Mietvertrag - professionell ausgefüllt

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Vorbereitung, Gestaltung, Ausfüllung und Abschluss

Verwendet man ein „frisches“ Vertragsmuster von Haus & Grund, hat man schon vieles richtig gemacht. Denn dann kann man als Vermieter davon ausgehen, dass die neueste Rechtsprechung eingearbeitet worden ist und im „Kleingedruckten“ keine Fallstricke lauern. Das reicht aber alleine nicht aus, wie uns so manche Gerichtsentscheidung immer wieder lehrt.

Gibt es im „Kleingedruckten“ Varianten, die man ankreuzen muss, oder Lückentexte, die man zum Beispiel mit Daten und Zahlen ausfüllen muss, dann muss so auch verfahren werden! Denn eine Klausel wird nicht Vertragsbestandteil, wenn sie einen Lückentext zeigt und die Platzhalter dann nicht ausgefüllt worden sind (LG Freiburg, Urteil vom 30.6.2020 - 9 S 4/20, IMR 2020, S. 402).

Entgegen landläufiger Meinung kann ein Mietvertrag durchaus auch mündlich zustande kommen; schriftlich muss das nicht geschehen. Die in § 550 BGB angesprochene Schriftform hat nichts mit der Wirksamkeit eines mündlich zustande gekommenen Vertrages zu tun, sondern verfolgt andere Ziele: den Schutz des Erwerbers einer vermieteten Immobilie, der sicherstellen soll, dass die wesentlichen Vertragsinhalte dem Erwerber schriftlich fixiert auch bekannt werden. Ist also ein mündlicher Mietvertrag ebenso möglich, so kommt er zustande, wenn sich Vermieter und Mieter über die vermieteten Räume, den Vertragsbeginn, und über die Höhe der zu entrichtenden Miete einigen. Darüber hinaus sind besondere Abreden z. B. zu Betriebskosten nicht nötig. Denn der gesetzliche Mietenbegriff versteht sich als „Bruttomiete“, die die Betriebskosten ebenso mit umfasst.

Entsprechende Abreden können ausdrücklich oder auch „zwischen den Zeilen“ (konkludent) durch tatsächliches praktizieren getroffen worden sein. Dabei soll die bloße Nutzung einer Wohnung die Annahme eines zustande gekommenen konkludenten Mietvertrags aber noch nicht rechtfertigen. Das soll auch dann gelten, wenn der Vermieter/Eigentümer die Nutzung über einen längeren Zeitraum hinweg geduldet und hierfür vereinzelt Zahlungen erhalten hat (LG Karlsruhe, Beschluss vom 8.9.2020 - 9 S 71/20, IMR 2020, S. 449).

Mietverträge immer nur schriftlich schließen

Deshalb der Toptipp: Bitte schließen Sie Mietverträge immer nur schriftlich und verwenden Sie hierfür eine möglichst „junges“ Vertragsformular von Haus & Grund. Bitte füllen Sie den Vertrag sorgfältig aus und ergänzen Sie Lückentexte. Bitte achten Sie auf jeden Fall darauf, dass alle notwendigen „Kreuzchen“ in angebotenen Mustervarianten gesetzt sind und damit unmittelbar ausgewiesen wird, für welche der angebotenen Mustervarianten Sie sich entschieden haben. Schließlich: Achten Sie darauf, dass die beiden unterschiedlichen Exemplare für den Vermieter und für den Mieter exakt identisch ausgefüllt sind und sich damit inhaltlich nicht widersprechen (zu teilweise unterschiedlich ausgeführten Vertragsexemplaren: LG Freiburg, Urteil vom 30.6.2020 - 9 S 4/20, IMR 2020, S. 402).

Dann zu einem dritten Thema: Es betrifft die Vermietung von Wohnraum neben Gewerberaum oder von Wohnraum neben einer Garage/Carport/Stellplatz an ein und denselben Mieter. Immer dann, wenn es um Wohnraumvermietung geht, benötigt der Vermieter für eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Ist ein einheitliches Vertragsverhältnis anzunehmen, dann gilt dies in unseren Beispielen auch für den Gewerbeanteil und für den Kfz-Parkplatz. Es kann dann auch nur einheitlich gekündigt werden. Deswegen verfährt die Praxis mit zwei einzelnen unterschiedlichen Verträgen, die andere Vermietungen von der Wohnraumvermietung isolieren und getrennt behandelbar machen sollen. Entscheidend ist dann, ob die Auslegung der unterschiedlich abgeschlossenen Verträge dennoch einen einheitlichen Parteiwillen auf ein ebenso einheitliches Vertragsverhältnis ergibt, das nur insgesamt und nicht teilweise gekündigt werden kann. Die Annahme eines einheitlichen Mietverhältnisses kommt wie gesagt dann auch bei getrennt abgefassten Vertragsurkunden in Betracht (OLG Brandenburg, Urteil vom 18.2.2020 - 3 U 65/19).