Nachbarrecht - Baulast

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Eigene Verpflichtung zur Bewilligung einer öffentlich-rechtlichen Baulast?

Der Klassiker im Nachbarrecht: Mein Nachbar erreicht sein Grundstück über einen Weg, der über mein Grundstück verläuft. Zur privatrechtlichen Absicherung ist in meinem Grundbuch eine Grunddienstbarkeit eingetragen. Sie erlaubt es dem Nachbarn gegenüber dem jeweiligen Grundstückseigentümer, den Weg über mein Grundstück durch Begehen und Befahren zu benutzen (Geh- und Fahrrecht). Jetzt plant der Nachbar eine Garage auf seinem Grundstück. Die dafür notwendige Baugenehmigung wird nur erteilt, wenn sein Grundstück auch öffentlich-rechtlich erschlossen ist. Allein die Grunddienstbarkeit reicht hierfür nicht. Denn sie wirkt nur privatrechtlich zwischen den jeweiligen Nachbarn der beiden Grundstücke. Zum Nachweis öffentlich-rechtlicher Erschließung notwendig ist deshalb eine entsprechende Baulast. Der Nachbar bittet mich um entsprechende Erklärungen. Muss ich sie abgeben und eine Baulast einräumen?

Der Anspruch des Nachbarn auf die begehrte Baulast könnte aus dem Rechtsverhältnis folgen, das aufgrund der bestellten und eingetragenen Grunddienstbarkeit schon besteht.

Aus einer eingeräumten Grunddienstbarkeit kann dem Eigentümer des Nachbargrundstücks als Berechtigtem ein Anspruch auf Bestellung einer deckungsgleichen öffentlich-rechtlichen Baulast gegen den Eigentümer des belasteten Grundstücks erwachsen. Im Falle einer bestehenden Grunddienstbarkeit zur Sicherstellung der Bebaubarkeit eines Nachbargrundstücks hat der BGH dem begünstigten Nachbarn einen Anspruch aus §§ 1018, 242 BGB auf Übernahme einer deckungsgleichen öffentlich-rechtlichen Baulast unter den folgenden Voraussetzungen eingeräumt:

Die Übernahme einer Baulast muss zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks sein.
Eine Befreiung vom Baulastzwang kommt nicht in Betracht.
Bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit bestand Anlass, bereits die Übernahme der Baulast zu erwägen.
Inhalt und Umfang der geforderten Baulast müssen mit der Grunddienstbarkeit deckungsgleich sein (BGH, Urt. v. 3.2.1989 - V ZR 224/87, NJW 1989, S. 1607 ff.; BGH, Urt. v. 3.7.1992 - V ZR 203/91, NJW-RR 1992, S. 1484 f; ebenso für die Verpflichtung eines Miteigentümers des Wegegrundstücks: LG Bochum, Urt. v. 25.01.2002 – 5 S 180/01, n.v.).

Hintergründe

Hintergrund dieses Anspruchs ist, dass die Bauordnungen der Länder eine durch eine öffentlich-rechtliche Baulast dokumentierte öffentlich-rechtliche Absicherung eines bauordnungsgemäßen Rechtszustandes verlangen. So ist beispielsweise die eingeräumte Grunddienstbarkeit auf Verzicht einer Abstandsflächenregelung oder auf Gewährung der Zufahrt über das Nachbargrundstück zum Baugrundstück durch eine Abstandsflächenbaulast oder durch eine Zuwegungsbaulast öffentlich-rechtlich abzusichern.

Durch eine nur zivilrechtliche Bindung in Gestalt der Grunddienstbarkeit ist keine ausreichende Sicherung des bauordnungsgemäßen Rechtszustandes gegeben. Die beteiligten Eigentümer könnten die rein privatrechtlich wirkende Grunddienstbarkeit aufheben oder die Grunddienstbarkeit könnte sonst nach den schon dargestellten Maßgaben erlöschen. Das Thema wird insbesondere bei Wegerechten in Gestalt eines Geh- und Fahrrechts bedeutsam, wenn dies durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert ist, nun das Grundstück bebaut werden soll und im Zuge dessen eine öffentlich-rechtlich abgesicherte Zufahrt als Teil der Erschließung vom Bauherrn nachzuweisen ist.

Sicher ist dieser Anspruch aber nach den dargelegten Voraussetzungen nicht. Deshalb wurde bewusst im Konjunktiv formuliert („… könnte …“). Denn die Interessen des Nachbarn an der Einräumung der Baulast müssten nach Abwägung mit den eigenen Interessen, das eigene Grundstück rechtlich nicht noch weiter zu belasten, schwergewichtiger sein.

Ein solcher abwägender Vergleich kann zunächst nur dann angestellt werden, wenn der Inhaltsumfang der geforderten Baulast der bereits eingeräumten privatrechtlichen Grunddienstbarkeit entspricht, also nicht etwa darüber hinausgeht. Entscheidend ist danach, ob die Grunddienstbarkeit auch den Zweck hat, das Nachbargrundstück nicht nur zu erreichen, sondern auch baulich zu nutzen. Für den Fall, dass man dies unterstellt, ist zu fragen, ob die Übernahme der Baulast für die Bebauung des Nachbargrundstücks zwingend ist.

Handelt es sich um ein reines Geh- und Fahrrecht, und kann der Nachbar über den Zweck, sein Grundstück zu erreichen, keine weitergehenden Absichten nachweisen, die seinerzeit bei der Bestellung dieses Rechts vorgelegen haben, so muss unterstellt werden, dass der darüber hinausgehende Zweck einer baulichen Nutzung des Nachbargrundstücks durch die eingeräumte Dienstbarkeit nicht verfolgt werden sollte. In diesem Zusammenhang spannend und aufschlussreich wird die Lektüre der notariellen Bestellungsurkunde sein, die sich bei den Grundakten zum Grundbuch befinden muss und beim Grundbuchamt eingesehen werden kann.