Modernisierung

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Abzug bei Austausch alter Bauteile

Vermieterin V modernisiert die Mietwohnung von M und nimmt verschiedene Umbauten vor. Unter anderem tauscht sie eine 60 Jahre alte Hauseingangstür aus, die bislang einwandfrei funktioniert und ohne Mängel ist. Die dafür angefallenen Kosten legt sie ihrer Mieterhöhungserklärung ungekürzt zu Grunde. Das moniert M, V klagt - und verliert von der Bundesgerichtshof (Urteil vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19).

Das Urteil:
Werden vorhandene Bauteile, die zwar mangelfrei sind, aber deren durchschnittliche Lebensdauer bereits zu einem erheblichen Teil abgelaufen ist, durch eine moderne höherwertige Ausstattung ersetzt, ist dennoch ein Instandsetzungskostenanteil abzuziehen. Seine Höhe sei durch richterliche Schätzung zu ermitteln (§ 287 ZPO).

Dies wurde bisher anders gesehen. Ein Abzug sollte nur bei aktuell fälligen Instandsetzungskosten, nicht bei anzunehmenden erst zukünftig entstehenden Erhaltungskosten (fiktive Instandsetzungskosten) durchzuführen sein (so: Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht 14. Aufl. 2019 § 559 BGB Rn. 72; Volker Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2018, § 559 BGB Rn. 22; Beck OGK/Schindler, Stand 1. April 2020, § 559 BGB Rn. 72, jeweils mit weiteren Nachweisen zur bisherigen Rechtsprechung, kritisch nur: Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 559 BGB Rn. 20). Auch der BGH hatte bisher entschieden, dass nur Kosten für „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen in Fällen abgezogen werden müssen, wenn die Modernisierung gleichzeitig durch den Austausch eines nicht mehr mangelfreien Bauteils auch mit einer Instandsetzung einhergeht (instandsetzende Modernisierung; BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13, Rn. 29 der Entscheidungsgründe; BGH, Beschluss vom 12.6.2018 - VIII ZR 121/17, Rn. 14 der Entscheidungsgründe).

Nach dieser Ansicht also: Kostenabzug nur dann, wenn der Reparaturbedarf aktuell besteht.