Modernisierung

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Energieeinsparung durch Gaszentralheizung

Grob betrachtet läuft eine Modernisierung in zwei Phasen ab: Zunächst muss sie dem Vermieter angekündigt werden. Nach Durchführung der Baumaßnahmen kann dann die Mieterhöhungserklärung verschickt werden. Schleichen sich hier keine Fehler ein, hat der Vermieter seine Miete modernisierungsbedingt wirksam erhöht.

Eine ordnungsgemäße Ankündigung sowie eine ordnungsgemäße Mieterhöhungserklärung nach beendeten Baumaßnahmen sind aber abgesehen von Modernisierungsvereinbarungen beide nötig, um die Mieterhöhung wirksam auszulösen.

Betrachten wir nun den Fall, dass der Vermieter eine Gasetagenheizung nur für die einzelne Wohnung ausbauen und eine Gaszentralheizung für insgesamt 3 Mehrfamilienhäuser einbauen möchte. Soll damit Energie eingespart werden, muss der Vermieter hierzu konkrete Tatsachen wohnungsbezogen vortragen. Er kann sich also nicht auf Gesamtwerte vor und nach der Sanierung für 3 Mehrfamilienhäuser berufen, auch wenn die Wohnung des Mieters in einem dieser Häuser liegt (§ 555 c Abs. 1 Nr. 1, 555 b Nr. 1 BGB). Es reicht auch nicht aus, wenn der Mieter nur pauschal behauptet, durch den Austausch der Heizungen komme es zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie. Erforderlich ist eine plausible Darlegung des Energieeinspareffekts im Rahmen einer gegenständlichen Beschreibung des alten und neuen Zustandes vor und nach der Sanierung, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht (LG Bremen, Urteil vom 21.2.2019 - 2 S 159/18, WuM 2019, 195 ff).