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Mieterhöhung

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


„Wer den Pfennig nicht ehrt, …“

Um Mieterhöhungen wird viel gestritten, insbesondere in der Wohnungsmiete. Denn die gesetzlichen Anforderungen sind komplex. Restriktionen werden durch immer wieder neue Gesetze und durch die Rechtsprechung zusätzlich „eingezogen“; dadurch werden die Hürden für Vermieter immer höher.

Besonders beredte Beispiele verkörpern im Wohnungsmietrecht die Einführung der Mietpreisbremse für die Eingangsmiete, und im Vergleichsmietverfahren die abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen während des Vertragslaufs, sowie ein neues Mietspiegelrecht - teilweise bereits in Kraft gesetzt und teilweise als Entwürfe des Gesetzgebers bekannt geworden -, das den Mietspiegel als wesentliches Begründungsmittel eines Mieterhöhungsverlangens deutlich angreifbarer werden lässt. Insbesondere sind als Nachteile bei einem Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 - 558 e BGB) die gesetzliche Wartefrist seit der letzten Mieterhöhung, die Abhängigkeit einer wirksam zustande kommenden Mieterhöhung von der Zustimmung des Mieters und ein sehr später Wirksamkeitszeitpunkt zu nennen.

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Mieterhöhungen nach Modernisierung

Welche Kosten darf man überhaupt zur Grundlage der Berechnung machen?

Im Bereich der Mieterhöhungen nach Modernisierung besteht seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 17.6.2020 (Az.VIII ZR 81/19) erhöhte Unsicherheit, welche Kosten man überhaupt zur Grundlage der Berechnung machen darf. So fordert der BGH den Abzug von Instandhaltungskosten auch dann, wenn Instandhaltungen noch gar nicht fällig sind und durch den Austausch von Bauteilen im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen auch in der Zukunft überflüssig werden. Der verlangte Abzug soll in der Höhe nach einzelfallabhängig nach dem Alter des ausgetauschten und modernisierten Bauteils zu bestimmen sein; für den Vermieter ein hohes Risiko, da im Streitfall erst eine rechtskräftig werdende gerichtliche Entscheidung dazu endgültiges sagt.

Durch eine gesetzlich aufgegebene Härtefallabwägung kann der Mieter gegen die Mieterhöhung wirtschaftliche Gründe in seiner Einkommens- und Vermögenssituation anführen, die dann alles zunichte machen können; dies, nachdem der Vermieter bereits investiert und die modernisierenden Baumaßnahmen durchgeführt hat. Zusätzlicher Haken: Die betragsmäßige Grenze, ab der ein Härtefall angenommen wird, ist dabei auch noch in der Rechtsprechung umstritten (anschaulich dazu: BGH, Urteil vom 9.10.2019 - VIII ZR 21/19 zu § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB).

In beiden Mieterhöhungsverfahren greifen zusätzliche Kontrollwerte, die parallel zu einer möglichen Miete nach Mietspiegel, bzw. nach sonstigem Begründungsmittel und nach der prozentualen Abwälzung investierter Modernisierungskosten zu rechnen sind; weil diese parallel zu ermittelnden Werte die Mieterhöhung in der Höhe nach begrenzen (kappen) können, nennt man sie „Kappungsgrenzen“. Sie sind für beide Mieterhöhungsverfahren zu beachten und dämpfen die Mietentwicklung dadurch, dass sie auf die Mietentwicklung in einem 3-Jahreszeitraum (§ 558 Abs. 3 BGB) bzw. auf einen 6-Jahreszeitraum abstellen (§ 559 Abs. 3a BGB).

Kein Wunder, dass die Praxis Kombinationsfälle zwischen beiden Mieterhöhungsverfahren zeigt; motiviert einmal durch die mögliche Vermeidung juristischer Hürden und zum anderen motiviert durch ein möglichst günstiges wirtschaftliches Ergebnis.

Bislang anzutreffen sind dabei die folgenden Gestaltungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit modernisierungsbedingten Mieterhöhungen (näher dazu Horst Wohnungsmodernisierung, 8. Aufl. 2019, S. 140 ff, 186, 248 ff). Der Vermieter kann

  • im einseitigen Verfahren die Miete nach Modernisierung erhöhen (§§ 559 ff BGB; (zum Praxisproblem anzurechnender Kosten für mit erledigte Erhaltungsmaßnahmen - § 559 Abs. 2 BGB - , auch wenn sie wegen funktionstüchtiger und mangelfreier Teile noch nicht aktuell fällig sind, aber bereits zu einem nicht unerheblichen Teil ihrer Gesamtlebensdauer abgenutzt sind: BGH, Urteil vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19), oder
  • im zweiseitigen Verfahren Zustimmung zu einer Mieterhöhung innerhalb des Vergleichsmietensystems begehren, bezogen auf die Wohnung in modernisiertem Zustand (§§ 558 ff BGB); selbstverständlich ist dann eine zusätzliche Mieterhöhung im einseitigen Verfahren nach §§ 559 ff BGB ausgeschlossen. Denn sonst müsste der Mieter für denselben Mieterhöhungsgrund zweimal zahlen; oder
  • im einseitigen Verfahren die Miete nach Modernisierung erhöhen und dies mit einer zweiseitigen Mieterhöhung im Vergleichsmietensystem, bezogen auf die Wohnung im unmodernisierten Zustand, kombinieren (§§ 558 ff BGB); denn beide Mieterhöhungen sind voneinander unabhängig und auch nebeneinander durchsetzbar (BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 367/18, Rn. 20 ff; BGH, Urteil vom 24 9. 2008 - VIII ZR 275/07 und Urteil vom 9.4.2008 - VIII ZR 287/06),

beide Mieterhöhungen zeitlich aufeinanderfolgen lassen (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unmodernisiert mit Hinweispflicht gegenüber dem Vermieter auf diese Einordnung (LG Hamburg, Urteil vom 3.4.2014 - 311 S 123/13, BeckRS 2014,16232, danach Mieterhöhung nach Modernisierung (bejahend: OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 30.10.1982 - 1 REMiet 6/82, NJW 1983,289; zu Unklarheiten bei der Berücksichtigung der neu eingeführten Kappungsgrenze für die Modernisierungs-Mieterhöhung: Eisenschmid, WuM 2019, 225, 237; Hinz, ZMR 2019, 557, 564 f), die Miete nach Modernisierung erhöhen und kumulativ danach ein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Einordnung der Wohnung im modernisierten Zustand an den Mieter stellen (bejahend: BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 367/18, Rn. 20 ff; OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 30.12.1992 - 30 REMiet 2/91, NJW-RR 1993, 399; LG Berlin, Urteil vom 13.11.2018 - 63 S 128/18, Rn. 26 der Entscheidungsgründe nach juris; vgl. Auch BGH, Urteil vom 9.5.2008 - VIII ZR 287/06, Rn. 10 - 14; BGH, Urteil vom 18.7.2007 - VIII ZR 285/06, Rn. 11 ff, 18 nach juris, oder schließlich eine von beiden Vertragsparteien unterzeichnete Mieterhöhungsvereinbarung anlässlich der Modernisierung mit dem Mieter schließen (§ 555 f BGB).

Selbstverständlich unzulässig ist es dabei, die Modernisierung zweimal einzupreisen. Denn dann zahlt der Mieter für die Modernisierung doppelt. Die Modernisierung darf also nicht doppelt berücksichtigt werden, so zum Beispiel über eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Basis des modernisierten Wohnungszustandes und zusätzlich auch noch über eine Modernisierungs-Mieterhöhung wegen derselben Baumaßnahmen (OLG Hamm, a. a. O.; Paschke, GE 2013, 100, 101). Unzulässig ist es auch, den Modernisierungszuschlag zur bisherigen Miete zu addieren und dann den 20-prozentigen, bzw. 15-prozentigen Wert der Kappungsgrenze aufzuschlagen; es sei denn, die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung eines modernisierten Wohnungszustandes ist nicht geringer.

Zu all diesen Kombinationsmöglichkeiten hat der Bundesgerichtshof jetzt mit Urteil vom 16.12.2020 (Az VIII ZR 367/18) entschieden. Grob vereinfachend gesagt erlaubt das Gericht kombinierte und doppelte Mieterhöhungen in kurzer Zeit hintereinander, einmal wegen Modernisierung und einmal im Vergleichsmietenverfahren z. B. nach Mietspiegel. Dabei muss sich der Gesamtbetrag der Mieterhöhung auf die Miethöhe beschränken, die nach einer Modernisierung insgesamt zulässig ist. Im Ergebnis ist damit vergleichend in den einzelnen Alternativen zu rechnen. Wichtig ist dabei folgende Erkenntnis des Gerichts, die zugleich als Ratschlag dienen kann:

Wird zunächst modernisierungsbedingt erhöht (§§ 559 ff BGB) und bleibt dieses Mietniveau hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete für entsprechend modernisierten Wohnraum zurück, darf der Vermieter anschließend die Zustimmung des Mieters zu einer weiteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB verlangen (BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 167/18, Rn. 21 der Entscheidungsgründe).

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