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Kaution

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Aufrechnungsmöglichkeit mit Schadensersatzansprüchen bei erstmaliger Spezifizierung 7 Monate nach Vertragsende

Mieter M räumt bei Vertragsende und übergibt die Räume an Vermieter V. Im Rückgabetermin werden Beschädigungen der Bausubstanz festgestellt. Das Schadensbild lässt den Schluss darauf zu, dass sie schuldhaft verursacht worden sind. 7 Monate später rechnet V über die Kaution ab. Wegen der Beschädigung verrechnet er auch Schadensersatzansprüche, die er innerhalb der Abrechnung erstmals der Höhe nach angibt.

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Mieter M beruft sich auf Verjährung. Kann V dennoch aufrechnen?

Nein, so das Kammergericht in Berlin (KG, Urteil vom 2.12.2019 - 8 U 104/17, MDR 2020, 568 = ZMR 2020, 394)! Denn der Anspruch auf Schadensersatz war im Zeitpunkt der Aufrechnung bereits verjährt (§ 548 BGB; Verjährung nach 6 Monaten). Mit verjährten Ansprüchen kann aber nur aufgerechnet werden, wenn sie sich in unverjährter Zeit gegenübergestanden haben und gleichartig sind (§ 215, 387 BGB). Es kommt also darauf an, wann der Schadensersatzanspruch als Geldforderung (im Verhältnis zum Kautionsrückzahlungsanspruch dann als gleichartiger Anspruch) entstanden ist. Zunächst entsteht der Schadensersatzanspruch aus 2 80 Abs. 1 BGB, 823 BGB gemäß § 249 Abs. 1 BGB als Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vor dem schädigenden Ereignis (Naturalrestitution). Abs. 2 der Vorschrift ermöglicht, stattdessen den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag zu verlangen; nur: von dieser Möglichkeit muss auch Gebrauch gemacht werden damit der Anspruch, gerichtet auf eine Geldleistung, auch entsteht. Innerhalb der Verjährungsfrist von 6 Monaten wurde aber der Schadensersatzanspruch nicht beziffert, also nicht gerichtet auf eine Geldleistung, erhoben. Damit ist keine Geldforderung entstanden. Es ist bereits bei einer ungleichartigen Forderung (Naturalrestitution statt Geldanspruch) geblieben, weshalb die Aufrechnung bereits scheitert. In jedem Fall ist die Forderung aber bei Ausübung der Ersetzungsbefugnis 7 Monate später verjährt. Die Aufrechnung scheitert (zur Aufrechenbarkeit mit bestrittenen Forderungen nach Vertragsende gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters: BGH, Urteil vom 28.10.2020 - VIII ZR 230/19, BeckRS 2020, 32011 und BGH, Urteil vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/17, DWW 2019, 290).

Broschürentipp:

Kaution
Umgangssprachlich als „Kaution“ bezeichnet, trägt die Mietsicherheit dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters Rechnung, auf eine zusätzliche Haftungsmasse zur Befriedigung seiner Ansprüche gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis zugreifen zu können.
PREIS: 11,95 EUR