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Mietminderung: Klimaschutz und Wohnungstemperatur?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Extremwetterlagen bieten Anlass zur Sorge

„Für die Jahreszeit zu kalt“; so erinnern wir uns an zusammenfassende Bemerkungen innerhalb von Wetterberichten aus der Vergangenheit. „Gefühlt“ kehrt sich diese Tendenz um. Für unsere Regionen untypische übergroße Hitze und sonstige Wetterphänomene (Orkan, Tornado, Extremwetterlagen mit sintflutartigen Regen und manchmal golfballgroßen Hagelkörnern) bieten Anlass zur Sorge und zu einer engagiert geführten Diskussion um den Klimaschutz. Wie auch immer man persönlich dazu steht, „Wetterkapriolen“, oft auch begleitet von ungewöhnlichen Temperaturentwicklungen, nehmen zu. An dieser Erkenntnis kommt man nicht mehr vorbei. Dies drängt zu der Frage, wie kalt oder wie warm es in gemieteten Räumen sein darf, um fortwährend „einen vertragsgemäßen Gebrauchszustand“ annehmen zu können. Sind die Mieträume zu kalt oder zu warm, werden Sachmängel diskutiert mit der für Vermieter unangenehmen Folge einer drohenden Mietminderung. Welche Temperaturen also müssen bei Kälteperioden Heizungen und Kühlsysteme bei Hitze leisten?

Mindesttemperaturen im Sommer?

Auch der Sommer zeigt Schlechtwetterperioden, in denen die Temperatur deutlich absinken kann. Muss dann der Vermieter eine zentralgesteuerte Heizung in Betrieb nehmen, obwohl aktuell eben gerade keine Heizperiode herrscht?

Das kommt auf die vom Vermieter „vertragsgemäß“ geschuldeten Temperaturen in den Räumen an. Für die Bewohner behaglich sollte es schon bleiben. Wird die Mindesttemperatur unterschritten, ist deshalb die Heizpflicht des Vermieters ausgelöst. Andernfalls entsteht ein Sachmangel, der zur Mietminderung Anlass geben kann.

Zunächst: Für die Mindesttemperatur kommt es schlicht auf die Einhaltung bestimmter Gradzahlen als Temperaturwerte an, nicht auf ein subjektiv empfundenes Kälte- oder Wärmeempfinden.

Die einzuhaltende Mindesttemperatur kann zunächst im Mietvertrag definiert sein. Ist sie nicht definiert, kommt es auf die Meinung der Gerichte an. Eine Mindesttagestemperatur von 7:00 Uhr morgens bis 23:00 Uhr abends wird mit 20 °C bis 22 °C angegeben (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.12.2010 - I-24 U 65/10, MietRB 2012, 69; AG Köln, Urteil vom 13.4.2012 - 201 C 481/10, IMR 2012, 449; BGH, Urteil vom 15. Mai 1991 – VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 28.6.2018 – 117 C 1001/18, ZMR 2018, 942; LG Wuppertal, Urteil vom 2.9.2016, Beschluss vom 02. September 2016 – 16 T 126/16, juris; LG Landshut, Urteil vom 18. Dezember 1985 – 1 S 1222/85 –, juris). Nachts darf die Temperatur auf 18°C absinken (AG Köpenick, Urteil vom 7.9.2010 - 5 C 64/09 –, juris). Werden diese Temperaturwerte unterschritten, so muss der Vermieter auch im Sommer die Heizung betreiben. Denn diese Mindesttemperaturen gelten während des gesamten Jahres.

Ein minderungsauslösender Mangel wird allerdings bei unterschrittener Mindesttemperatur erst an mindestens 3 Tagen angenommen (AG Köln, Teilurteil vom 09. April 2008 – 220 C 152/07 –, juris; OLG Brandenburg, Urteil vom 1.10.2007 – 3 U 10/07, juris). Ein kurzzeitigeres Absinken unter die Mindestwerte reicht deshalb nicht zur Annahme eines Mietminderungsgrundes. Denn dann wird der Mangel noch als „unerheblich“ betrachtet (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

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Höchsttemperaturen im Sommer?

Auch wenn es in den gemieteten Räumen zu warm wird, kann das Wohlbefinden der Bewohner beeinträchtigt werden. Im Sommer überhitzende Mietwohnungen werden aber nicht als mangelhaft betrachtet, wenn zumindest ein Hitzeschutz entsprechend der Bauvorschriften besteht, die zur Zeit der Gebäudeerrichtung galten. Dies gilt selbst bei einer Dachgeschosswohnung (AG Leipzig, Urteil vom 6.9.2004 - 164 C 6049/04, juris; AG Hamburg, Urteil vom 10.5.2006 - 46 C 108/04, WuM 2006, 609).

Ebenso ist es bei gewerblich vermieteten Objekten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.9.2019 - 24 U 197/18), wenngleich für diesen Bereich streitig diskutiert wird, ob die Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung, der Arbeitsstätten-Richtlinie und der DIN 1946 (Anforderungen an die Klimatisierung von Räumen) zusätzliche und schärfere Anforderungen auch für den Bereich des Mietrechts vorsehen. Nach den genannten Regelwerken soll ein Mangel vorliegen, wenn die Innentemperaturen eine „Wohlfühltemperatur“ von 26 °C übersteigen, bzw. wenn sie bei Außentemperaturen von über 32 °C nicht mindestens 6 °C unter der Außentemperatur liegen (zum Meinungsstand: KG, Urteil vom 5.3.2012 - 8 U 48/11, Rn. 53 mit weiteren Nachweisen; OLG Rostock, Urteil vom 17.5.2018 - 3 U 78/16, Rn. 45 mit weiteren Nachweisen, jeweils juris).

Und auf welche Heizwerte kommt es während der Heizperiode an?

Regelt der Wohnungsmietvertrag keine konkreten Mindesttemperaturen, die die Heizung immer gewährleisten muss, dann muss in der Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres innerhalb der dann laufenden Heizperiode in der Nachtzeit von 23:00 Uhr bis 6:00 Uhr in allen Räumen einer Mietwohnung ebenso eine Raumtemperatur von mindestens 18°C erreicht werden. Andernfalls ist die Wohnung mangelhaft, der Mieter kann dann unter anderem die Miete so lange mindern, bis der Vermieter die Heizleistung auf das geschuldete Mindestmaß von 18° während der Nachtzeit erhöht hat (so: AG Köln, Urteil vom 5.7.2016 - 205 C 36/16, WuM 2017, 427; ebenso: LG Berlin, Urteil vom 26.5.1998 - 64 S 266/97, ZMR 1998, 634; LG Wuppertal, Urteil vom 4.4.2012 - 16 S 46/10, zitiert nach juris Datenbank).

Das AG Köln äußerte diese Auffassung in einem Fall, in dem der Vermieter aus Gründen der Energieeinsparung die Heizleistung gedrosselt hatte. Dazu hatten die Mieter behauptet, die Heizung würde ab ca. 23:00 Uhr komplett ausgeschaltet. Dadurch sinke die Innentemperatur in ihrer Wohnung auf 14 bis 15°C ab. Dies sei besonders störend, wenn man berufsbedingt morgens gegen 5:00 Uhr aufstehen müsse und sich in einer kalten Wohnung für den Tag rüsten wolle. Weiter behaupteten die Mieter, dass auch an den Wochenenden gegen 8:10 Uhr oder 8:55 Uhr in der Wohnung nur Temperaturen von 16 bis 17°C gemessen worden seien.

Interessant und lehrreich äußerte sich der Kölner Amtsrichter zur Beweissituation:
Benenne der klagende Mieter konkrete Daten sowie konkrete Tages- und Nachtzeiten, in denen ebenso genau angegebene Heiztemperaturen in der Wohnung nicht überschritten würden, so sei es Angelegenheit des beklagten Vermieters, dies substantiiert zu bestreiten und seinerseits für den eigenen Vortrag Beweis anzubieten. Die pauschale Behauptung, im Badezimmer der Mietwohnung seien sogar Temperaturen von 21°C gemessen worden, sei im Verhältnis zu dem detaillierten Vortrag des Mieters dann zu unkonkret und damit unbeachtlich.

Auch dann, wenn der klagende Mieter ausdrücklich bestreite, dass jemand auf Veranlassung des beklagten Vermieters in der Wohnung die Temperatur gemessen habe, sei es Aufgabe des Vermieters im Einzelnen darzulegen, konkret wann, durch wen und mit welchem Ergebnis in der Wohnung Messungen vorgenommen worden seien. Nur nach einem so konkretisierten und substantiierten Vortrag sei es dem Mieter möglich, hierzu wiederum Stellung zu nehmen.

Zu den Ausführungen des Gerichtes im Hinblick auf die Beweisverteilung ist auszuführen, dass der Vermieter ein Sachverständigengutachten zur Heizleistung und zur erreichten Wohnungstemperatur vorgelegt hatte. Die Würdigung des Richters: Dies stelle kein geeignetes Beweismittel dar. Denn es gebe keine Aufklärung darüber, ob tatsächlich eine Messung im Badezimmer mit dem Ergebnis von 21°C durchgeführt worden sei oder nicht.

Ebenso sei es zum Beweisantritt des Vermieters nicht ausreichend, einen Verwalter als Zeugen zu benennen, der bekunden könne, dass der Vermieter die Heizanlage habe überprüfen lassen. Denn es bleibe völlig offen - so das Gericht - , woraus diese Überprüfung im Einzelnen bestanden habe und wann sie stattgefunden haben solle. Der als Beweismittel angebotene Zeuge sei deshalb schon gar nicht zu vernehmen. Denn dies würde auf eine reine Ausforschung hinauslaufen und deshalb ausscheiden.

Insgesamt weist das AG Köln dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine behauptete Temperaturmessung in der Wohnung des Mieters zu.

Daraus folgt als Praxisrat:

Monieren die Mieter erreichte Wohnungstemperaturen als zu kalt und die Heizleistung deshalb als zu gering, so ist der Vermieter gut beraten, wenn er einen (sachverständigen) Zeugen in der Wohnung des Mieters die erreichte Raumtemperatur messen lässt, diese Werte ins Verhältnis zur vorgehaltenen Heizleistung setzen lässt und dann, wenn die Wohnungstemperatur zu kalt ist und die Heizleistung höhere Temperaturen nicht hervorrufen kann, die Heizung selbst technisch überprüfen, bzw. in Stand setzen lässt. Diese Schritte sind nach dem Urteil des AG Köln beweisbar nötig, damit man als Vermieter vor Gericht den „schwarzen Peter“ nicht zugeschoben bekommt.

Schließlich ist dieser Überprüfungsumfang auch im eigenen Interesse. Denn es soll schon vorgekommen sein, dass vor der Messung der Wohnungstemperatur die Fenster der Wohnung mal richtig aufgemacht und „kräftig gelüftet“ wurde.

Der umgekehrte Fall: Zu hohe Heizleistung als Mangel?

Wenden wir uns nun dem Fall zu, dass die Heizung zu stark heizt - und auch das noch im Schlafzimmer, wo man es gerne für einen gesunden und angenehmen Schlaf etwas kühler hat. So beklagt es Mieter M, der in einer Plattenbauwohnung lebt, gegenüber seinem Vermieter V. Er fordert V auf, die Heizleistung „auf Teufel komm raus“ auf ein erträgliches Maß zu reduzieren. V kommt dem nicht nach und verweist darauf, eine nicht raumbezogen regulierbare Heizung sei in einer Plattenbauwohnung Standard und gehöre zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache.

Das LG Berlin sieht das anders (Urteil vom 3. Mai 2016 - 67 S 357/15, NJW-aktuell Heft 25/2016, Seite 9). Denn eine Heizleistung im Schlafzimmer über 18°C werde den Bewohnern unangenehm, so das Gericht. Deshalb sei in der zu hohen Heizleistung, die nur durch Lüften geregelt werden könne, ein Mangel zu sehen, die Klage auf Mängelbeseitigung deshalb begründet.