Instandsetzungskostenanteil

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Anrechnung von „Sowieso-Kosten“

Werden vorhandene Bauteile, die zwar mangelfrei sind, aber deren durchschnittliche Lebensdauer bereits zu einem erheblichen Teil abgelaufen ist, durch eine moderne höherwertige Ausstattung ersetzt, ist dennoch ein Instandsetzungskostenanteil abzuziehen. Seine Höhe ist durch richterliche Schätzung zu ermitteln (§ 287 ZPO; So der BGH in seinem Urteil vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795).

Dazu der Fall:

Vermieterin V modernisiert die Mietwohnung von M und nimmt verschiedene Umbauten vor. Unter anderem tauscht sie eine 60 Jahre alte Hauseingangstür aus, die bislang einwandfrei funktioniert und ohne Mängel ist. Die dafür angefallenen Kosten legt sie ihrer Mieterhöhungserklärung ungekürzt zu Grunde. Das moniert M, wegen des hohen Alters des Bauteils hätte ein Instandsetzungskostenanteil abgezogen werden müssen. V kontert, die Bauteile seien in Ordnung gewesen, die Instandhaltungskosten deshalb nicht fällig. V klagt. Ist die Mieterhöhung insgesamt unwirksam oder muss hilfsweise ein Abzug erfolgen?

Der Bundesgerichtshof weist die Klage ab (BGH, Urteil vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19). Die Kosten für den Ersatz der 60 Jahre alten Haustür hätten nicht voll in die Berechnungsgrundlage der Mieterhöhung mit eingepreist werden dürfen. Sie sei deshalb unwirksam. Der BGH verlangt den Abzug von Instandsetzungskosten, auch wenn die Instandsetzung gar nicht fällig ist. Dies wurde bisher anders gesehen. Ein Abzug sollte nur bei aktuell fälligen Instandsetzungskosten, nicht bei anzunehmenden erst zukünftig entstehenden Erhaltungskosten (fiktive Instandsetzungskosten) durchzuführen sein (so: Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht 14. Aufl. 2019 § 559 BGB Rn. 72; Volker Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2018, § 559 BGB Rn. 22; Beck OGK/Schindler, Stand 1. April 2020, § 559 BGB Rn. 72, jeweils mit weiteren Nachweisen zur bisherigen Rechtsprechung, kritisch nur: Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 559 BGB Rn. 20). Auch der BGH hatte bisher entschieden, dass nur Kosten für „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen in Fällen abgezogen werden müssen, wenn die Modernisierung gleichzeitig durch den Austausch eines nicht mehr mangelfreien Bauteils auch mit einer Instandsetzung einhergeht (instandsetzende Modernisierung; BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13, Rn. 29 der Entscheidungsgründe; BGH, Beschluss vom 12.6.2018 - VIII ZR 121/17, Rn. 14 der Entscheidungsgründe). Nach dieser Ansicht also: Kostenabzug nur dann, wenn der Reparaturbedarf aktuell besteht.

Der BGH hat also seine Rechtsprechung geändert. Dadurch wird dem Recht der Mieterhöhung nach Modernisierung eine weitere große Hürde hinzugefügt; denn irgend eine Lebensdauer hat denknotwendig jedes ausgetauschte und modernisierte Bauteil. Denkt man die neue Entscheidung des BGH vom 17.6.2020 konsequent zu Ende, müsste also immer ein Kostenabzug vorgenommen werden, der sich in der Höhe nach der durchschnittlichen Lebensdauer einerseits und nach der tatsächlichen Lebensdauer andererseits des ausgetauschten Bauteils richten wird. Dass die Entscheidung, ergangen zu einem wirklich alten Bauteil, auch für eine jüngere Lebensdauer gelten soll oder eher nicht, kann aber den Urteilsgründen nicht entnommen werden. Wie auch immer: das jetzt judizierte grundsätzliche Gebot eines Abzugs auch nicht fälliger Instandsetzungskosten bei höherem Lebensalter des ausgetauschten Bauteils ist für Vermieter kaum greifbar, riskiert weiteren Streit und wird sich letztendlich erst richterlich klären lassen. Ob dies die allseits politisch gewünschte Intensivierung von Modernisierungsmaßnahmen in der Immobilienwirtschaft weiter fördern wird, muss stark bezweifelt werden. Mittlerweile bestätigt der BGH diese neue Rechtsprechung und führt sie fort[1].

[1] BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18, IMR 2021, 94