Mitgenutzte Einbauküche

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Kostenansatz nach eigenmächtiger Mängelbeseitigung?

V vermietet an M eine Wohnung inklusive einer fest montierten Einbauküche. Im Laufe der Jahre gibt eine Kochplatte des Elektroherdes ihren Geist auf. Auch der Griff der Kühlschranktüre wird locker. M sagt nichts, schreibt nichts und ersetzt die Kochmulde des Elektroherdes und lässt auch den Türgriff des Kühlschranks austauschen. Das Mietverhältnis endet. M fordert von V Ersatz der Investitionen. V winkt ab.

Zu Recht?

Ja, denn M hat V keinerlei Chance gelassen, die defekt gewordenen Teile im Rahmen seiner Instandsetzungspflicht selbst zu ersetzen. Richtig hätte M nur gehandelt, wenn er die aufgetretenen Mängel an der Kücheneinrichtung angezeigt und Vermieter V um die Mängelbeseitigung gebeten hätte. Da M keinerlei Mängel anzeigte, hat er grundsätzlich eigenmächtig gehandelt. In diesem Fall der Eigenmächtigkeit kann der Mieter Aufwendungen zur Mängelbeseitigung weder als Aufwendungsersatz (§ 539 Abs. 1 BGB) noch als Schadensersatz (§ 536 a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom 16.1.2008 - VIII ZR 222/06, DWW 2008, 174).

Selbst tätig werden darf der Mieter nur, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels im Verzug ist (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder zur Wiederherstellung des Mietobjekts notwendig ist (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Zeigt der Mieter eingetretene Mängel dagegen ordnungsgemäß an (§ 536 c Abs. 1 BGB), so muss der Vermieter auf seine Kosten Abhilfe schaffen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), es sei denn, der Mieter hätte die eingetretenen Schäden selbst verschuldet verursacht. Dem steht es gleich, wenn Mitmieter oder sonstige Haushaltsangehörige die eingetretenen Schäden zu vertreten haben (§ 278 BGB).

Tipp

Um dieser Instandsetzungspflicht zu entgehen, empfiehlt es sich, im Mietvertrag ausdrücklich zu regeln, dass die fest montierte Einbauküche nicht mitvermietet, sondern lediglich unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird und den Vermieter deshalb keine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft.

Nach Auffassung des AG Neukölln (Urteil vom 14.11.2017 - 18 C 182/17, juris), ist eine solche Klausel bedenkenfrei. Dieser Auffassung ist zuzustimmen. Denn juristisch bedeutet die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung nichts anderes als den Abschluss eines Leihvertrags (§§ 598 ff BGB; ebenso AG Dresden, Urteil vom 9.7.2018 - 142 C 1408/18, ZMR 2018, 1004; dazu auch Isikay, „Zur Nutzung überlassen“ - Reichweite und Grenzen der Vertragsgestaltung im Mietrecht, ZMR 2018, 973 ff).

Beim Leihvertrag muss der Entleiher anders als der Vermieter beim Mietvertrag die verliehene Sache aber nicht instand halten und instand setzen (BGH, NZM 2012, 561 Rn. 3; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2016, § 598 BGB Rn. 20; Scheuch, in: Schulze, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 10. Aufl. 2019, § 598 BGB Rn. 8; Weidenkaff, in: Palandt, Kommentar zum BGB, 77. Aufl. 2018, § 598 BGB Rn. 5 am Ende). Dafür ist der Entleiher auf eigene Kosten zuständig. Deshalb wiederholt die vorgestellte Klausel das gesetzliche Leitbild und ändert es nicht zum Nachteil des Mieters/Entleihers ab. Für den Fall der mitgenutzten Einbauküche in der Mietwohnung bedeutet dies also, dass dann der Mieter ebenfalls auf eigene Kosten handeln muss. Nur alters- und nutzungsbedingte Verschlechterungen der geliehenen Sache hat der Entleiher (§ 602 BGB) genau wie der Mieter (§ 538 BGB) nicht zu vertreten. Aber das ist ein eigenes Thema.