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Miethausverwaltung

Schadensersatz wegen unterlassener oder fehlerhafter Mieterhöhungen?

Die aktuellen Pläne des Gesetzgebers im Mietpreisrecht zeigen eine eindeutig verschärfende Tendenz. Mieterhöhungen sollen zukünftig noch weiter erschwert werden oder nach anderen Vorstellungen sogar ganz entfallen (Mietensstopp, Mietendeckel). Politik und Gesetzgebung haben da einiges in der Pipeline. Kein Wunder, dass nach dem jetzt noch geltenden Mietpreisrecht Mieterhöhungsmöglichkeiten im konkreten Vertragsverhältnis gecheckt und bisweilen auch umgesetzt werden. Geschieht das aber nicht und wird das zukünftig auch aufgrund der dann anzunehmenden verschärften Rechtslage nicht mehr möglich sein, dann ist guter Rat teuer. Hat man dann die eigene Miethausverwaltung in professionelle Hände gegeben, dann kommt man schnell auf die Idee, den Verwalter im Regresswege zu verpflichten, die entgangenen erhöhten Mieteinkünfte zu berappen. Nur: Wie sieht das eigentlich aus - haftet der Miethausverwalter dafür, durch Mieterhöhungen für seinen Vermieterklienten den letzten Cent herauszuholen?

Verpflichtungen des Verwalter

Ganz so hart urteilt die Rechtsprechung nicht, aber: nach einhelliger Auffassung ist der Verwalter verpflichtet, Möglichkeiten einer Mieterhöhung im konkreten Vertragsverhältnis laufend zu überprüfen und den vertretenen Eigentümer und Vermieter von diesem Prüfungsergebnis zu informieren. Je nach Verwaltervertrag kann es dann sein, dass er ohne weiteres sein Prüfungsergebnis auch durch Mieterhöhungen gegenüber den Mietern umsetzen muss oder dies zumindest nach vorheriger Ermächtigung des vertretenen Klienten auszuführen hat. Nach anderer Auffassung obliegt dem Verwalter diese Pflicht schon als gesetzliche Nebenpflicht aus dem Verwaltervertrag, auch wenn er dazu keine ausdrücklichen Vereinbarungen vorsieht. Im Ergebnis führen beide Auffassungen zur Schadensersatzpflicht bei unterlassener Prüfung und Umsetzung von Mieterhöhungsmöglichkeiten.

Haftungslagen

  • Also: Unterlässt der Verwalter es pflichtwidrig, gegenüber den Mietern angemessene Mieterhöhungen geltend zu machen und durchzusetzen, so folgt aus dieser Pflichtverletzung (zumindest) aus dem Mietverwaltungsvertrag eine Schadensersatzverpflichtung gegenüber dem Hauseigentümer und Vermieter (§§ 280 Abs. 1 Satz 1, 241 Abs. 2, 675, 611 BGB, so ausdrücklich: OLG Saarbrücken, Urteil vom 8.2.2006 - 5 U 178/05 und Beschluss vom 8.3.2006 - 5 U 178/05, jeweils bejaht, jeweils juris).
    Der Schadensersatz umfasst die in der Vergangenheit entgangenen Mieterhöhungsbeträge und den bei künftigen Mieterhöhungen entstehenden Schaden infolge eines verschärften Mietpreisrechts (hier: Herabsetzung der Kappungsgrenze). Ebenfalls umfasst ist der Ersatz der Kosten des Prozessbevollmächtigten für die (außergerichtliche) Durchsetzung von Mieterhöhungen (OLG Saarbrücken, aaO).
  • Auch umgesetzte, aber fehlerhafte Mieterhöhungen, führen zur Schadensersatzpflicht. Dabei ist es einerlei, ob das Anschreiben an den Mieter selbst formell oder materiell-rechtlich fehlerhaft ist oder ob der Verwalter bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen Fehler macht (LG Düsseldorf, Urteil vom 27. 9. 2018 - 14 e O 72/16, juris). Genauso gilt dies für fehlerhaft erstellte Betriebskostenabrechnungen.

Diese Haftungslage führt dazu, dass Verwalterverträge Klauseln zur Haftungsminderung oder gar zum Haftungsausschluss vorsehen, die dann wieder unter AGB-rechtlichen Blickwinkeln zu überprüfen sein werden. In Bezug auf die Mieterhöhungen finden sich in Verwalterverträgen auch einschränkende Regelungen dahin, dass nur Erhöhungsmöglichkeiten nach Staffelmietvereinbarungen oder Indexmietvereinbarungen überprüft und umgesetzt werden sollen. Das Motiv für eine solche Vereinbarung ist klar: Beide Vereinbarungsformen sind weniger fehleranfällig. Auch das wird AGB-rechtlich zu hinterfragen sein (dazu: Engelhardt, in: Münchener Kommentar zum BGB/WEG, 8. Aufl. 2020, § 26 WEG Rn. 47; Greiner, in: Beck-online, Kommentar (BeckOGK), stand 1.8.2019, § 26 WEG Rn. 187 - 192; Sauren, AGB-Kontrolle des Verwaltervertrags und Infektion des Bestellungsbeschlusses, NZM 2018, 272; Formans, Klauselkontrolle in Verwalterverträgen, NZM 2004, 201; dies., Verwaltervertrag und AGB-Gesetz - nicht notwendig ein Widerspruch, NZM 2000, 985 Lützenkirchen, Die Gestaltung des Verwaltervertrags für das Sondereigentum, ZWE 2003, 328, Bub, Die Mietverwaltung und der Mietverwaltungsvertrag, NZM 2000, 1202). Gesetzlicher Haftungsmaßstab und damit gesetzliches Leitbild für die AGB-Prüfung ist die Sorgfalt eines erfahrenen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft; die damit verbundenen Risiken können durch eine Berufshaftpflichtversicherung gedeckt werden.

Und zum guten Schluss zur Frage des Schadensersatzes gegen den WEG-Verwalter, der auch mit der Verwaltung des Sondereigentums betraut worden ist, wegen Vermietung an einen Sozialhilfeempfänger: OLG Saarbrücken, Beschluss vom 24. 10. 2007 - 5 W 219/07, juris). Eine Schadensersatzpflicht wird verneint, sofern das Sozialamt sämtliche geschuldeten Zahlungen von Vertragsbeginn an leistet. Diese einschränkende Annahme grenzt natürlich an ein Vabanquespiel. Denn aufgrund der strikten Trennung zwischen Mietrecht und Sozialrecht einerseits und der fehlenden Beteiligungsmöglichkeit in sozialrechtlichen Beihilfeverfahren andererseits kann der Verwalter in keiner Weise absehen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Unterkunfts- und Heizungsbeihilfe besteht, auf den der Sozialhilfeträger dann leistet oder nicht.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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