein allgemeiner Bezug auf die Betriebskostenverordnung und eine Mehrbelastungsklausel im Vertrag fehlen. Denn dann scheidet eine Umlage nachträglich veranlasster Kosten als Betriebskosten auf alle Mietparteien aus. In diesem Falle ist zu hinterfragen, ob man dann die neu entstehenden Kosten der Reinigung durch eine Änderung des Mietvertrags (Ergänzungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter) oder im Wege des Schadensersatzes „durchreichen“ kann.

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Änderung des Mietvertrags durch Ergänzungsvereinbarung?

Im Wohnungsmietrecht ist eine einseitige Änderung des Mietvertrags im Ergebnis nicht möglich. So kann der Vermieter den Mietvertrag nicht etwa kündigen und diese Kündigung mit dem Angebot verbinden, einen neuen Mietvertrag unter Einschluss der neu angefallenen Reinigungskosten abzuschließen. Solche Änderungskündigungen sind im Wohnungsmietrecht verboten (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich für den Fall der Mieterhöhung) und allenfalls im Gewerberaummietrecht möglich. Gerade der gar nicht oder nur „schlampig“ bzw. unregelmäßig putzende Mieter wird einer zweiseitigen Vertragsergänzung auch nicht zustimmen. Warum sollte er auch? Schließlich wird es für ihn ja nur teurer.

Neben der verbotenen Änderungskündigung werden deshalb für das Wohnungsmietrecht folgende einseitige Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter auf Änderung bestehender Mietverträge diskutiert:

  • Anspruch auf einseitige Vertragsänderung aufgrund eines schon geschriebenen wirksamen Änderungsvorbehalts im Vertrag insbesondere unter Beachtung von §§ 308 Nr. 4, 315 BGB; ein solcher Änderungsvorbehalt kann auch formularvertraglich vereinbart werden (AG Dortmund, Urteil vom 19.9.2011 - 414 C 5891/11, MietRB 2012, S. 36 mit Anm. von Horst)
  • Anspruch auf Anpassung des Vertrags aus § 313 BGB oder aus § 242 BGB, wenn es bei der Durchführung der Reinigung andauernd zu erheblichen Unzulänglichkeiten kommt (dazu AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 30.1.1997 - 2.2 C1295/96, WuM 1997, S. 432; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, Teil I, Rn. 422 und ebenda, Fn. 15), wenn ein ausdrücklicher Änderungsvorbehalt im Vertrag nicht fixiert ist.

Die beschriebenen Wege führen aber im Zweifel in eine langwierige und mit Kosten verbundene gerichtliche Auseinandersetzung, beseitigen aber deshalb auch mittelfristig das aufgetretene Putzproblem nicht. Hinzu kommt, dass aus rechtlichen Gründen unsicher ist, „was vor Gericht hinten rauskommt“. Deshalb wählt die Praxis den Weg des Schadensersatzes, wenn entsprechend unter Beweisantritt vorgetragen werden kann.

Schadensersatz

Zur Vorbereitung der Liquidation entstandener Rechnungen von Putzdiensten beim säumigen Mieter sollte abgemahnt werden, auch wenn das in dem hier gegebenen Fall eines Schadensersatzes aus positiver Vertragsverletzung nicht zwingend erscheint. Mit einer Abmahnung aber kann man auch vor Gericht viel besser klarmachen, dass es sich bei dem sich hartnäckig weigernden Mieter um einen „schweren Fall“ handelt. So verbessert man als Vermieter seine Chancen vor Gericht.

Um diesen Weg gehen zu können, muss vorher die Mietpartei ermittelt werden, die unter Verstoß gegen vertraglich wirksam einbezogene Putzpflichten und Reinigungspläne diesen Pflichten nicht nachkommt. Die Abmahnung ist dann mit einer Frist zur Erledigung der anstehenden Reinigungsarbeiten, sowie mit der Androhung zu versehen, im Falle eines zukünftig wieder unterlassenen Putzens eine Reinigungsfirma mit den Arbeiten zu beauftragen, und die dann notwendig werdenden Rechnungskosten im Wege des Schadensersatzes auf die Mietpartei durchzureichen. Das Problem: In diesem Falle ist es dem Vermieter aufgegeben nachzuweisen, wer und wann seine Reinigungspflichten verletzt hat.

Beispiel: Schadensersatz wegen Verletzung der Putzpflicht

Die Parteien streiten um Ersatz von Reinigungskosten. Der Mieter, der nach dem Mietvertrag in Verbindung mit der Hausordnung im Monat Februar 2012 zur Reinigung des Treppenhauses verpflichtet ist, kommt innerhalb des laufenden Monats seiner Reinigungspflicht nicht nach. Der Vermieter fordert ihn schriftlich zur turnusgemäßen Reinigung mit Fristsetzung bis zum 11.3.2012 auf und droht bei Fristversäumnis Ersatzvornahme durch ein Reinigungsunternehmen sowie Aufgabe der entstehenden Reinigungskosten an. Der Mieter putzt bis zum 14.3.2012 nicht. Der Vermieter vergab die Reinigungsarbeiten an ein Unternehmen.

Der Mieter bestreitet den Zugang des Schreibens. Ebenso wendet er sich gegen die Höhe der in Rechnung gestellten Kosten mit dem Argument, im Zuge der Reinigungsarbeiten sei teilweise auch Schmutz beseitigt worden, für den der im Turnus nachfolgende Mieter zuständig sei.

Das AG Bremen (Urteil vom 15.11.2012 – 9 C 346/12) gab der Klage der Vermieterin statt. Als Schadensersatz ergebe sich der Zahlungsanspruch aus §§ 535, 280, 281 Abs. 2, 282, 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Hausordnung. Hausordnung und Reinigungsplan seien wirksam Vertragsbestandteil geworden. Bei der Aufwendung handele es sich um eine zurechenbare Schadensposition i.S.d. § 249 BGB, da sie durch das vertragswidrige Verhalten des Beklagten veranlasst wurde und der Sache nach erforderlich und zweckdienlich gewesen sei. Dass die Hausordnung eine Ersatzvornahme nicht vorsehe, sei unerheblich (vgl. Palandt, 71. Aufl. 2012, Vorbem. vor § 249 BGB, Rn. 44). Ob dem Mieter das Aufforderungsschreiben mit Fristsetzung zugegangen sei, könne ebenfalls offen bleiben. Denn der Mieter sei auch ohne Fristsetzung zur Ausführung der Reinigungsarbeiten zu Beginn des auf ihn entfallenden Reinigungsintervalls verpflichtet.

Sofern nichts anderes vereinbart werde, sei ein turnusmäßiger Putzplan und die mit diesem einhergehende Nebenpflicht des Mieters im Zweifel dahingehend zu verstehen, dass die Reinigung im Voraus, und also nicht erst zum Monatsende, zu erfüllen sei. Denn der Bruttomietzins sei im Voraus zu entrichten (vgl. § 556b BGB, § 2 (2) des Mietvertrags). Die Verpflichtung zur turnusmäßigen Treppenhausreinigung stelle insofern eine Position dar, die alternativ als Betriebsnebenkostenposition umlagefähig und dann im Voraus zu zahlen wäre (vgl. LG Bremen, ZMR 2012, 549). Außerdem mache es im Interesse aller Mieter Sinn, dass bei erstmaliger Aufnahme eines Putzplans sogleich zu Monatsbeginn eine Reinigung durchgeführt werde und diese Putzfolge in der Folgezeit beibehalten bleibe; andernfalls hätten die Mieter im ersten Monat der Aufnahme des Putzplans ein dreckiges Treppenhaus zu beklagen. Innerhalb von drei Werktagen sei es dem Mieter regelmäßig auch möglich, seine Verpflichtung, notfalls in den Feierabendstunden, abschließend zu erfüllen.

„Besondere Umstände“ im Sinne von § 281 Abs. 2 Alt. 2 BGB nahm das Gericht an. Der Vermieterin als Klägerin sei jedenfalls am 14.03.2012 nicht mehr zuzumuten (§§ 282, 241 Abs.2 BGB) gewesen, auf die Leistungserbringung seitens des beklagten Mieters zu warten. Ohnehin läge mit ergebnislosem Ablauf des zugeteilten Monats Februar 2012 eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung seitens des Beklagten vor (§ 281 Abs. 2 Alt. 1 BGB).

Da alle Mieter im eigenen Interesse ein regelmäßig und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten dürfen, sei der Vermieter nicht gehalten, einem säumigen Mieter vorab eine Frist zur Leistungserbringung zu setzen und erst nach ergebnislosem Fristablauf eine Fachfirma mit der Reinigung zu beauftragen oder die Reinigung selbst durchzuführen. Denn dies führe dazu, dass das Treppenhaus bis zu 3 Wochen ungeputzt bliebe und sich in der Folgezeit auch andere Mieter veranlasst sehen könnten, es mit dem Putzplan nicht allzu genau zu nehmen. Werde der Putzplan von allen Mietern aber nicht pünktlich eingehalten, könne es zu Beschwerden anderer Mieter im Hause - bis hin zu Mietminderungen - kommen, die den Vermieter im Ergebnis dazu veranlassen könnten, die Treppenhausreinigung von vornherein durch ein Fachunternehmen ausführen zu lassen und die Mieter an den entsprechenden Kosten zu beteiligen (zur einseitigen Änderung der Treppenhausreinigungspflicht vgl. aber: AG Düsseldorf, Urteil vom 11.4.1983 – 27 C 552/82, WuM1986, 306). Dies könne nicht im Interesse der Mieter und also auch nicht im Interesse des jeweils zum Putzen eingeteilten Mieters - hier: des Beklagten – liegen.

Der Erstattungsanspruch folge auch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683 BGB) Denn die Klägerin ließ ein dem Beklagten obliegendes Geschäft ausführen.

In der Höhe bestehe der Anspruch ungekürzt. Denn die Klageforderung erscheine mit dem Ansatz von 35,46 € für 2 Arbeitsstunden nicht übersetzt (§ 287 ZPO). Der Anspruch sei auch nicht deshalb zu kürzen gewesen, weil die Firma C. die Reinigung erst Mitte März zu einem Zeitpunkt – durchgeführt habe, zu dem bereits ein anderer Mieter für den Treppenhausdienst eingeteilt war. Der Arbeitsaufwand habe sich durch den Umstand, dass im Zuge der Arbeiten teilweise auch Dreck beseitigt wurde, für den an sich der turnusmäßig nachfolgende Mieter zuständig war, nicht nennenswert erhöht. Das Gericht wörtlich: „Wischen bleibt Wischen“

Wie gesagt: Der Mieter schuldet auch ohne Fristsetzung Ersatz entstandener Reinigungskosten, wenn er durch Hausordnung und Reinigungsplan zur Reinigung des Treppenhauses verpflichtet ist, und dieser Verpflichtung zu Beginn seines Reinigungsturnus nicht nachkommt.

Im Ergebnis halten wir fest:

In der 1. Fallvariante sind neu entstehende Putzkosten ohne weiteres als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar, ebenso in der 2. Fallvariante, wenn die Mehrbelastungsklausel wirksam in den Vertrag einbezogen wurde und einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhält. In der 3. Fallvariante kommt es darauf an, ob der Mieter wirksam zur Vornahme der Reinigungsarbeiten schon im Mietvertrag verpflichtet worden ist mit der Folge, dass eine Verletzung der Reinigungspflicht dann zum Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung durch den Mieter führt.

Ebenso kommt in den genannten Fällen zumindest nach wiederholt abgemahnten mehreren Pflichtverstößen eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18. Dezember 1996 – 508 C 345/96, WuM 1998, S. 286; a.A. AG Wiesbaden, Urteil vom 01.07.1999 - 91 C 2213/99 – 19, NZM 2001, S. 334 f, wonach Verstöße gegen die Reinigungspflicht grundsätzlich nicht geeignet sind, eine Kündigung zu rechtfertigen).

Wie gesagt: Vorfrage von Schadensersatz- und Kündigungsmöglichkeit ist die vertraglich wirksame Verpflichtung des Mieters zum Putzen auch der Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Hausflur, Keller) und der Außenbereiche. Grundsätzlich kann die Reinigung des Treppenhauses und der gemeinsamen Kellerräume den Mietern des Mehrparteienhauses im Mietvertrag, nicht in der Hausordnung, zur Ausführung im Wechsel aufgegeben werden (AG Borken, Beschluss vom 03.02.2006 – 15 C 466/04, WuM 2007, S. 190). Die Hausordnung darf nur Bestimmungen dazu enthalten, wann welche Partei ihre schon im Mietvertrag selbst begründete Pflicht zu erfüllen hat (Reinigungsplan).