Hintergründe

Hintergrund dieses Anspruchs ist, dass die Bauordnungen der Länder eine durch eine öffentlich-rechtliche Baulast dokumentierte öffentlich-rechtliche Absicherung eines bauordnungsgemäßen Rechtszustandes verlangen. So ist beispielsweise die eingeräumte Grunddienstbarkeit auf Verzicht einer Abstandsflächenregelung oder auf Gewährung der Zufahrt über das Nachbargrundstück zum Baugrundstück durch eine Abstandsflächenbaulast oder durch eine Zuwegungsbaulast öffentlich-rechtlich abzusichern.

Durch eine nur zivilrechtliche Bindung in Gestalt der Grunddienstbarkeit ist keine ausreichende Sicherung des bauordnungsgemäßen Rechtszustandes gegeben. Die beteiligten Eigentümer könnten die rein privatrechtlich wirkende Grunddienstbarkeit aufheben oder die Grunddienstbarkeit könnte sonst nach den schon dargestellten Maßgaben erlöschen. Das Thema wird insbesondere bei Wegerechten in Gestalt eines Geh- und Fahrrechts bedeutsam, wenn dies durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert ist, nun das Grundstück bebaut werden soll und im Zuge dessen eine öffentlich-rechtlich abgesicherte Zufahrt als Teil der Erschließung vom Bauherrn nachzuweisen ist.

Sicher ist dieser Anspruch aber nach den dargelegten Voraussetzungen nicht. Deshalb wurde bewusst im Konjunktiv formuliert („… könnte …“). Denn die Interessen des Nachbarn an der Einräumung der Baulast müssten nach Abwägung mit den eigenen Interessen, das eigene Grundstück rechtlich nicht noch weiter zu belasten, schwergewichtiger sein.

Ein solcher abwägender Vergleich kann zunächst nur dann angestellt werden, wenn der Inhaltsumfang der geforderten Baulast der bereits eingeräumten privatrechtlichen Grunddienstbarkeit entspricht, also nicht etwa darüber hinausgeht. Entscheidend ist danach, ob die Grunddienstbarkeit auch den Zweck hat, das Nachbargrundstück nicht nur zu erreichen, sondern auch baulich zu nutzen. Für den Fall, dass man dies unterstellt, ist zu fragen, ob die Übernahme der Baulast für die Bebauung des Nachbargrundstücks zwingend ist.

Handelt es sich um ein reines Geh- und Fahrrecht, und kann der Nachbar über den Zweck, sein Grundstück zu erreichen, keine weitergehenden Absichten nachweisen, die seinerzeit bei der Bestellung dieses Rechts vorgelegen haben, so muss unterstellt werden, dass der darüber hinausgehende Zweck einer baulichen Nutzung des Nachbargrundstücks durch die eingeräumte Dienstbarkeit nicht verfolgt werden sollte. In diesem Zusammenhang spannend und aufschlussreich wird die Lektüre der notariellen Bestellungsurkunde sein, die sich bei den Grundakten zum Grundbuch befinden muss und beim Grundbuchamt eingesehen werden kann.