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Kündigung „ohne Wenn und Aber“

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Zahlungsverzug

Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen für die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs vor, so muss die Kündigung als gesetzliche Rechtsfolge auch umsetzbar sein. In der Vergangenheit hatten Gerichte immer wieder versucht, an der zahlungsverzugsbedingten Kündigung „herum zu doktern“.

So sollte zum Beispiel ein nur geringer Mietrückstand nicht kündigungsauslösend sein (LG Berlin, Beschluss vom 20.10.2016 - 67 S 214/16, DWW 2017, 197; LG Berlin, Urteil vom 8.1.2020 - 66 S 181/18, ZMR 2020, 305; anderer Ansicht und für eine Kündigung: LG Lüneburg, Urteil vom 3.7.2019 – 6 S 1/19 gegen die Vorinstanz AG Celle, Urteil vom 13.12.2018 - 110 C 1007/18; AG Mitte, Urteil vom 4.9.2019 - 9 C 104/19, IMR 2020, 236; Blank, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 31). Diese streitige Rechtsfrage wird vom Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden werden (Revision anhängig unter Aktenzeichen VIII ZR 32/20).

Nach richtiger Auffassung zählen auch geringfügigere Forderungsausfälle. Denn das Gesetz selbst gibt für eine einschränkende Auslegung und Anwendung der Zahlungsverzugskündigung keinerlei Hinweise. Würde man dem Vermieter in diesen Fällen ein Kündigungsrecht nehmen, so könnte der Mieter letztendlich durch mehrfach hintereinander geschaltetes offenstehen lassen geringfügiger Forderungsreste auf Kosten des Vermieters beliebig sparen und im Ergebnis seine Miete abseits von der vertraglich vereinbarten Höhe selbst festlegen. Natürlich kann dies nicht richtig sein.

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Trotz existierender eindeutiger und gegenteiliger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hierzu kann bei einigen unterinstanzlichen Gerichten auch die Vorstellung nicht ausgerottet werden, eine nachträgliche Begleichung der offenstehenden Mieten innerhalb der „Schonfrist“ bringe nicht nur eine ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu Fall, sondern müsse auch eine deswegen kombiniert erklärte fristgemäße Kündigung heilen.

Zunächst folgendes dazu:

Das Gesetz sieht fristlose und fristgebundene Kündigungsmöglichkeiten vor, je nachdem, in welcher Zeit und wie hoch der Zahlungsverzug eingetreten ist (§§ 569 Abs. 3 Nr. 1, 543 Abs. 2. Nr. 3, Abs. 1 BGB - fristlose Kündigung; § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB - fristgebundene Kündigung). Auch als Grundlage einer fristgebundenen Kündigung verlangt das Gesetz, dass der Mieter durch die unterlassene Zahlung seine Pflichten aus dem Mietvertrag „nicht unerheblich“ verletzt hat.

Liegen die Voraussetzungen für beide Kündigungsformen vor, werden fristgemäße und fristlose Kündigung miteinander kombiniert. Motiv: Geht die fristlose Kündigung durch Nachzahlung der offenen Mieten innerhalb der Schonfrist unter (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), bleibt immer noch die fristgemäße verhaltensbedingte Kündigung, die das Mietverhältnis dann - wenn auch später - beendet.

Nun gibt es wieder Gerichte, die durch juristische Auslegungen versuchen, die Wirkung dieser „Schonfristzahlung“ auch auf die erklärte ordentliche Kündigung mit Frist zu erstrecken, obwohl der Gesetzeswortlaut dazu absolut nichts hergibt (so: LG Berlin, Urteil vom 30.3.2020- 66 S 293/19, ZMR 2020, 504 - Revision anhängig beim BGH (Az. VIII ZR 91/20); AG Braunschweig, Urteil vom 6.7.2020 - 112 C 651/20; LG Braunschweig, Urteil vom 15.5.2020 - 6 S 3/20). AG und LG Braunschweig waren sogar der Auffassung, die vom Gesetz ausdrücklich angeordnete weitere Wirksamkeit einer fristgemäß erklärten Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei im Falle einer erfolgten Schonfristzahlung „treuwidrig“. Diese Rechtsprechung führt dazu, dass die ausdrückliche Anordnung des Gesetzes missachtet wird und das sich die Beweislast vor Gericht umkehrt: nicht der Mieter muss innerhalb seiner Verteidigung gegen die fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachweisen, dass er nicht schuldhaft gehandelt hat, sondern der Vermieter muss nachweisen, dass er nicht treuwidrig handelte, als er die Kündigung als sein unmittelbar aus dem Gesetz folgendes Recht erklärte! Ein absolutes Unding!

Denn nach dem Gesetz muss es genau andersherum laufen:

Bei nachgewiesener Pflichtverletzung - hier die unterlassene pünktliche Zahlung der Mieten - hat sich der Mieter zu entlasten (so ausdrücklich BGH, Urteil vom 20.7.2016 - VIII ZR 238/15, IMR 2016, 452; BGH, Urteil vom 13.4.2016 - VIII ZR 39/15, NZM 2016, 550).

Schon im Jahre 2012 hat der BGH sich zu dem Streit klar und unmissverständlich geäußert (Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, NZM 2013, 20): Natürlich gelte das Gesetz einschränkungslos; eine Nachzahlung der offenen Mieten innerhalb der Schonfrist bringe nur die fristlose Kündigung zu Fall, die zugleich erklärte fristgemäße Kündigung habe dagegen Bestand! Der BGH bestätigt dieses Urteil jetzt (Urteil vom 1.7.2020 - VIII ZR 323/18 und bereits BGH, Urteil vom 19.9.2018 - VIII ZR 261/17, IMR 2018, 503).

Damit bleibt festzuhalten:

Auch ein nachträglicher Ausgleich der offenen Mieten innerhalb der gesetzlichen Schonfrist von zwei Monaten seit Rechtshängigkeit der Räumungsklage schützt nicht vor der ordentlichen Kündigung (ebenso: LG Berlin, Urteil vom 25.10.2019 - 66 S 77/19, IMR 2020, 278; LG Berlin, Urteil vom 3.3.2020 - 67 S 212/19, IMR 2020, 279; AG Schöneberg, Urteil vom 16.3.2020 - 4 C 98/19, IMR 2020, S. 290). Insbesondere sei die Berufung auf eine wirksame ordentliche Kündigung nicht treuwidrig, wenn die Mietrückstände nachträglich ausgeglichen wurden!

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