Mieterhöhung

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Gericht kann bei einfachem Mietspiegel schätzen

Bekanntlich wird zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln unterschieden. Beide Formen verkörperten gesetzlich grundsätzlich anerkannte Begründungsmittel für die vom Vermieter begehrte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraum (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558 c, 558 d BGB). Während dem aufwendiger erstellten qualifizierten Mietspiegel eine gesetzliche Vermutung dafür zukommt, dass die wiedergegebenen Mietpreise korrekt sind, entfaltet der einfache Mietspiegel diesbezüglich nur eine abgeschwächtere Indizienwirkung.

So wie es den Streitparteien im Falle eines Mieterhöhungsverfahrens unbenommen ist, diese Wirkungen in Zweifel zu ziehen und anzugreifen, so ist es auch dem erkennenden Gericht überlassen, den Aussagen eines Mietspiegels zu folgen, sie durch ein Sachverständigengutachten überprüfen zu lassen, oder bei vorhandener geeigneter Schätzungsgrundlage den einschlägigen Mietwert für die streitbefangene Wohnung selbst zu schätzen (§ 287 Abs. 2 ZPO; ausdrücklich bestätigend: BGH, Urteil vom 18.11.2020 - VIII ZR 123/20, BeckRS 2020, 34805).

So kann die erläuternd im Mietspiegel abgedruckte Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung der Wohnung eine geeignete Schätzungsgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvertragsmiete darstellen, wenn das Erhöhungsverlangen auf diesen Mietspiegel gestützt wird und der reklamierte Mietspiegelwert einer konkret gebildeten Einzelvertragsmiete für die Wohnung innerhalb einer ausgewiesenen Preisspanne liegt.

Als Umkehrschluss folgt aus dieser Entscheidung, dass wiederum nicht automatisch auf den obersten Wert abgestellt werden darf. Dies ist im Einzelnen insbesondere mit dem Hinweis auf besondere preisbildende Ausstattungsmerkmale der Wohnung oder Lagefaktoren überprüfbar zu rechtfertigen.