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Neue Heizungen

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Nichts als Ärger? 

Energiewende, energetische Gebäudeoptimierung durch Reduktion des Energieverbrauchs und der Einsatz neuer - regenerativer - Energieträger beim Heizen haben einen hohen Stellenwert erhalten; dies nicht nur, weil sie aus Klimaschutzgesichtspunkten politisch gewollt sind, sondern auch mit Blick auf die aktuell und zukünftig gesehenen Probleme bei der Versorgung mit herkömmlichen fossilen Energieträgern wie Öl, Gas und Kohle. Doch was ist, wenn die deshalb neu angeschaffte Heizung einfach nicht störungsfrei funktionieren will?

Zu diesen Fragen kommt es jetzt innerhalb der Beratung vermehrt. Der typische Fall: Eine neue Heizungsanlage wird 2018 eingebaut, vom Bezirksschornsteinfeger abgenommen und in Betrieb genommen. Sie funktioniert bis Mitte 2019 störungsfrei. Danach kommt es zu ständigen Heizungsausfällen und deshalb notwendigen Reparaturen durch Austausch einzelner Bauteile und zur Beseitigung immer wiederkehrender Probleme in der Elektronik. Der ratsuchende Eigentümer verliert das Vertrauen in die angeschaffte Technik und möchte die Heizung am liebsten loswerden. Welche Rechte bestehen jetzt im Sommer 2022?

Zunächst: Mit dem so oft gescholtenen „Handwerkerpfusch“ hat der Heizungsärger nichts zu tun. Die Ursachen liegen so manches Mal auch in der Konstruktion des Herstellers. Dafür aber kann der Installateurmeister vor Ort absolut nichts. Dies vorausgeschickt sind für die Beantwortung der gestellten Ausgangsfrage drei Leistungsphasen mit jeweils unterschiedlichen Rechten und Pflichten des Kunden (Auftraggeber des Heizungseinbaus - Besteller) und des Unternehmers (Auftragnehmer) zu unterscheiden:

  • die Herstellungsphase,
  • die Abnahmephase, und
  • die Gewährleistungsphase mit eintretender Verjährung von Ansprüchen am Ende.

Herstellungsphase

Wie die Bezeichnung bereits auf erste Sicht verrät, handelt es sich hier um den Zeitabschnitt, in der die Heizungsanlage eingebaut wird. Grundlage ist ein Werkvertrag (§ 631 BGB) zwischen Unternehmer und Besteller, der den „Werkerfolg“ - den mangelfreien und selbstverständlich funktionstüchtigen Einbau der Heizung - bezweckt. Seit der Novelle des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 durch das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung und zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes u.a.“ (BGBl. 2017 Teil I Nr. 23, S. 969) treten verbraucherschützende Vorschriften und Sonderregelungen ergänzend hinzu. Deshalb gelten hier für den Einbau einer komplett neuen Heizungsanlage die Vorschriften über den Bauvertrag gemäß §§ 650 a - § 650 h BGB, nicht jedoch die Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag, auch wenn der Vertrag in der Regel zwischen einem Handwerksbetrieb (Unternehmer) und einem Immobilieneigentümer als Privatperson zustande kommt (dazu § 650 i BGB). Denn der Einbau eines neuen Heizsystems zählt nicht zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude. Dagegen ist der komplette Einbau eines neuen Heizsystems für die Konstruktion und den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung, was die vertragliche Grundlage zur Durchführung dieser Maßnahme in einen Bauvertrag einstuft.

Die ergänzend greifenden speziellen Vorschriften für den Bauvertrag regeln den angesprochenen Bereich der Gewährleistung aber nur rudimentär, sodass im Wesentlichen die hier gestellte Frage aus den Vorschriften über den Werkvertrag als Grundform zu beantworten ist. Die Rechte und Pflichten der Vertragspartner im Überblick:

Unternehmer (Handwerker)

  • Herstellungspflicht (§ 631 BGB),
  • Zahlungsanspruch (§ 632 BGB), eventuell Anspruch auf Abschlagszahlung (§ 632 a BGB),
  • Beweislast für die Freiheit der eingebauten Heizung von Mängeln (§ 632 a Abs. 1 Satz 3 BGB),
  • Recht, bei Fälligkeit und bei Verzug mit der Zahlung vom Vertrag zurückzutreten (§§ 346, 323 BGB),
  • Schadensersatz in diesem Falle oder bei sonstiger Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Besteller und Auftraggeber (§§ 280, 281 BGB).
  • Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648 a BGB)

Besteller (z. B. Hauseigentümer)

  • Erfüllungsanspruch
  • Herstellung des beauftragten Werks (§ 631 BGB)
  • Pflicht zur Mängelrüge
  • Vergütungspflicht (§ 631 Abs. 1 BGB), bis zur Abnahme stehen dem Besteller aber keine Mängelrechte und Ansprüche zu, sie entstehen erst in Phase zwei, der Abnahme); wohl aber ein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe des 2-bis 3 fachen Betrages, der zur Mängelbeseitigung notwendig ist (§§ 632 a Abs. 1 Satz 4, 641 Abs. 3 BGB)
  • Rücktritt bei Fälligkeit und Verzug mit der Herstellungspflicht (§§ 346, 323 BGB - Kündigung (aus wichtigem Grund) gemäß §§ 648, 648 a BGB
  • Schadensersatz, (§§ 280, 281 BGB)

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Abnahmephase

Sie beginnt dann, wenn das Werk abnahmereif ist. Das bedeutet nicht, dass das Werk endgültig hergestellt sein muss. Das bedeutet auch nicht, dass das Werk absolut mangelfrei existiert, sondern lediglich frei von wesentlichen Mängeln und damit funktionstüchtig angeboten werden kann. Ob der Besteller bei noch vorhandenen kleineren Mängeln zur Abnahme verpflichtet ist, ist dabei natürlich ein eigenes Thema. Für den hier betrachteten Bauvertrag ist dazu ergänzend auf § 650 g BGB (Zustandsfeststellung auf Betreiben des Werkunternehmers bei Verweigerung der Abnahme des Werks durch den Besteller unter Hinweis auf gesehene Mängel, Schlussrechnung) hinzuweisen. Nimmt der Besteller ab, so ergeben sich für den Besteller daraus folgende Wirkungen:

  • Fälligkeit der Vergütung (§ 631 BGB), mit Mängeleinrede des Bestellers, woraus sich gemäß § 634 a Abs. 4 Satz 2 BGB weiterhin ein Leistungsverweigerungsrecht im Hinblick auf die Zahlung der Vergütung ergibt,
  • ausschließlich Mängelrechte (§ 634 BGB), also kein weiterer Erfüllungsanspruch mehr,
  • Verlust von Mängelrechten mangels Vorbehalt bei der Abnahme (§ 640 Abs. 3 BGB),
  • Beginn der Verjährung der Mängelrechte (§ 634 a Abs. 2 BGB),
  • Übergang der Beweislast für das Vorhandensein von Mängeln auf den Besteller (§ 632 a Abs. 1 Satz 3 BGB),
  • Gefahrübergang im Hinblick auf das Werk, also in unserem Beispiel auf die eingebaute Heizung (§ 644 BGB).

Im Einzelnen stehen dem Besteller mit der Abnahme des Werks folgende Mängelrechte zu:

Primäre Mängelrechte

  • Nacherfüllung
  • Aufforderung mit Fristsetzung zur Erledigung noch zu leistender Arbeiten im Rahmen geforderter Mängelbeseitigung reicht aus, eine Ablehnungsandrohung ist nicht mehr notwendig (§§ 634 Nr. 1, 635 BGB), oder
  • Vorschuss zur Selbstvornahme (Beseitigung der Mängel; §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB),
  • Aufwendungsersatz für diese Selbstvornahme (§§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 1 BGB)

Sekundäre, also nachrangige Mängelrechte

  • kleiner Schadensersatz, wenn die Nacherfüllung unmöglich oder sinnlos geworden ist (§§ 634 Nr. 4, 626, 280, 281, 283 BGB), oder
  • Minderung der Vergütung (§§ 634 Nr. 3, 638 BGB),

alternativ dazu

  • Rücktritt (§§ 634 Nr. 3, 636, 323, 326 Abs. 5 BGB), oder
  • großer Schadensersatz, mit dem der Anspruchsteller so gestellt wird, als habe er den Vertrag gar nicht erst geschlossen (§§ 634 Nr. 4, 281, 282, 283 oder gemäß §§ 636, 280, 281, 283 und 311a BGB), oder
  • Ersatz nutzloser Aufwendungen (§§ 634 Nr. 4, 284 BGB).

Die benannten Ansprüche unterliegen der Einrede der Verjährung mit dem Ergebnis, dass sie nach Eintritt der Verjährung im Falle der erhobenen Einrede nicht mehr erfolgreich durchgesetzt werden können. Verjährungsfragen können sich nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) oder nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) regeln. Die VOB gelten für private Baumaßnahmen nicht unmittelbar, sondern müssen vereinbart werden; sie sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu verstehen. Nur für Bauverträge der öffentlichen Hand ist die Anwendung der VOB vorgegeben. Soweit keine Verjährung nach der VOB/B vereinbart ist (vgl. dort § 13 VOB/B; dazu näher: Retzlaff, in: Grüneberg, Kurzkommentar zum BGB, § 634 a BGB Rn. 22), gelten folgende Verjährungsfristen beim Werkvertragsrecht:

  • 2 Jahre ab Abnahme für Leistungen am Grundstück (§ 634 a Abs. 1 Nr. 1 BGB),
  • 5 Jahre ab Abnahme für Leistungen am Bauwerk (§ 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB)
  • frühestens 5 Jahre und spätestens 10 Jahre ab der Abnahme im Falle arglistig verschwiegener Mängel (§§ 634 a Abs. 3, 199 BGB), unabhängig von diesen Fällen
  • in der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (zum abweichenden Beginn der Verjährungsfrist vgl. § 634 a Abs. 3 BGB).

Für das Rücktrittsrecht sind §§ 634 a Abs. 4, 218 BGB zusätzlich zu beachten, für das Minderungsrecht §§ 634 a Abs. 5, 218 Abs. 4 Satz 2 BGB.

Besondere Vorschriften oder Fristen zur Verfolgbarkeit, Beziehung zu Verjährung sogenannter „versteckter Mängel“ gibt es entgegen eines weitverbreiteten Irrglauben nicht! „Versteckte Mängel“ sind dem Werkvertragsrecht/Baurecht nicht bekannt.

Nun noch ein kurzer Blick auf die Verjährung der Ansprüche des Unternehmers, die von der in § 634 a BGB geregelten Verjährung nicht erfasst sind. Sie verjähren nach den allgemeinen Regeln (§§ 195, 199 BGB; Retzlaff, in: Grüneberg, Kurzkommentar zum BGB, 81. Aufl. 2022, § 634 a BGB Rn. 3 mit weiteren Nachweisen).

All dies bedeutet für unsere Ausgangsfall: In der benannten Reihenfolge stehen dem Besteller bei ständigem gestörten Heizungsbetrieb oder bei Heizungsausfall die beschriebenen Gewährleistungsrechte und Ansprüche nach der Abnahme zu. Also: Arbeitet die Heizung nicht oder nicht einwandfrei, so kann der Eigentümer grundsätzlich die Beseitigung dieses Mangels verlangen. Daneben oder alternativ stehen ihm die beschriebenen Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche zu. Stattdessen kann er nachrangig die vereinbarte Vergütung mindern oder ganz vom Vertrag zurücktreten und dann Schadensersatz oder den Ersatz nutzlos gewordener Aufwendungen im Zusammenhang mit der gescheiterten Baumaßnahme geltend machen. Zu klären bleibt, in welcher Zeit diese Ansprüche verjähren. Die Rechtsprechung nimmt im Falle einer komplett neu eingebauten Heizungsanlage die für Bauwerke geltende 5-jährige Verjährungsfrist an, die mit der Abnahme beginnt (LG Frankfurt, Urteil vom 6.5.2011 - 2/09 S 52/10, NJW-RR 2011, 1244; OLG Köln, Urteil vom 20.3.2003 - 7 U 117/02, juris; OLG Düsseldorf, Urteil vom 4.6.2003 - I-18 U 207/02, NJW 2003, 3140). Maßgebend für diese Bewertung ist, dass es sich bei der komplett neu eingebauten Heizung um Arbeiten handelt, die für die Erneuerung und den Bestand des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung sind und dass eine feste Verbindung mit dem Gebäude vorliegt.

Im Ausgangsfall bedeutet dies, dass eine 5-jährige Verjährungsfrist greift, die mit der Abnahme der neu eingebauten Heizung im Jahre 2018 beginnt. Sie würde dann datenkonform im Jahre 2023 enden, wenn sie zuvor nicht unterbrochen oder gehemmt wird. Wird die Verjährungsfrist unterbrochen, so beginnt sie ganz neu (von vorn) zu laufen. Das passiert zum Beispiel im Falle eines Anerkenntnisses der zugrunde liegenden Ansprüche des Bestellers durch den Unternehmer (§ 212 BGB). Ansonsten kann die Verjährungsfrist gehemmt werden mit dem Effekt, dass nach Aufhebung der Hemmung die noch unverbrauchte Restlaufzeit der Verjährung anläuft.

Dies passiert im Falle von

  • Verhandlungen (§ 203 BGB - 3-Monats-Frist)
  • Rechtsverfolgung (§ 204 BGB) durch Klage, Mahnbescheid, Aufrechnung (im Prozess), und Streitverkündung, sowie durch Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens.

Dieses Verfahren ist kein Streitverfahren, sondern ein sachliches Klärungsverfahren; nach der letzten Verhandlung beginnt eine 6 Monatsfrist zu laufen, in der die Verjährungsfrist noch gehemmt ist. Danach ist die Hemmung beendet und die Frist läuft weiter. Wird keine komplett neue Heizung eingebaut, sondern werden nur einzelne Teile einer Anlage repariert, ausgetauscht oder erneuert, soll die Gewährleistungsfrist nur zwei Jahre betragen. Natürlich stellen sich Abgrenzungsfragen - wie eigentlich immer. Von einer komplett neu eingebauten Heizung wird man beim Austausch des Heizsystems (Kessel, Warmwasseraufbereitungsanlage insbesondere bei Wechsel des Energieträgers) ausgehen dürfen; unbeachtlich bleibt, ob der Heizungskreislauf (Heizkörper mit Zulauf- und Ablaufleitungen) auch mit ausgetauscht wird:

Top-Tipp zum Schluss:

Häufig bieten die Handwerkskammern Schlichtungsstellen an, in denen diese Streitigkeiten verhandelt und im Idealfall gelöst werden können. Dann muss man nicht „vor‘s Gericht“. Wird dagegen keine Lösung gefunden, ist zur Klärung ein Rechtsstreit unverzichtbar.