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Mietzahlung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Rechtsverfolgungskosten und Extrazinsen als Verzugsfolge

Wer Nettomiete und vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen nicht, nur teilweise oder ständig unpünktlich zahlt, gerät in Zahlungsverzug, wenn ihm daran ein eigenes Verschulden anzulasten ist oder wenn er fremdes Verschulden zu verantworten hat (§ 286 Abs. 4 BGB).

Das ist auch seit Ausbruch der Corona-Pandemie nicht anders. Das anlässlich der Corona-Krise erlassene Abmilderungsgesetz sah vor: Mietforderungen, die in der Zeit vom 1. April bis zum 30.6.2020 entstanden und fällig geworden sind, blieben bestehen, mussten also auch im Ergebnis weiter fristgerecht bedient werden (Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB; Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 (BGBl I Nr. 14, S. 569 ff). Das gilt für später entstandene fällig gewordene Mietforderungen nebst Betriebskostenvorauszahlungen erst recht. Auf Zahlung geklagt werden kann auch im Urkundenprozess (Börstinghaus, ZAP Heft 8/2020, Fach 4 (2020), 411, 412; ebenso: LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 7.8.2020 - 2-05 O 160/20, IMR 2020, 419).

Auch Gewerbemieten bleiben nach dem Willen des Gesetzgebers genauso weiterhin in voller Höhe fällig; spezielle Zeiten öffentlich-rechtlich verhängter Betriebsverbote werden in Art. 240 § 7 EGBGB gesondert geregelt. Nähere Erkenntnisse dazu wird der XII. Zivilsenat des BGH dem Vernehmen nach Anfang Dezember 2021 veröffentlichen.

Vom 1.4. bis zum 30.6.2020 war es gesetzlich nicht erlaubt, ein Wohnungsmietverhältnis wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Nach Auslaufen dieses Kündigungsmoratoriums innerhalb der Wohnungsmiete zum 1.7.2020 kann also auch wieder ungeschmälert wegen Zahlungsverzugs fristlos oder fristgemäß gekündigt werden (§§ 569 Abs. 3, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, S. 2 und 3 BGB); dies auch in Fällen, die in die Zeit des Moratoriums fallen.

Konnte und kann damit Verzug weiterhin ohne pandemiebedingt rechtliche Einschränkungen eintreten, hat dies Bedeutung für den Anfall von Verzugszinsen und von Rechtsverfolgungskosten.

Rechtsverfolgungskosten

Sie können auch in Corona-Zeiten geltend gemacht werden, soweit sie nach allgemeinen Grundsätzen geschuldet sind; wie bereits zuvor erwähnt, bietet Corona selbst - abgesehen von coronabedingten Vertragsanpassungen zur Höhe der Gewerbemiete - keine Voraussetzung dafür, die Miete nicht zu zahlen, im Gegenteil!

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Rechtsverfolgungskosten müssen allerdings notwendig anfallen; das bedeutet:

Für juristisch nicht besonders vorgebildete private Vermieter muss ein Rechtsanwalt auch klären dürfen, ob im konkreten Fall die Miete geschuldet ist oder nicht. Rechtsverfolgungskosten sind dann notwendig (BGH, Urteil vom 7.1.2007 – VIII ZR 341/06, NZM 2008, 204; LG Heidelberg, Urteil vom 29.2.2008 – 5 S 79/07, NZM 2008, 839: hier Nrrn. 2300 und 1800 VV in Verbindung mit § 14 RVG – 1,3 Geschäftsgebühren, ohne dass eine umfangreiche oder schwierige Tätigkeit nachgewiesen werden muss; AG Hamburg, Urteil vom 06. Mai 2015 – 49 C 510/14, juris: LS „Bleiben Ratenzahlungen aus, stellen es notwendige Kosten dar, wenn der Vermieter einen Anwalt mit der Kündigung beauftragt (Abgrenzung zu BGH, 8. November 1994, VI ZR 3/94, BGHZ 127, 348 und BGH, 6. Oktober 2010, VIII ZR 371/09, ZMR 2011, 201).(Rn.18)). Allerdings müssen auch private Vermieter vor der Mandatierung eines Rechtsanwalts nach Auffassung des AG Stuttgart eine erste außergerichtliche Zahlungsaufforderung nach Eintritt der Säumigkeit an den Mieter richten, jedoch nicht mehrere (AG Stuttgart, Urteil vom 21.5.2021 - 35 C 998/21, NZM 2021, 603). Erst danach werden anfallende Anwaltsgebühren als Rechtsverfolgungskosten grundsätzlich liquidationsfähig. Allerdings ist die Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB) innerhalb der Rechtsverfolgung zu beachten. Dagegen verstößt ein privater Vermieter, wenn er als Gläubiger der Mietforderungen routinemäßig und ohne sachlichen Grund verschiedene Rechtsanwaltskanzleien mit der außergerichtlichen und der gerichtlichen Geltendmachung seiner Ansprüche beauftragt (AG Stuttgart, Urteil vom 21.5.2021 - 35 C 998/21, NZM 2021, 603).

Gewerbliche Großvermieter (mit eigenen Rechtsabteilungen oder professionalisiert Verwaltungspersonal) sind gehalten, Kündigungen in einfach gelagerten Fällen selbst auszusprechen; deshalb sind Rechtsverfolgungskosten wegen der aufgegebenen Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB) in diesen Fällen nicht ersatzfähig (BGH, Beschluss vom 31. Januar 2012 – VIII ZR 277/11; NZM 2012, 607; BGH, Urteil vom 06. Oktober 2010 – VIII ZR 271/09, NZM 2011, 34; AG Köln, Urteil vom 26. August 2015 – 206 C 23/15; WuM 2017, 304; AG Hamburg, Urteil vom 06. Mai 2015 – 49 C 510/14 –, juris; AG Schöneberg, Urteil vom 21. Juni 2012 – 106 C 61/12, NJW 2012, 807).

Aber:

Auch ein rechtlich bewanderter Gläubiger verstößt selbst bei rechtlich einfach gelagerten Fällen nicht gegen seine Schadensminderungspflicht, wenn er einen Rechtsanwalt mit der Vertretung seiner Interessen beauftragt, nachdem der Schuldner nicht unverzüglich auf eine Zahlungsaufforderung reagiert (BGH, Urteil vom 08. November 1994 – VI ZR 3/94 –, BGHZ 127, 348-353 = NJW 1995, 446; AG Schöneberg, Urteil vom 21. Juni 2012 – 106 C 61/12 –, juris, Rn. 6 der Entscheidungsgründe).

Verzugszinsen

Zum 1. Juli 2021 ist der Basiszins in Höhe von -0,88 % unverändert geblieben (Mitteilung des Statistischen Bundesamtes im Bundesanzeiger vom 30. Juni 2021). Da sich der gesetzliche Verzugszins nach § 288 BGB für private Gläubiger in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz und für freiberufliche, geschäftlich oder gewerblich tätige Gläubiger im Hinblick auf Forderungen aus diesem Bereich in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz berechnet, entwickelt sich der gesetzliche Verzugszins entsprechend auf 4,12 % für Privatleute (§ 288 Abs. 1 BGB) sowie auf 7,12 % für Geschäftsleute (§ 288 Abs. 2 BGB). Dies betrifft zum Beispiel die Verzinsung von ausstehenden Mietforderungen.

Wird im unternehmerischen Bereich das Vertragsverhältnis (zum Beispiel ein Praxis-, Büro-, Geschäfts- oder Gewerberaummietvertrag) nach dem 29.7.2014 geschlossen, sieht § 288 Abs. 2 BGB in seiner Fassung vom 22.07.2014 (BGBl. I 2014, S. 1218) als Berechnungsgrundlage für den Verzugszins neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz vor. Das ergibt dann aktuell einen Prozentsatz von 8,12 % für Kaufleute.