Nachbarrecht

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Bauvorhaben und Gebäudenutzungen im Umfeld als Störfaktor

Immer wieder sind Bauvorhaben in der Nachbarschaft Quell erbitterter Streitigkeiten, teils berechtigt, teils unberechtigt. Ein Blick in die aktuelle Rechtsprechung belegt dies, wie die folgenden Beispiele deutlich machen:

In der Nähe der Klägerin sollte ein Outlet-Center errichtet werden. Dessen Verkaufsfläche war in einem kommunalen Bebauungsplan definiert, jedoch nicht grundstücksbezogen, sondern gleich für ein ganzes „Sondergebiet“. Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig sah dies als unwirksam an (BVerwG, Urteil vom 25.1.2022 - 4 CN 5.20, Pressemitteilung Nr. 8/22 vom 25.1.2022; Vorinstanz OVG Münster, Urteil vom 28.10.2020 - 10 D 43/17.NE). Die Gemeinde sei nur befugt, die hier als zu groß und auch wegen des zu erwartenden Liefer- und Kundenverkehrs als übermäßig beeinträchtigend gerügte Verkaufsfläche für einzelne Bauvorhaben auf einem einzelnen Grundstück festzusetzen, jedoch nicht für ein ganzes Quartier. Der Bebauungsplan als Grundlage des geplanten Outlet-Center sei damit insgesamt unwirksam, die Verkaufsfläche entsprechend dem Klageziel der Nachbarin zu begrenzen. Kein Wunder, dass nach der Hochwasserkatastrophe Mitte Juli 2021 bei diesem Thema eine gesteigerte Sensibilität in der Bevölkerung gewachsen ist. Das bekam auch ein Bauherr zu spüren, dessen Nachbar bemängelte, dass im Rahmen des Entwässerungskonzepts keine „Starkregenvorsorge“ getroffen wurde. Der Nachbar klagte gegen die Baugenehmigung - und verlor vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg (Beschluss vom 15.9.2021 - 1 ME 100/21, abzurufen unter www.rechtsprechung.niedersachsen.de/portal).

Zum Schutz vor seltenen Starkregenereignissen müsse der Bauherr keine Vorsorge treffen. Er dürfe nur nicht gezielt Niederschlagswasser auf das Nachbargrundstück ableiten und dadurch zur Befürchtung erheblicher Schäden Anlass geben. Den Wächtern von Sitte und Moral passte die nachbarschaftliche Gebäudenutzung als Wohnungsbordell bzw. als Swingerclub gar nicht. Man klagte und bekam gleich in zwei Fällen „eins auf den Deckel“. In einem Mischgebiet sei ein Wohnungsbordell nicht unzulässig, wenn das mit dem Betrieb verbundene „typische Störpotenzial“ eines auf Diskretion angelegten und nach 20:00 Uhr geschlossenen Etablissements nicht zu befürchten sei, so das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Urteil vom 9.11.2021 - 4 C 5.20, FD-MietR 2021, 443394). Grundsätzlich sei dies Frage des Einzelfalls). Genauso versagte das Oberverwaltungsgericht Koblenz der Nachbarschaft eines Swingerclubs einen gerichtlich eingeklagten Anspruch auf ein gaststättenrechtliches bzw. immissionsschutzrechtliches Einschreiten der Stadt gegen diesen Betrieb (OVG Koblenz, Urteil vom 23.11.2021 - 6 A 10687/21.OVG, FD-MietR 2021, 443980). Zwar umfasse die erteilte Gaststättenkonzession zum Betrieb einer „Schank- und Speisewirtschaft ohne besondere Betriebseigentümlichkeit“ nicht die konkret ausgeübte Tätigkeit, doch seien keine Verstöße gegen nachbarschützende Normen erkennbar. Den Nachbarn wurde deshalb kein Klagerecht zugestanden.

„Tierisch ab“ ging es in einem Wohngebiet; im Außenbereich eines Grundstücks wurden vier Hunde in einem Zwinger gehalten. Dies sei in einem allgemeinen Wohngebiet baurechtlich unzulässig und daher zu untersagen, so das Verwaltungsgericht Trier (VG Trier, Beschluss vom 14.12.2021 - 7 L 3342/21, FD-MietR 2021, 444509). Denn die so praktizierte Hundehaltung führe zu einer wesentlichen Störung des Wohnens. Dies passe nicht zur Eigenart eines allgemeinen Wohngebiets. Geklagt hatte der Hundehalter gegen eine behördliche Nutzungsuntersagung der Zwingeranlage durch die Bauaufsichtsbehörde. Die Behörde monierte, dass die Anlage ohne Baugenehmigung errichtet worden sei und untersagte die Nutzung für die dauerhafte Unterbringung von mehr als zwei Hunden. Ein sehr typischer Fall, in dem Nachbarn nicht direkt gegeneinander vorgehen, sondern einer Baubehörde missliebige Verhältnisse „flüstern“.

Und zum guten Schluss noch ein „Schwank“ aus dem Mietrecht: Nach Vertragsabschluss wurde in der Nachbarschaft gebaut. Der Mieter bemängelte eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen und minderte deshalb die Miete. Damit „blitzte“ er beim Bundesgerichtshof ab (BGH, Urteil vom 24.11.2021 - VIII ZR 258/19, www.bundesgerichtshof.de): Ein zu Mietminderung berechtigender Mangel liege nicht vor, weil auch der Vermieter als Immobilieneigentümer ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeiten derartige Beeinträchtigungen als Nachbar hinnehmen müsse.

Nähere Informationen zur Nutzung des Grundstücksaußenbereichs und zur Abwehr dadurch entstehende Beeinträchtigungen für Nachbarn bietet die Broschüre „Abwehr nachbarlicher Störungen"