Beschädigte Mietwohnung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Beweislast? Konkreter Nachweis?

Es lief wie üblich: Der Außenrollladen wurde defekt, der Mieter verlangte die Reparatur auf Kosten des Vermieters. Der Vermieter entgegnete, der Mieter habe mit zu viel Kraft auf die Rollladenmechanik eingewirkt. Der Mieter müsse für den Schaden aufkommen. Der Mieter bestreitet nun den unsachgemäßen Umgang und behauptet, der Rollladen sei jederzeit bestimmungsgemäß und vertragsgerecht schonend benutzt worden. Die defekte Rollladenmechanik im Inneren des Rollladenkastens sei auch seinem Zugriff entzogen gewesen. Der Vermieter klagt auf Schadensersatz - und verliert vor dem AG Stuttgart (Urteil vom 7.8.2020 - 32 C 2844/19, WuM 2021, 245).

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Die Begründung:

Sei streitig, wer für den Schaden verantwortlich sei, so sei der Vermieter dafür darlegungs- und beweislastpflichtig, dass die Schadensursache dem Verantwortungs- und Obhutsbereich des Mieters entstammt. Zur Führung des Beweises gehöre es auch, anderweitige denkbare Schadensursachen zu entkräften. Allerdings müsse er den konkreten Nachweis der Art der Verursachung nicht führen.

Das bedeutet im Einzelnen:

Der Vermieter muss beweisen, dass eine mögliche Schadensverursachung durch Dritte, deren Verhalten dem Mieter nicht zurechenbar ist, ausscheidet. Das setzt natürlich einen entsprechenden Sachvortrag des Mieters voraus. Denn nur dann kann und muss ihn der Vermieter entkräften.

Der Vermieter muss weiter Ursachen ausräumen, die in seinem Obhuts- und Verantwortungsbereich liegen. So muss er zum Beispiel darlegen und nachweisen, dass der Schaden nicht aufgrund einer verletzten Instandhaltungspflicht entstanden ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB; Verschleißmangel). Das setzt natürlich voraus, dass er die Instandhaltungspflicht auch trägt. Ist sie in zulässigem Umfang auf den Mieter übertragen, muss der Vermieter natürlich auch nichts veranlassen und deshalb dazu auch nichts vortragen und beweisen.

Schließlich muss der Vermieter die Möglichkeit einer zufälligen Beschädigung ausräumen (so: Lehman-Richter, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 538 BGB Rn. 44 ff). Dies muss er schon von sich aus ohne jeden Vortrag des Mieters tun. Denn schon das Gesetz - § 538 BGB - erlegt dem Vermieter die Instandhaltungslast für zufällige Verschlechterungen und altersbedingte Abnutzungen auf. Argumentieren lässt sich hier nur auf der Basis des vorgefundenen Schadensbildes.

Zurück zu der angesprochenen Gerichtsentscheidung:

Der Vermieter hätte also als tatsächliche Voraussetzung seines Schadensersatzanspruchs nachweisen müssen, dass der eingetretene Schaden nicht auf Verschleiß beruht, dass er nicht zufällig verursacht wurde, und dass er nicht Ergebnis eines sogenannten Sachmangels ist.

Das Übergabeprotokoll, zu Beginn des Mietverhältnisses von mehr als 20 Jahren ausgestellt, reichte dem Richter zum Nachweis nicht aus, obwohl Schadensfreiheit dort dokumentiert war. Für den Richter war ein altersbedingter Verschleiß der Rollläden nach dieser Zeit sogar naheliegend. Diese Wertung wird aber in der Rechtsprechung keinesfalls einmütig geteilt (anderer Ansicht: AG Saarbrücken, Urteil vom 12. Januar 2017 - 120 C 12/16, ZMR 2017, 751 - Schadensersatzverpflichtung des Mieters bei einem Übergabeprotokoll, zu Beginn des Mietverhältnisses ausgestellt, das Schadensfreiheit der Wohnung attestiert, angenommen).

War die Schadensersatzverpflichtung des Mieters deshalb schon dem Grunde nach nicht erwiesen, so kam es auf die Höhe des Schadens auf der Basis der eingereichten Rechnung als Beweismittel nicht mehr an.

Nachzutragen ist:

Hätte der Vermieter erfolgreich die Schadensverursachung durch den Mieter beweisen können, wäre die zu ersetzende Schadenshöhe bedeutsam geworden. Beim Austausch gebrauchter oder gar älterer Sachen wäre dann ein „Abzug neu für alt“ vorzunehmen gewesen. Die Diskussion um die Schadenshöhe lässt sich vermeiden, wenn man beschädigte gebrauchte Sachen nicht durch neue ersetzt, sondern repariert.

In der Rechnung berücksichtigte Umsatzsteuer ist schließlich nur dann zu ersetzen, wenn die Reparatur tatsächlich in Auftrag gegeben und damit der Rechnungsbetrag veranlasst worden wäre. Wird nur auf der Basis eines Kostenvoranschlages liquidiert, lässt sich Umsatzsteuer nicht berücksichtigen (§ 249 Abs. 2 Satz 2 BGB). Denn sie ist ja dann noch nicht angefallen.

Broschürentipp:

Die Schadensersatzpflicht des Mieters
Diese Broschüre behandelt diese Fragen sowohl aus der Sicht des Vermieters wie des Mieters und stellt denkbare Verteidigungsstrategien im Zusammenhang dar.
PREIS: 12,95 EUR