Nutzungsentschädigung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Mietende: Nutzungsentschädigung „für die Zeit danach“ schätzbar

Der Mietvertrag endet, Mieter M, der selbst gekündigt hatte, zieht aber trotz nachdrücklicher Aufforderung des Vermieters V nicht aus. Statt weiter die zuletzt entrichtete Miete zu verlangen, macht V nun eine höhere monatliche Nutzungsentschädigung geltend, die er mit einem 10-prozentigen Zuschlag zum Mietspiegelwert schätzt. M zahlt nicht, V klagt.

Das AG Brandenburg (AG Brandenburg, Urteil vom 16.6.2021 -31 C 51/20, IMR 2021, 318) gibt dem Kläger V recht. Der Klageanspruch folge aus § 546 a BGB. Danach stehe es dem Vermieter frei, ob er für die Zeit nach Vertragsende die zuletzt gezahlte Vertragsmiete oder aber eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete verlange, wenn der Mieter ihm die Mieträume gegen seinen Willen vorenthalte (zum Begriff des „Vorenthaltens“ vgl. AG Berlin-Spandau, Urteil vom 30.6.2021 -7 C 257/20, BeckRS 2021, 21857; zum Nutzungsentschädigungsanspruch in diesen Fällen gegen den Untermieter, der die Wohnung nicht herausgibt und zu dessen Gunsten eine Räumungsfrist gerichtlich angeordnet wurde: BGH, Urteil vom 11.12.2020 -V ZR 26/20, juris). Von einem „vorenthalten“ sei hier ohne weiteres auszugehen. Dem Grunde nach sei der Nutzungsentschädigungsanspruch auch in Höhe der ortsüblichen Marktmiete entsprechend einer bei neuer Vermietung erzielbaren Miethöhe deshalb zuzubilligen. Der Anspruch dürfe auch zulässig geschätzt werden. Deshalb komme es hier auf den Mietwert des ortsüblichen Mietspiegels zuzüglich eines 10-prozentigen Zuschlags an, weil die zu beachtende Mietpreisbremse die Neuvertragsmiete auf einem Niveau von 110 % des Mietspiegelwerts begrenze.

Nachzutragen ist:

Wenn das Gericht unter Beachtung der Mietpreisbremse einen 10-prozentigen Zuschlag zum Mietspiegelwert im Wege der Schätzung zur Ermittlung der korrekten Höhe der Nutzungsentschädigung akzeptiert, dann muss dies logischerweise in Gebieten ohne geltende Mietpreisbremse auch für einen 20-prozentigen Zuschlag zum Mietspiegelwert gelten. Denn unter Beachtung von § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG in der Fassung vom 21. Dezember 2019 darf die Neuvertragsmiete dort maximal mit 120 % des Mietspiegelwerts für die entsprechende Wohnung verhandelt werden.