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Mietminderung - Recht auf Irrtum

Vorsichtige Mieter, die einen Mangel der Mieträume annehmen, zeigen diesen Mangel an, berufen sich auf die gesetzlich automatisch eintretende daraus folgende Mietminderung und zahlen zunächst einmal unter Vorbehalt die volle Miete weiter. Warum? Ganz einfach: Stellt sich nämlich hinterher im Zahlungsprozess heraus, dass die Minderung mangels Mangel der Mietsache nicht oder nur zu einem geringeren Prozentsatz eingetreten ist, kann das für den Mieter sehr fatal werden. Er gerät dann in Mietrückstand; in dem Fall, dass er den Sachverhalt verschuldet falsch eingeschätzt hat, auch in Zahlungsverzug mit der Folge, dass der Vermieter zahlungsverzugsbedingt bei Eintritt einer kündigungsrelevanten Verzugshöhe kündigen kann. Der Mieter ist dann sein Mietverhältnis los.

Andererseits

Zahlt der Mieter vorbehaltlos weiter, obwohl die Mieträume einen Sachmangel zeigen, kann er im Ergebnis sein Recht zur Minderung der Miete einbüßen. Denn dann kann sein Rückforderungsrecht an den überzahlten Mietanteilen gemäß § 814 Alt. 1 BGB ausgeschlossen sein.

Wie ist es aber, wenn der Mieter deshalb weiter ohne Vorbehalt gezahlt hat, weil er irrtümlich davon ausgeht, der Vermieter müsse einer Mietminderung zustimmen? Diese Frage beantwortet der BGH in seinem Beschluss vom 4. 9. 2018 - VIII ZR 100/18, NZM 2018, 1018):

Der Mieter beklagt fauligen Geruch in der Wohnung, mal mehr, mal weniger penetrant. Wie sich im Nachhinein herausstellt, ist dafür ein defektes Abwasserrohr ursächlich. Mieter M „begehrt“ von Vermieter V deshalb eine Mietminderung, was V zurückweist. Erst mehr als zweieinhalb Jahre später wird der Mangel behoben. Unabhängig davon gerät M aus anderen Gründen mit Mietzahlungen in Verzug. V kündigt zahlungsverzugsbedingt. M verteidigt sich gegen die Kündigung mit der Aufrechnung von Rückzahlungsansprüchen an Mietanteilen während der Minderungszeit.

Nein, sagen die Vorinstanzen, und stützen sich dabei auf ein BGH-Urteil aus dem Jahre 2003 (BGH, Urteil vom 16. Juli 2003 – VIII ZR 274/02 –, BGHZ 155, 380-392): Wer weiß, dass die Wohnung mangelhaft ist und trotzdem ohne Vorbehalt weiter die Miete in voller Höhe zahlt, verliert seinen Rückforderungsanspruch an den geminderten Mietanteilen (§ 814 Alt. 1 BGB).

Doch, sagt der BGH in seinem Beschluss vom 4.9.2018, der Mieter kann aufrechnen. Und wörtlich: „Zahlt der Mieter trotz vorhandener Mietmängel vorbehaltlos die ungehinderte Miete, ist die bereicherungsrechtliche Rückforderung der überzahlten Miete nicht ausgeschlossen, wenn er infolge einer unzutreffenden Parallelwertung in der Laiensphäre davon ausgeht, dass eine wirksame Mietminderung die Zustimmung des Vermieters voraussetzt“ (LS. 1). Denn dann hätte der Mieter nicht den Schluss auf eine „positive Kenntnis der Nichtschuld“ im Sinne von § 814 Alt. 1 BGB gezogen (Rn. 21 der Entscheidungsgründe).

Ergebnis

Der Rückforderungsanspruch besteht und er kann im Rahmen einer Aufrechnung gegen Mietaußenstände eingesetzt werden. Dadurch wird der für eine zahlungsverzugsbedingte Kündigung relevante Forderungsaußenstand unterschritten; die Kündigung wird hinfällig.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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