Anforderungen an Erhöhungserklärung nach Modernisierung
Nach modernisierungsbedingten Baumaßnahmen darf die Miete nach den Vorgaben des Gesetzes erhöht werden (§§ 559 ff BGB). Damit dies funktionieren kann, muss sie inhaltlich richtig und vollständig und in formeller Hinsicht einwandfrei sein. Beides wird im Streitfall akribisch geprüft.
In formeller Hinsicht ist es notwendig, größere Summen nach den Kosten für einzelne Gewerke aufzuschlüsseln. Passiert das nicht, ist die Erhöhungserklärung schon deshalb formell unwirksam. Denn das vorgelegte Rechenwerk muss für den Mieter ohne weiteres nachvollziehbar und plausibel sein. Die erhöhte Miete wird dann nicht geschuldet. Zahlt der Mieter in der irrigen Annahme, in diesem Fall eine wirksame Mieterhöhungserklärung erhalten zu haben, den erhöhten Betrag vorbehaltlos, so hat dies rechtlich keine Auswirkungen. Die erhöhte Miete wird dennoch nicht geschuldet. Denn es kommt nicht zu einer konkludenten Vertragsanpassung. In der vorbehaltlosen Zahlung liegt auch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Die erhöht gezahlten Beträge dürfen also vom Mieter zurückgefordert werden. Die anspruchsausschließende „Kenntnis der Nichtschuld“ (§ 814 BGB) steht dem in der Regel nicht entgegen. Auch dann, wenn 2 Jahre lang vorbehaltlos erhöht gezahlt worden ist, kann der Mieter mit Erfolg zurückfordern. Der Vermieter kann sich dagegen nicht auf Verwirkung berufen (LG Bremen, Urteil vom 6.6.2019 - 2 S 283/18, WuM 2019, 450 ff).
Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen
