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Unerlaubte Hundehaltung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Eigenmächtige oder erlaubniswidrige Hundehaltung führt zur Kündigung?

Sie kennen das sicher auch: der Mietvertrag sieht die Haltung eines Hundes in der Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters vor. Natürlich werden sie nicht gefragt, sondern vor vollendete Tatsachen gestellt. Eines Tages ist der Hund da. Sie verweisen auf den Vertrag. Der Mieter antwortet kalt lächelnd, bei dem angeschafften Hund handele es sich doch um ein „Kleintier“, eben um einen Hundewelpen. Kleintiere aber seien erlaubnisfrei. Dort erkennen sie bereits „sehr große Füße“ und schließen richtig daraus, dass dies einmal ein sehr großer Hund werden wird. Das halten Sie dem Mieter vor; seine Reaktion besteht wieder in einem Lächeln. Vielleicht mag er denken: „Naja, man kann‘s ja mal versuchen.“ Das Ergebnis bleibt - sie wurden übergangen.

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Die Folge?

In dem vom Landgericht (LG) Hanau entschiedenen Fall hatte der Vermieter daraufhin fristlos und hilfsweise fristgerecht das Mietverhältnis gekündigt. Bei der fristlosen Kündigung schüttelten die Landrichter den Kopf und verwarfen sie (Beschluss vom 28.12.2020 - 8 T 29/20, IMR 2021, S. 228). Eine fristlose Kündigung komme nicht infrage, wenn von dem Hund keine konkreten und akuten Beeinträchtigungen ausgingen, so das Gericht. Notwendig sei schon neben der vertragswidrigen ungenehmigten Hundehaltung eine schuldhafte Störung des Hausfriedens und eine vorangegangene Abmahnung. Anderenfalls lasse sich nicht feststellen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht habe zugemutet werden können (§ 543 Abs. 1 BGB).

Konsequenz für die Praxis

Die fristlose Kündigung wurde zwar verworfen, die fristgerechte „zwischen den Zeilen“ aber nicht! Denn die Zumutbarkeitserwägungen des Gerichts zur Fortsetzung des Vertragsverhältnisses stellen ja gerade auf das Abwarten einer Kündigungsfrist durch den Vermieter ab. Folglich muss das Gericht auch einen Kündigungsgrund gesehen haben - eben das vertragswidrige und eigenmächtige Anschaffen eines Hundes ohne vorherige Zustimmung des Vermieters.

Wer sicher gehen will, mahnt also als Vermieter bei zutage tretender ungenehmigter Hundehaltung die Eigenmächtigkeit des Mieters ab und verlangt die Abschaffung des Hundes (LG Köln, DWW 1994, S. 185 f). Um dieser Forderung Nachdruck zu verleihen, muss sie mit Argumenten unterlegt werden. Dazu hinterfragt man zunächst bei den übrigen Mietern, ob der Hausfrieden durch den Hund beeinträchtigt oder sogar gestört ist, so zum Beispiel durch häufiges und lautes bellen, durch Verschmutzung des Treppenhauses oder sogar durch Hinterlassenschaften des Hundes auf den Gemeinschaftsflächen. Natürlich zählen auch für Nachbarn bedrohliche Situationen durch den Hund zu dieser Kategorie.

Ein zweiter Ansatz besteht in der Frage, ob die Wohnung selbst zur Hundehaltung überhaupt tauglich sein kann. Dabei kommt es auf die Größe der Wohnung an und auf ihre Lage in der Parterre oder auf den oberen Stockwerken des Hauses. Bedeutsam ist auch die Wohnungsausstattung insbesondere im Bodenbereich. Empfindlichere Böden vertragen sich nun einmal nicht mit Hundekrallen. Das gilt besonders für Parkett- und Laminatböden, möglicherweise auch für hellere Teppichböden. Entscheidend ist aber auch, ob die Wohnung über eine Ausstattung verfügt, die durch den Hund besonders leiden kann (Einbaumöbel, Holzwerk etc.).

Schließlich ist auf die Hunderasse im Hinblick auf das Größenwachstum und im Hinblick auf die Tiergefahr abzustellen. Große Hunde in kleinen Wohnungen, die dazu noch in den oberen Stockwerken des Hauses gelegen sein mögen, „gehen gar nicht“. Kampfhunderassen und Kampfhundmischlinge haben in Mehrfamilienhäusern erst recht überhaupt nichts zu suchen (LG Nürnberg, DWW 1990, S. 338; LG Gießen, NJW-RR 1995, S. 12; AG Frankfurt/Main, NZM 1998, S 759; LG Krefeld, NJW-RR 1997, S. 332 = WM 1996, S. 533 f; LG Karlsruhe, NZM 2002, S. 246).

Entscheidend ist schließlich die berufliche Situation der Mieter und Hundehalter. Ist man zum Beispiel ganztägig berufstätig, kann man sich um den Hund nicht kümmern. Der Hund vereinsamt, hat keinen Auslauf in der Wohnung und kann natürlich auch seinen natürlichen Bedürfnissen nicht genügen. Schadensfälle sind dann vorprogrammiert.

Kündigung des Mietverhältnisses

Neben der Abmahnung und dem Unterlassungsanspruch ist auch die Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann anzudrohen, wenn man nach der eigenmächtigen Anschaffung des Hundes aus den vorangestellten Argumenten auch die Abschaffung des Hundes verlangen kann. Denn auf diesen Abwägungsprozess kommt es nach Auffassung des Bundesgerichtshofs für die Frage an, ob eine Hundehaltung vertragsgemäß oder vertragswidrig ist (BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12, ebenso bereits auch BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 = NZM 2008, 78 = DWW 2008, 13 = ZMR 2008, 111).

Bei einer Androhung der Kündigung sollte es niemals bleiben. Wird sie angedroht, muss sie auch erklärt werden, wenn das bereits abgemahnte Verhalten (eigenmächtige oder erlaubniswidrige Hundehaltung) nicht abgestellt wird.

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