Zählt die ausgetauschte Einbauküche?

Die Wohnung wird mit Einbauküche vermietet. Mieter M möchte aber eine eigene Küche installieren. Dies gestattet V. Danach begehrt V Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB, in deren Berechnung er einen Zuschlag für die Einbauküche mit berücksichtigt. M sieht das nicht ein: die Einbauküche des V befinde sich nicht mehr in der Wohnung, der Zuschlag sei deshalb nicht gerechtfertigt. Hat V mit seiner Mieterhöhung Erfolg?

Der BGH sagt „nein“ (Urteil vom 24. 10. 2018 - VIII ZR 52/18, MDR 2019, 20 = WuM 2018, 771). Die von M auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche bleibe bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt (ebenso schon: BGH, Urteil vom 7.7.2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff). Denn diese Einrichtung sei nicht Teil der vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung. Vielmehr gehöre sie dem Mieter selbst. Deshalb erstrecke sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) auf diese Einrichtung nicht. Das sei nur dann anders, wenn der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten für die Küche erstatte (BGH, Urteil vom 7.7.2010, a. a. O.). Unerheblich sei, dass ursprünglich in der Wohnung bei Vertragsbeginn eine Einbauküche des Vermieters installiert gewesen sei. Denn V habe M gestattet, diese Küche zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine eigene neue Küche zu ersetzen. Damit sei die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters für die bisherige, jetzt aus der Wohnung entfernte Einbauküche, entfallen. Die Wohnung sei nach dem erfolgten Austausch nicht mehr mit einer Einbauküche des Vermieters ausgestattet und könne deshalb auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen